Die gesetzliche Rente wird für die meisten Menschen nicht reichen, um den gewohnten Lebensstandard im Alter zu halten. Die Frage ist also nicht, ob Sie privat vorsorgen, sondern womit. Eine vermietete Eigentumswohnung hat dabei Eigenschaften, die kaum eine andere Anlageform in dieser Kombination bietet – sie hat aber auch klare Grenzen, die Sie kennen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Kapitalanlage-Wohnung wird über 20 bis 30 Jahre großteils von Mieteinnahmen und Steuerersparnis finanziert und ist im Idealfall zum Rentenbeginn schuldenfrei.
- Im Ruhestand liefert sie eine laufende Mieteinnahme, die sich tendenziell mit der Inflation entwickelt.
- Die feste Kreditrate wirkt wie ein Sparplan, den man nicht einfach aussetzt.
- Grenzen: Klumpenrisiko, geringe Liquidität, Lage- und Mietausfallrisiko sowie das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
Was eine gute Altersvorsorge leisten muss
Bevor man Anlageformen vergleicht, lohnt ein Blick auf die Anforderungen. Eine Altersvorsorge soll im Ruhestand ein zusätzliches, möglichst regelmäßiges Einkommen liefern. Dieses Einkommen soll seine Kaufkraft über Jahrzehnte behalten. Und der Aufbau muss so organisiert sein, dass er auch dann weiterläuft, wenn im Alltag andere Ausgaben drängen.
Viele Sparpläne scheitern nicht an der Rendite, sondern am Durchhalten. Wer monatlich frei entscheiden kann, ob er spart, setzt in teuren Monaten gerne aus. Genau an diesen drei Punkten – Einkommen, Kaufkraft, Disziplin – setzt die vermietete Wohnung an.
So funktioniert die Wohnung als Rentenbaustein
Das Prinzip ist einfach: Sie kaufen eine Wohnung überwiegend mit einem Bankdarlehen. Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Bezahlt wird sie zu einem großen Teil von der Miete, ein weiterer Teil kommt über die Steuer zurück, weil Schuldzinsen, Abschreibung und laufende Kosten Ihre Einkünfte mindern. Den Rest tragen Sie selbst.
Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, während der Wert der Wohnung im besten Fall erhalten bleibt oder steigt. Dass Sie dabei mit relativ wenig eigenem Geld einen deutlich größeren Vermögenswert aufbauen, beschreibt der Leverage-Effekt. Ziel für die Altersvorsorge ist, dass das Darlehen zum Rentenbeginn getilgt ist und die Miete dann weitgehend Ihnen bleibt.
Beispielrechnung: schuldenfrei bis zur Rente
Angenommen, Sie kaufen mit 38 Jahren eine Wohnung für 200.000 €. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie aus Eigenkapital, die 200.000 € finanziert die Bank. Wir rechnen mit einem Sollzins von 3,7 % und vereinfacht damit, dass dieser Zins über die gesamte Laufzeit gilt – in der Praxis wird nach der Zinsbindung neu verhandelt.
| Annahme | Tilgung 2 % | Tilgung 3 % |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | 950 € | 1.117 € |
| Laufzeit bis schuldenfrei | rund 28,4 Jahre | rund 21,8 Jahre |
| Zinsen gesamt | rund 123.200 € | rund 91.400 € |
| Alter bei Entschuldung | rund 66 Jahre | rund 60 Jahre |
Mit 2 % Anfangstilgung ist die Wohnung im Beispiel ungefähr zum Rentenbeginn abbezahlt. Mit 3 % geht es gut sechs Jahre schneller, und Sie sparen rund 31.700 € Zinsen – dafür ist die Rate höher. Wie sich Rate und Restschuld bei anderen Werten entwickeln, können Sie mit unserem Finanzierungsrechner durchspielen.
Und die Miete im Ruhestand? Angenommen, die Wohnung bringt heute 650 € Kaltmiete und die Miete steigt um 1,5 % pro Jahr. Nach 28 Jahren läge sie bei rund 986 € im Monat. Davon gehen noch nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und Steuern ab. Es bleibt dennoch ein zusätzliches Einkommen, dem keine Kreditrate mehr gegenübersteht.
Beachten Sie dabei die Steuer: Ist das Darlehen getilgt, fallen keine Schuldzinsen mehr an, die die Mieteinkünfte mindern. Die Abschreibung läuft bei einer Gebäude-AfA von 2 % dagegen meist noch weiter. Weil der persönliche Steuersatz im Ruhestand oft niedriger ist als im Berufsleben, bleibt von der Miete in vielen Fällen trotzdem ein ordentlicher Teil übrig. Wie viel genau, hängt von Ihren übrigen Alterseinkünften ab.
Was Immobilien anderen Vorsorgeformen voraushaben
Die vermietete Wohnung vereint mehrere Vorteile, die einzeln auch andere Anlagen bieten, zusammen aber selten:
- Eingebaute Spardisziplin: Die Kreditrate ist vertraglich fest. Tilgung findet statt, ob Sie gerade daran denken oder nicht.
- Sachwert: Mieten und Immobilienwerte haben sich langfristig eher mit dem allgemeinen Preisniveau entwickelt als feste Geldbeträge. Mehr dazu im Beitrag Sachwert vs. Geldwert.
- Fremdfinanzierung: Kaum eine andere Anlage für Privatleute lässt sich so selbstverständlich und langfristig zu festen Konditionen finanzieren.
- Steuerliche Behandlung: In der Erwerbsphase, in der Ihr Steuersatz meist hoch ist, mindern Zinsen und Abschreibung die Steuerlast. Ein späterer Wertzuwachs bleibt bei privat gehaltenen Immobilien nach mehr als zehn Jahren steuerfrei (siehe Spekulationsfrist).
- Gestaltungsspielraum: Sie können die Wohnung im Alter behalten, verkaufen, verschenken oder vererben.
Die Grenzen: Warum „beste“ nicht „einzige“ heißt
Wir halten die vermietete Wohnung für einen besonders starken Baustein der Altersvorsorge. Sie sollte aber nicht der einzige sein. Diese Punkte gehören in jede ehrliche Abwägung:
- Klumpenrisiko: Eine einzelne Wohnung bindet viel Kapital in einem Objekt, an einem Ort, in einer Eigentümergemeinschaft.
- Geringe Liquidität: Ein Verkauf dauert Monate und kostet Geld. An Teilbeträge kommen Sie nicht heran.
- Lage- und Mietausfallrisiko: Leerstand, Mietrückstände oder eine sinkende Nachfrage am Standort treffen Sie direkt.
- Zinsänderung: Nach der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer werden als geplant.
- Instandhaltung: Dach, Fassade, Heizung – größere Maßnahmen beschließt die Eigentümergemeinschaft, bezahlen müssen Sie anteilig.
Sinnvoll ist deshalb eine Mischung: Die Wohnung als langfristiger Sachwert, daneben ein liquider Notgroschen und – je nach Neigung – Wertpapiere, auf die Sie schneller zugreifen können.
Wann der Einstieg sinnvoll ist
Je früher Sie beginnen, desto mehr Zeit hat das Darlehen, um über Miete und Tilgung abgebaut zu werden. Wer mit Mitte 30 kauft, kommt mit einer moderaten Tilgung bis zur Rente aus. Wer erst mit Anfang 50 einsteigt, braucht entweder mehr Eigenkapital oder eine deutlich höhere Tilgung, damit die Wohnung zum Ruhestand schuldenfrei ist.
Wichtig sind außerdem ein stabiles Einkommen, eine Reserve für unerwartete Kosten und ein Objekt, dessen Lage auch in 25 Jahren noch gefragt sein dürfte. Wie hoch Ihr monatlicher Eigenanteil bei einem konkreten Objekt ausfällt, hängt stark von Ihrem Steuersatz ab. Das sollten Sie vor dem Kauf individuell durchrechnen und steuerliche Detailfragen mit Ihrer Steuerberatung klären.
Fazit
Eine vermietete Wohnung erfüllt die wichtigsten Anforderungen an eine Altersvorsorge außergewöhnlich gut: Sie erzwingt Sparsamkeit, wird zu einem großen Teil von Mieter und Steuerersparnis mitfinanziert und liefert im Ruhestand ein laufendes Einkommen. Risikofrei ist sie nicht – Lage, Zinsen und Instandhaltung müssen von Anfang an realistisch eingeplant werden. Wenn Sie wissen möchten, wie das für Sie konkret aussieht, erstellen wir Ihnen gern eine persönliche Beispielrechnung für eine geprüfte Wohnung in Dresden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
