Eine große Zweizimmerwohnung mit üppigem Wohnzimmer – und daneben die Frage, ob aus 72 m² nicht drei Zimmer werden könnten. Eine zusätzliche Wand kann die Zielgruppe erweitern und die Miete pro Quadratmeter erhöhen. Sie kann aber auch eine gut geschnittene Wohnung verschlechtern. Ob sich die Grundrissoptimierung lohnt, hängt von Technik, Recht und vor allem vom Mietmarkt vor Ort ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein zusätzliches Zimmer lohnt sich, wenn es nach Fläche, Licht und Zugang ein vollwertiger Raum wird und am Standort Nachfrage nach drei Zimmern besteht.
- Nichttragende Wände im Sondereigentum können Sie meist ohne Beschluss der Gemeinschaft setzen; Statik, Schallschutz und Brandschutz müssen trotzdem stimmen.
- Der Umbau ist praktisch nur bei Leerstand sinnvoll; die höhere Miete erzielen Sie bei der Neuvermietung.
- Die Renditewirkung ist im Beispiel spürbar, aber kein Selbstläufer – rechnen Sie mit vorsichtigen Annahmen.
Wann ein drittes Zimmer Sinn ergibt
Die Zimmerzahl ist für viele Mieter das erste Suchkriterium. Paare mit Kind, Menschen mit Homeoffice oder Wohngemeinschaften suchen gezielt nach drei Zimmern und filtern Zweizimmerwohnungen von vornherein aus. Gleichzeitig wird ein drittes Zimmer nur dann bezahlt, wenn es auch als vollwertiger Raum taugt. Diese Voraussetzungen sollten erfüllt sein:
- Größe: Ein Schlaf- oder Kinderzimmer sollte als Faustregel mindestens rund 10 m² haben; das verbleibende Wohnzimmer darf nicht zum Durchgangsraum schrumpfen.
- Tageslicht: Jeder neue Raum braucht ein eigenes Fenster. Die Landesbauordnung stellt Mindestanforderungen an Fensterflächen und Raumhöhe von Aufenthaltsräumen.
- Zugang: Ideal ist ein Zugang vom Flur. Ein Zimmer, das nur durch ein anderes erreichbar ist, mindert den Wert deutlich.
- Technik: Heizkörper, Steckdosen, Licht und gegebenenfalls ein Netzwerkanschluss müssen im neuen Raum vorhanden sein.
Eine Alternative ist der umgekehrte Weg: Wird die Küche zum Wohnbereich hin geöffnet, kann ein bisher als Essplatz genutzter Raum zum Schlafzimmer werden. Welche Größen sich generell am besten vermieten, lesen Sie im Beitrag Welche Wohnungsgröße bringt die beste Rendite?
Technische und rechtliche Grenzen
Statik und Gemeinschaftseigentum
Eine neue Trennwand in Trockenbauweise ist technisch meist unproblematisch. Anders sieht es aus, wenn Wände versetzt oder Öffnungen in bestehende Wände geschnitten werden sollen. Tragende Wände gehören zum Gemeinschaftseigentum; Eingriffe brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung und einen Statiker. Auch bei nichttragenden Wänden lohnt die Prüfung, ob darin Leitungen verlaufen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Schallschutz, Brandschutz, Genehmigung
Innere, nichttragende Wände innerhalb einer Wohnung sind in der Regel genehmigungsfrei. Die Vorgaben der Landesbauordnung, etwa zu Rettungswegen und Aufenthaltsräumen, gelten trotzdem. Bei denkmalgeschützten Gebäuden kann jede Veränderung des Grundrisses genehmigungspflichtig sein. Zu den Nachbarn hin darf sich der Schallschutz nicht verschlechtern, was vor allem bei Arbeiten am Boden eine Rolle spielt.
Mietrecht
Während eines laufenden Mietverhältnisses lässt sich ein Grundriss kaum ändern. Realistisch ist der Umbau beim Mieterwechsel. Bei der Neuvermietung gelten die üblichen Regeln: Wo eine Mietpreisbremse gilt, richtet sich die zulässige Miete nach der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung. Geben Sie im Mietvertrag die Wohnfläche korrekt an – eine neue Wand verringert sie geringfügig.
Was der Umbau kostet
Die Kosten hängen davon ab, wie viel Technik mitwandert. Als grobe, unverbindliche Orientierung für eine Wohnung mittlerer Größe:
| Leistung | Grobe Spanne (Beispiel) |
|---|---|
| Trockenbauwand mit Dämmung, gespachtelt | ca. 1.500–4.000 € |
| Innentür mit Zarge | ca. 400–1.000 € |
| Elektro (Steckdosen, Licht, Schalter) | ca. 800–2.500 € |
| Heizkörper versetzen oder ergänzen | ca. 800–2.500 € |
| Boden, Malerarbeiten, Nebenarbeiten | ca. 1.500–4.000 € |
Je nach Zustand und Ausführung liegt ein typischer Umbau damit grob zwischen 5.000 und 14.000 €. Muss ein Fenster neu eingesetzt oder eine tragende Wand verändert werden, wird es deutlich teurer und aufwendiger.
Beispielrechnung: Lohnt sich das dritte Zimmer?
Angenommen, eine 72-m²-Wohnung wurde für 216.000 € gekauft (3.000 €/m²) und bisher als Zweizimmerwohnung für 9,50 €/m² kalt vermietet. Der Umbau kostet 12.000 €. Wir vergleichen zwei Annahmen für die Mehrmiete als Dreizimmerwohnung:
| Kennzahl | Vorher | +0,80 €/m² | +1,50 €/m² |
|---|---|---|---|
| Kaltmiete pro Monat | 684,00 € | 741,60 € | 792,00 € |
| Mehrmiete pro Jahr | – | 691,20 € | 1.296,00 € |
| Rendite der Maßnahme | – | 5,8 % | 10,8 % |
| Bruttomietrendite gesamt | 3,80 % | 3,90 % | 4,17 % |
Die Bruttomietrendite gesamt bezieht sich auf Kaufpreis plus Umbaukosten, ohne Kaufnebenkosten. Im vorsichtigen Szenario hat sich der Umbau nach gut 17 Jahren über die Mehrmiete bezahlt gemacht, im optimistischen nach gut neun Jahren. Die Spanne zeigt: Entscheidend ist nicht die Wand, sondern die Frage, wie stark Dreizimmerwohnungen am konkreten Standort gefragt sind. Eigene Szenarien können Sie mit dem Mietrendite-Rechner durchspielen.
Steuerlich ist zu klären, ob die Kosten als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar sind oder als Herstellungskosten über die Abschreibung laufen. Das hängt vom Umfang der Maßnahme ab und sollte vorab mit der Steuerberatung besprochen werden.
Was gegen den Umbau sprechen kann
Nicht jede Wohnung gewinnt durch ein zusätzliches Zimmer. Ein großzügiges Wohnzimmer ist für Paare und Singles oft gerade das Argument für eine Wohnung. Wird es zu klein, verlieren Sie diese Zielgruppe, ohne sicher eine neue zu gewinnen. Kritisch wird es außerdem, wenn das neue Zimmer schmal, dunkel oder nur über das Wohnzimmer erreichbar ist. Bedenken Sie auch den Rückweg: Eine Trockenbauwand lässt sich zwar wieder entfernen, aber nicht kostenlos. Wer unsicher ist, beobachtet vor dem Umbau, wie schnell und zu welchen Mieten vergleichbare Zwei- und Dreizimmerwohnungen in der Nachbarschaft vermietet werden.
Sonderfall Wohngemeinschaft
Besonders deutlich kann der Effekt bei einer Vermietung an Wohngemeinschaften ausfallen, etwa in Universitätsstädten wie Dresden. Drei gleichwertige Zimmer lassen sich dann oft besser vermarkten als ein großes Wohnzimmer. Dafür steigen Fluktuation und Abstimmungsaufwand. Welche Modelle es gibt und worauf Sie achten sollten, lesen Sie im Beitrag Studenten-WGs als Rendite-Booster.
Checkliste vor dem Umbau
- Nachfrage prüfen: Wie viele Dreizimmerwohnungen werden in der Lage angeboten und gesucht?
- Grundriss zeichnen: Hat jedes Zimmer Fenster, Heizkörper und einen eigenen Zugang?
- Teilungserklärung und Pläne prüfen: Ist die betroffene Wand tragend, verlaufen Leitungen darin?
- Angebote einholen und eine Leerstandsphase einplanen.
- Zulässige Miete bei Neuvermietung klären und die Rechnung mit vorsichtigen Werten aufstellen.
Fazit
Aus zwei mach drei kann sich lohnen – aber nur, wenn das neue Zimmer vollwertig ist und der Markt nach drei Zimmern fragt. Der Umbau ist technisch meist überschaubar, die eigentliche Arbeit liegt in der ehrlichen Kalkulation. Wenn Sie eine Wohnung mit Potenzial suchen oder eine konkrete Idee durchrechnen möchten, sprechen Sie uns gern an; für die Umsetzung steht unseren Kunden zudem unser Handwerkernetzwerk zur Verfügung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
