Staatliche Zuschüsse: So nutzen Sie BAFA und KfW für Modernisierungen

Neue Fenster, eine gedämmte Fassade oder eine Wärmepumpe kosten schnell fünfstellige Beträge. Ein Teil davon lässt sich über staatliche Zuschüsse von BAFA und KfW finanzieren – vorausgesetzt, Sie halten die Spielregeln ein. Die wichtigste Regel ist zugleich die, an der die meisten Anträge scheitern: Erst beantragen, dann beauftragen.

Das Wichtigste in Kürze

• Das BAFA fördert vor allem Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und an der Anlagentechnik, die KfW den Heizungstausch und die Sanierung zum Effizienzhaus.
• Der Antrag muss vor Auftragsvergabe bzw. vor Vorhabenbeginn gestellt werden.
• Vermieter erhalten die Grundförderung; einige Boni sind Stand 2026 Selbstnutzern vorbehalten.
• Fördersätze und Bedingungen ändern sich häufig. Prüfen Sie vor jedem Projekt die aktuellen Richtlinien.

Wer fördert was?

Die Förderung für bestehende Wohngebäude läuft unter dem Dach der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Zuständig sind zwei Stellen: das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die KfW. Vereinfacht gilt diese Aufteilung:

Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und für die Effizienzhaus-Sanierung ist in der Regel ein Energieeffizienz-Experte nötig, der die Maßnahme plant und bestätigt. Er steht auf einer offiziellen Expertenliste; fragen Sie im Zweifel danach.

Einzelmaßnahme oder Effizienzhaus?

Einzelmaßnahmen passen, wenn ein Bauteil ohnehin erneuert werden muss, etwa das Dach oder die Fenster. Sie sind schneller umgesetzt und belasten die Gemeinschaft weniger auf einmal. Die Sanierung zum Effizienzhaus lohnt sich eher, wenn ein Gebäude in mehreren Bereichen gleichzeitig Handlungsbedarf hat. Dann bewertet die Förderung das Ergebnis für das ganze Haus, nicht das einzelne Bauteil. Ein Mittelweg ist der individuelle Sanierungsfahrplan: Er legt die Reihenfolge der Schritte über mehrere Jahre fest, damit spätere Maßnahmen nicht frühere entwerten – etwa eine neue Heizung, die nach der Dämmung überdimensioniert wäre.

Was Vermieter bekommen – und was nicht

Wer eine Wohnung vermietet, ist grundsätzlich antragsberechtigt. Bei den Zuschlägen gibt es aber Unterschiede. Stand 2026 gilt nach unserem Kenntnisstand zum Beispiel:

• BAFA-Einzelmaßnahmen: Grundfördersatz z. B. 15 %; liegt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vor, erhöht sich der Satz um 5 Prozentpunkte, und die förderfähigen Kosten pro Wohnung steigen.
• KfW-Heizungsförderung: Grundförderung z. B. 30 % für alle Antragsteller, dazu ein Effizienzbonus für besonders effiziente Wärmepumpen. Der Bonus für einen schnellen Austausch alter Heizungen und der einkommensabhängige Bonus sind selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten.
• Förderfähige Kosten: Sie sind je Wohneinheit gedeckelt; bei der Heizungsförderung sinkt der Höchstbetrag in Mehrfamilienhäusern ab der zweiten Wohnung.
• Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen: Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum. Vermieter setzen ihre Kosten stattdessen als Werbungskosten oder über die Abschreibung an.

Diese Zahlen sind eine Momentaufnahme. Die Förderprogramme wurden in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst, zeitweise ausgesetzt oder an neue Haushaltsmittel gekoppelt, und mit der angekündigten Reform des Gebäudeenergiegesetzes können sich auch die Förderbedingungen ändern. Verlassen Sie sich deshalb nie auf einen Satz aus einem älteren Artikel, sondern auf die aktuelle Richtlinie zum Zeitpunkt des Antrags.

Die Reihenfolge entscheidet: So läuft der Antrag

1. Beratung und Planung: Energieberater oder Fachplaner prüfen, welche Maßnahme sinnvoll und förderfähig ist. Ein iSFP lohnt sich, wenn mehrere Schritte über Jahre geplant sind.
2. Angebote einholen: Mit konkreten Angeboten lassen sich die förderfähigen Kosten beziffern.
3. Antrag stellen: Erst nach dem Antrag darf der Auftrag verbindlich vergeben werden. Ein Vertrag, der unter der Bedingung der Förderzusage steht, ist nach den aktuellen Regeln in der Regel zulässig – lassen Sie sich die Formulierung im Zweifel bestätigen.
4. Umsetzung: Die Maßnahme muss innerhalb der Bewilligungsfrist ausgeführt werden.
5. Nachweis und Auszahlung: Rechnungen und Bestätigungen werden eingereicht, danach fließt der Zuschuss.

Der häufigste Fehler ist ein voreilig unterschriebener Auftrag. Ist das Vorhaben vor dem Antrag begonnen, ist die Förderung in der Regel verloren – Planungsleistungen und Energieberatung zählen dabei meist nicht als Vorhabenbeginn.

Förderung in der Eigentümergemeinschaft

Die meisten energetischen Maßnahmen betreffen bei einer Eigentumswohnung das Gemeinschaftseigentum. Den Antrag stellt dann die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung. Das hat Folgen für den Zeitplan: Zwischen Angebot, Beschluss in der Eigentümerversammlung, Förderantrag und Auftrag vergehen oft Monate. In dieser Zeit können sich Förderbedingungen ändern.

Ein guter Beschluss regelt deshalb ausdrücklich, dass die Verwaltung vor der Auftragsvergabe die Förderung beantragt, und legt fest, was passiert, wenn der Zuschuss geringer ausfällt. Wie solche Beschlüsse ablaufen, beschreibt unser Beitrag zu Sanierungs-Beschlüssen in der WEG. Für eine Heizung, die nur Ihrer Wohnung dient, etwa eine Etagenheizung, stellen Sie den Antrag selbst.

Beispiel: Was vom Zuschuss nach Steuern übrig bleibt

Zuschüsse mindern die Kosten, die Sie steuerlich geltend machen können. Angenommen, die Gemeinschaft dämmt die Fassade, und auf Ihre Wohnung entfallen 12.000 €. Gefördert werden im Beispiel 20 % (15 % Grundförderung plus 5 % iSFP-Bonus). Die Kosten werden als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt, der Grenzsteuersatz beträgt 35 %.

Der Zuschuss von 2.400 € entlastet Sie nach Steuern also um 1.560 €. Das ist immer noch ein deutlicher Vorteil, aber weniger, als der Förderbescheid vermuten lässt. Ob eine Maßnahme sofort abziehbar ist oder über die Abschreibung verteilt werden muss – etwa wegen der 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf –, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Auch bei der Modernisierungsumlage gilt: Fördermittel müssen von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden, wie unser Beitrag zur Modernisierungsumlage erläutert.

Typische Fehler vermeiden

• Auftrag vor dem Antrag unterschrieben
• Technische Mindestanforderungen nicht im Angebot ausgewiesen
• Energieeffizienz-Experte zu spät eingebunden
• Bewilligungsfrist verpasst, weil der Beschluss in der WEG zu lange dauerte
• Förderung mit der falschen Kostenbasis kalkuliert, etwa ohne Deckelung je Wohneinheit

Fazit

BAFA- und KfW-Zuschüsse können Modernisierungen spürbar günstiger machen, auch für Vermieter. Sie sind aber kein fester Rechenposten, sondern ein Programm mit wechselnden Bedingungen und klarer Reihenfolge. Planen Sie Förderung als willkommenen Bonus ein, nicht als tragende Säule der Kalkulation. Wenn Sie wissen möchten, wie sich eine anstehende Maßnahme auf Ihren monatlichen Eigenaufwand auswirkt, hilft der Kapitalanlage-Rechner bei einer ersten Einordnung.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.