Neue Fenster, eine gedämmte Fassade oder eine moderne Heizung machen eine Wohnung zukunftsfähiger – und kosten schnell fünfstellige Beträge. Das Mietrecht erlaubt Ihnen, einen Teil dieser Kosten dauerhaft auf die Miete aufzuschlagen. Allerdings nur für echte Modernisierungen, nur mit korrekter Ankündigung und nur bis zu festen Obergrenzen. Wer die Regeln kennt, kann Investitionen in die Wohnung solide gegenfinanzieren.
Das Wichtigste in Kürze
- Umlegbar sind nur Modernisierungen, keine reinen Reparaturen. Ersetzen Sie alte Bauteile, ziehen Sie die ersparten Erhaltungskosten ab.
- Jährlich dürfen Sie 8 % der umlagefähigen Kosten auf die Miete aufschlagen, innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 €/m² monatlich, bei einer Miete unter 7 €/m² höchstens 2 €/m².
- Die Maßnahme muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden. Formfehler verzögern die Erhöhung.
- Für den Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz gilt eine Sonderregel: 10 % der Kosten abzüglich Förderung, höchstens 0,50 €/m² im Monat (Stand 2026).
Modernisierung oder Erhaltung: die entscheidende Abgrenzung
Das Gesetz unterscheidet streng zwischen Erhaltung und Modernisierung. Erhaltung bedeutet, den vertragsgemäßen Zustand zu sichern oder wiederherzustellen – das ist Ihre Pflicht als Vermieter und wird nicht auf die Miete umgelegt. Modernisierung (§ 555b BGB) verbessert dagegen etwas: Sie spart nachhaltig Energie oder Wasser, erhöht den Gebrauchswert der Wohnung oder verbessert die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft.
| Maßnahme | Einordnung |
|---|---|
| Dämmung der Fassade oder der obersten Geschossdecke | Modernisierung (Energieeinsparung) |
| Austausch defekter Fenster gegen gleichwertige | Erhaltung |
| Alte Fenster durch deutlich besser dämmende ersetzen | Modernisierung, abzüglich Erhaltungsanteil |
| Anbau eines Balkons | Modernisierung (Gebrauchswert) |
| Neuer Anstrich im Treppenhaus | Erhaltung |
Besonders wichtig ist der mittlere Fall: Ersetzen Sie ein Bauteil, das ohnehin bald hätte erneuert werden müssen, gilt nur der Mehraufwand als Modernisierung. Den Anteil, den Sie für die bloße Instandsetzung ohnehin hätten ausgeben müssen, ziehen Sie ab. Auch Fördermittel in Form von Zuschüssen werden von den Kosten abgezogen.
So berechnen Sie die Umlage
Die Grundformel lautet: umlagefähige Kosten mal 8 % ergibt die jährliche Mieterhöhung, geteilt durch zwölf die monatliche. Betrifft eine Maßnahme mehrere Wohnungen, werden die Kosten angemessen aufgeteilt, z. B. nach Wohnfläche.
Beispiel: Angenommen, eine 68 m² große Wohnung kostet 7,50 €/m², also 510 € kalt. Für neue, deutlich besser dämmende Fenster und die anteilige Dämmung entfallen auf die Wohnung 14.000 €. Davon sind 3.000 € Erhaltungsanteil, weil die alten Fenster ohnehin erneuert werden mussten.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Kosten der Maßnahme (Anteil der Wohnung) | 14.000 € |
| abzüglich Erhaltungsanteil | 3.000 € |
| umlagefähige Kosten | 11.000 € |
| 8 % pro Jahr | 880 € |
| Erhöhung pro Monat | 73,33 € (1,08 €/m²) |
| Kappungsgrenze 3 €/m² in sechs Jahren | 204 € pro Monat |
Die Erhöhung liegt unter der Kappungsgrenze, die neue Kaltmiete beträgt 583,33 €. Läge die Ausgangsmiete unter 7 €/m², wäre bei 2 €/m², hier also bei 136 € pro Monat, Schluss. Die Kappung gilt für alle Modernisierungserhöhungen innerhalb von sechs Jahren zusammen.
Das vereinfachte Verfahren für kleinere Maßnahmen
Liegen die Kosten bei höchstens 10.000 € pro Wohnung, können Sie ein vereinfachtes Verfahren nutzen. Statt den Erhaltungsanteil einzeln nachzuweisen, ziehen Sie pauschal 30 % ab. Bei 9.000 € Kosten blieben 6.300 € umlagefähig, das ergibt 504 € im Jahr bzw. 42 € im Monat. Der Haken: Danach sind weitere Modernisierungserhöhungen für einige Jahre nur eingeschränkt möglich. Prüfen Sie die Voraussetzungen deshalb vorab genau.
Sonderfall Heizungstausch
Für den Einbau einer neuen Heizung, die die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllt, gibt es eine eigene Regel. Nehmen Sie Fördermittel in Anspruch, dürfen Sie 10 % der Kosten abzüglich der Förderung umlegen, die Erhöhung ist aber auf 0,50 €/m² monatlich begrenzt.
Beispiel: Für dieselbe 68-m²-Wohnung entfallen 16.000 € auf den Heizungstausch, die Förderung beträgt 5.000 €. Rechnerisch ergäben 10 % von 11.000 € eine Erhöhung von 1.100 € im Jahr, also 91,67 € im Monat. Wegen der Kappung bei 0,50 €/m² dürfen Sie aber nur 34 € monatlich aufschlagen. Daran ändert sich auch nichts, wenn zusätzlich ein Erhaltungsanteil abzuziehen ist – die Kappung bleibt die Grenze.
Weil die Bundesregierung eine Reform des GEG angekündigt hat und es Detailregeln etwa zu Wärmepumpen gibt, sollten Sie vor jeder Entscheidung den aktuellen Rechtsstand prüfen. Was beim Heizungstausch technisch und rechtlich zu beachten ist, erklärt unser Beitrag zum Heizungstausch nach dem GEG. Förderanträge müssen in der Regel vor der Auftragsvergabe gestellt werden; mehr dazu unter BAFA und KfW für Modernisierungen.
Ankündigung und Erhöhung: Ablauf und Fristen
- Ankündigung: spätestens drei Monate vor Beginn in Textform. Sie enthält Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Weisen Sie außerdem auf Form und Frist für Härteeinwände hin.
- Duldung: Der Mieter muss die Modernisierung grundsätzlich dulden. Härtegründe muss er bis zum Ende des Monats vorbringen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Er hat zudem ein Sonderkündigungsrecht.
- Durchführung: Rechnungen sammeln und Kosten sauber nach Modernisierung und Erhaltung trennen.
- Erhöhungserklärung: nach Abschluss in Textform, mit nachvollziehbarer Berechnung. Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.
Fehlt eine ordnungsgemäße Ankündigung oder fällt die Erhöhung um mehr als 10 % höher aus als angekündigt, verschiebt sich der Zeitpunkt um sechs Monate. Eine unzumutbare finanzielle Härte des Mieters kann die Erhöhung außerdem begrenzen, wobei es Ausnahmen gibt, etwa wenn Sie zur Maßnahme gesetzlich verpflichtet waren.
Besonderheiten bei der Eigentumswohnung
Fassade, Dach, Fenster und zentrale Heizung gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Über die Maßnahme entscheidet also die Eigentümergemeinschaft, die Pflichten gegenüber dem Mieter bleiben aber bei Ihnen. Lassen Sie sich deshalb früh vom Verwalter Zeitplan, Kostenaufstellung und Verteilerschlüssel geben, damit Sie rechtzeitig ankündigen können. Wie solche Beschlüsse zustande kommen, lesen Sie unter Sanierungs-Beschlüsse in der WEG.
Zwei weitere Punkte: Statt der Umlage kann auch eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete in Betracht kommen, weil die modernisierte Wohnung im Mietspiegel höher einzuordnen ist – doppelt berücksichtigen dürfen Sie die Maßnahme aber nicht. Und steuerlich sollten Sie bei Maßnahmen kurz nach dem Kauf die 15-%-Regel im Blick behalten; lassen Sie das mit Ihrer Steuerberatung prüfen.
Fazit
Die Modernisierungsumlage macht sinnvolle Investitionen für Vermieter wirtschaftlich tragbarer, deckt die Kosten aber selten vollständig – vor allem beim Heizungstausch mit seiner niedrigen Kappung. Entscheidend sind eine saubere Trennung von Erhaltung und Modernisierung, eine fristgerechte Ankündigung und eine nachvollziehbare Berechnung. Für Arbeiten in der Wohnung selbst können Käufer unserer Objekte auf unser Handwerkernetzwerk zurückgreifen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
