Die Heizung im Haus ist 25 Jahre alt, der Schornsteinfeger runzelt die Stirn, und in der Eigentümerversammlung fällt das Wort „Wärmepumpe“. Spätestens dann stellt sich die Frage, was das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beim Heizungstausch tatsächlich verlangt. Für Vermieter kommt eine zweite Frage hinzu: Wer bezahlt am Ende – und was davon dürfen Sie auf die Miete umlegen?
Das Wichtigste in Kürze
- Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Eine Austauschpflicht gibt es nur für bestimmte alte Kessel.
- Für neue Heizungen gilt nach dem geltenden GEG die 65-%-Regel; im Bestand ist sie an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt – in Großstädten wie Dresden mit Stichtag Mitte 2026.
- Die Bundesregierung hat eine GEG-Reform angekündigt. Prüfen Sie vor jeder Entscheidung den aktuellen Rechtsstand.
- Für den Heizungstausch gibt es Förderung und eine eigene Regel zur Modernisierungsumlage.
Wann muss eine Heizung überhaupt raus?
Für bestehende Anlagen gilt Bestandsschutz. Eine Öl- oder Gasheizung darf weiterbetrieben werden, und wenn sie kaputtgeht, darf sie repariert werden. Das GEG verlangt einen Austausch nur in einem engen Fall: Sogenannte Konstanttemperaturkessel – ältere Kessel, die ihr Wasser ständig auf hoher Temperatur halten – dürfen nach 30 Betriebsjahren grundsätzlich nicht mehr betrieben werden. Brennwert- und Niedertemperaturkessel fallen nicht unter diese Regel.
Langfristig sieht das geltende GEG vor, dass ab 2045 keine Heizkessel mehr mit fossilen Brennstoffen betrieben werden dürfen. Ob dieses Datum und die Zwischenschritte nach der angekündigten Reform so bleiben, ist offen. Für die Planung heißt das: Eine heute eingebaute fossile Heizung wird ihre volle Lebensdauer möglicherweise unter veränderten Regeln und steigenden CO₂-Preisen verbringen.
Die 65-%-Regel und die kommunale Wärmeplanung
Kern des GEG ist die Vorgabe, dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Im Neubau innerhalb von Neubaugebieten gilt sie seit 2024. In bestehenden Gebäuden ist sie an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Die Gemeinden sollen festlegen, wo künftig ein Wärmenetz entsteht und wo Gebäude dezentral heizen werden.
Nach dem geltenden GEG greift die Regel im Bestand in Städten über 100.000 Einwohner nach dem 30. Juni 2026, in kleineren Gemeinden nach dem 30. Juni 2028 – oder früher, wenn eine Gemeinde auf Grundlage ihres Wärmeplans entsprechende Gebiete ausweist. Dresden zählt zur ersten Gruppe. Wurde in der Übergangszeit noch eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, sieht das geltende Recht eine Beratungspflicht vor dem Einbau und ab 2029 steigende Pflichtanteile an Biomethan oder anderen klimafreundlichen Brennstoffen vor.
All das steht unter dem Vorbehalt der angekündigten GEG-Reform. Stand Oktober 2026 sollten Sie keine dieser Detailpflichten als endgültig ansehen, sondern vor einer Entscheidung den aktuellen Gesetzesstand und den Stand der Wärmeplanung Ihrer Gemeinde prüfen lassen – etwa durch einen Energieberater oder den Heizungsfachbetrieb.
Welche Heizungen die Anforderungen erfüllen
Das GEG nennt mehrere Wege, die als erfüllt gelten, ohne dass ein rechnerischer Nachweis nötig ist. Für Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen sind vor allem diese relevant:
| Lösung | Einordnung | Hinweis für Vermieter |
|---|---|---|
| Anschluss an ein Wärmenetz | gilt als Erfüllung | in Städten mit Fernwärmenetz oft naheliegend |
| Wärmepumpe | gilt als Erfüllung | effizient bei niedrigen Vorlauftemperaturen |
| Hybridheizung | Wärmepumpe plus Spitzenlastkessel | Kompromiss bei unsaniertem Bestand |
| Biomasse, z. B. Pellets | gilt als Erfüllung | Lagerraum und Anlieferung nötig |
| Gasheizung mit grünen Gasen | nur unter Auflagen | Kostenrisiko beim Brennstoff |
Welche Lösung passt, hängt vom Gebäude ab: Dämmstand, Heizkörper, Platz im Keller, Lärmschutz und die Frage, ob ein Wärmenetz in der Straße liegt oder geplant ist. Ob eine Wärmepumpe in einer einzelnen Eigentumswohnung infrage kommt, haben wir in einem eigenen Beitrag zur Wärmepumpe in der Eigentumswohnung beschrieben.
Wenn die Heizung plötzlich ausfällt
Ist eine Heizung nicht mehr zu reparieren (Havarie), muss niemand im Winter frieren. Das GEG sieht Übergangsfristen vor: Es darf zunächst eine Übergangslösung eingebaut werden, auch eine gebrauchte oder gemietete fossile Heizung. In der Regel haben Eigentümer dann mehrere Jahre Zeit, um die Vorgaben zu erfüllen; ist ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar oder handelt es sich um Etagenheizungen, gelten längere Fristen. Die genaue Dauer sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen, zumal die Reform auch hier Änderungen bringen kann.
Zentralheizung oder Etagenheizung: Wer entscheidet?
In einer Eigentumswohnung kommt es darauf an, wem die Heizung gehört. Eine Zentralheizung ist Gemeinschaftseigentum; über ihren Austausch entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit, und die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.
Gasetagenheizungen stehen dagegen häufig im Sondereigentum. Für sie enthält das GEG Sonderregeln: Fällt die erste Etagenheizung im Haus aus, soll die Gemeinschaft innerhalb bestimmter Fristen entscheiden, ob das Haus künftig zentral oder weiterhin wohnungsweise beheizt wird. Verwalter und Eigentümer haben dafür Informationspflichten. Wenn Sie eine Wohnung mit Etagenheizung besitzen, fragen Sie bei der Verwaltung nach, ob die Gemeinschaft das Thema bereits aufgegriffen hat.
Kosten, Förderung und Umlage auf die Mieter
Für den Heizungstausch gibt es Zuschüsse der KfW; die Fördersätze haben sich in den vergangenen Jahren mehrfach geändert und hängen unter anderem davon ab, ob Sie selbst nutzen oder vermieten. Entscheidend ist: Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Einen Überblick gibt unser Artikel zu BAFA- und KfW-Zuschüssen.
Auf die Mieter dürfen Sie einen Teil der Kosten umlegen. Für den Heizungstausch nach GEG gibt es eine Sonderregel: Wer Förderung in Anspruch nimmt, kann jährlich 10 % der Kosten abzüglich der Förderung umlegen, höchstens aber 0,50 € pro m² Wohnfläche im Monat.
| Beispiel (Annahmen) | Betrag |
|---|---|
| Kostenanteil für Ihre 60-m²-Wohnung | 18.000 € |
| Förderung, angenommen 30 % | 5.400 € |
| Verbleibende Kosten | 12.600 € |
| 10 % davon pro Jahr | 1.260 € (105 € im Monat) |
| Kappung: 0,50 € × 60 m² | 30 € im Monat |
| Mehrmiete in zehn Jahren (30 € × 120) | 3.600 € |
| Nach zehn Jahren nicht über die Umlage gedeckt | 9.000 € |
Im Beispiel dürfen Sie also höchstens 30 € im Monat (360 € im Jahr) mehr verlangen. Selbst nach zehn Jahren hat die Umlage nur 3.600 € Ihres Eigenanteils von 12.600 € zurückgebracht – Steuereffekte und spätere Mieterhöhungen nicht eingerechnet. Den größten Teil der Investition tragen Sie als Eigentümer also selbst; sie zahlt sich eher über Werterhalt und Vermietbarkeit aus. Die Ankündigungsfristen und die Berechnung im Detail lesen Sie im Beitrag zur Modernisierungsumlage. Dazu kommt ein indirekter Effekt: Mit einer klimafreundlichen Heizung sinkt der CO₂-Kostenanteil, den Vermieter seit 2023 mittragen.
Checkliste vor dem Austausch
- Alter und Typ der Heizung klären, Protokolle des Schornsteinfegers prüfen.
- Aktuellen Stand von GEG und kommunaler Wärmeplanung prüfen lassen.
- Bei Zentralheizung: Verwaltung um eine Beschlussvorlage mit mehreren Angeboten bitten.
- Förderantrag vor Auftragsvergabe stellen.
- Mieter rechtzeitig und formgerecht über die Modernisierung informieren.
- Steuerliche Behandlung (sofort abziehbar oder über die Abschreibung) mit der Steuerberatung klären.
Fazit
Das GEG zwingt niemanden, eine funktionierende Heizung herauszureißen. Wer aber neu einbaut, muss nach heutigem Recht erneuerbare Energien einplanen – und das Recht ist wegen der angekündigten Reform in Bewegung. Für Kapitalanleger zählt vor allem, ob ein Heizungstausch in den nächsten Jahren ansteht und wie er finanziert wird. Wenn Sie eine Wohnung prüfen, beziehen wir Alter und Art der Heizung gern in Ihre persönliche Beispielrechnung ein.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
