Ein-Zimmer-Apartment, klassische Zwei-Zimmer-Wohnung oder lieber gleich drei Zimmer für Familien? Die Wohnungsgröße bestimmt, wer bei Ihnen einzieht, wie oft der Mieter wechselt und wie viel am Ende übrig bleibt. Auf dem Papier haben kleine Wohnungen oft die Nase vorn – doch die Bruttomietrendite erzählt nur einen Teil der Geschichte.
Das Wichtigste in Kürze
- Kleine Wohnungen erzielen pro Quadratmeter meist höhere Mieten, kosten pro Quadratmeter aber auch mehr.
- Fixkosten pro Wohnung (Verwaltung, Küche, Bad, Mieterwechsel) belasten kleine Einheiten stärker.
- Zwei-Zimmer-Wohnungen sprechen die breiteste Mieterschaft an und gelten deshalb oft als guter Kompromiss.
- Entscheidend ist nicht die höchste Bruttorendite, sondern der Überschuss nach Kosten und Leerstand.
Warum kleine Wohnungen pro Quadratmeter mehr bringen
Die Miete steigt mit der Fläche, aber nicht im gleichen Verhältnis. Eine Wohnung mit 30 m² braucht wie eine mit 80 m² eine Küche, ein Bad, einen Flur und eine Wohnungstür. Diese „Grundausstattung“ verteilt sich bei kleinen Wohnungen auf weniger Quadratmeter. Deshalb ist die Quadratmetermiete bei Apartments in der Regel deutlich höher als bei Familienwohnungen.
Der Haken: Verkäufer und Bauträger kennen diesen Zusammenhang. Kleine Wohnungen werden auch pro Quadratmeter teurer angeboten. Ob am Ende eine höhere Rendite herauskommt, hängt davon ab, ob der Mietaufschlag größer ist als der Preisaufschlag – und was an Kosten hinzukommt.
Kosten, die mit der Größe nicht schrumpfen
Viele laufende Kosten richten sich nicht nach der Fläche, sondern fallen pro Wohnung an. Für kleine Einheiten bedeutet das einen höheren Anteil an der Miete:
- Verwaltung: Die Vergütung der WEG-Verwaltung wird häufig pro Einheit berechnet, ebenso eine eventuelle Sondereigentumsverwaltung.
- Mieterwechsel: Inserat, Besichtigungen, Übergabe, kleine Renovierungen und ein möglicher Leerstandsmonat kosten bei einer kleinen Wohnung kaum weniger als bei einer großen.
- Küche und Bad: Reparaturen und Erneuerungen fallen unabhängig von der Wohnfläche an.
- Fluktuation: Bewohner kleiner Wohnungen ziehen erfahrungsgemäß häufiger um – nach dem Studium, mit neuem Job oder Partner.
Welche Kosten Sie als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen können, erklären wir im Beitrag Nicht umlegbare Nebenkosten.
Beispielrechnung: 1, 2 oder 3 Zimmer im selben Haus
Angenommen, im selben Haus werden drei Wohnungen angeboten. Die Preise und Mieten sind Beispielwerte, keine Marktdaten. Als nicht umlagefähige Kosten setzen wir 30 € Verwaltung pro Wohnung und Monat sowie 1 € Rücklage pro Quadratmeter und Monat an. Für den Mieterwechsel rechnen wir jeweils mit einem Monat Leerstand plus 500 € Kosten – bei der 1-Zimmer-Wohnung alle zwei Jahre, bei 2 Zimmern alle vier und bei 3 Zimmern alle sechs Jahre.
| Beispiel | 1 Zimmer, 30 m² | 2 Zimmer, 55 m² | 3 Zimmer, 80 m² |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis pro m² | 4.200 € | 3.800 € | 3.600 € |
| Kaufpreis | 126.000 € | 209.000 € | 288.000 € |
| Kaltmiete pro m² | 14,00 € | 11,50 € | 10,50 € |
| Jahreskaltmiete | 5.040 € | 7.590 € | 10.080 € |
| Bruttomietrendite | 4,0 % | 3,63 % | 3,5 % |
| Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr | 720 € | 1.020 € | 1.320 € |
| Mieterwechsel pro Jahr (anteilig) | 460 € | 283 € | 223 € |
| Überschuss vor Finanzierung | 3.860 € | 6.287 € | 8.537 € |
| Rendite nach Kosten | 3,06 % | 3,01 % | 2,96 % |
Brutto liegt das Apartment einen halben Prozentpunkt vor der 3-Zimmer-Wohnung. Nach Kosten und Fluktuation schrumpft der Vorsprung auf etwa 0,1 Prozentpunkte. Mit leicht anderen Annahmen – etwa längerem Leerstand oder einer teureren Küchenerneuerung – kann er ganz verschwinden. Den Unterschied zwischen beiden Kennzahlen erklären wir in Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite.
Welche Größe passt zu welcher Zielgruppe?
Die Rendite ist nur die eine Seite. Ebenso wichtig ist, wie breit die Nachfrage nach einer bestimmten Wohnungsgröße in Ihrer Lage ist.
| Größe | Typische Mieter | Worauf achten? |
|---|---|---|
| 1 Zimmer bis ca. 35 m² | Studierende, Azubis, Pendler | Nähe zu Hochschule und ÖPNV, hohe Fluktuation |
| 2 Zimmer, ca. 45–65 m² | Singles, Paare, Berufseinsteiger | Breiteste Nachfrage, guter Schnitt |
| 3 Zimmer, ca. 65–90 m² | Paare mit Homeoffice, kleine Familien | Lange Mietdauer, Kitas und Schulen |
| 4 Zimmer und mehr | Familien, WGs | Kleinerer Mieterkreis, hohe Gesamtmiete |
In einer Universitäts- und Technologiestadt wie Dresden gibt es Nachfrage in allen Segmenten: Studierende der TU Dresden und anderer Hochschulen fragen kleine Wohnungen nach, Fachkräfte aus Forschung und Mikroelektronik oft zwei bis drei Zimmer. Entscheidend ist, dass Wohnung und Mikrolage zusammenpassen. Eine Familienwohnung direkt an einer lauten Ausgehmeile ist ebenso schwierig wie ein Studentenapartment ohne Nahverkehrsanbindung.
So prüfen Sie die Nachfrage vor Ort
Ob in einer bestimmten Lage eher kleine oder größere Wohnungen gefragt sind, lässt sich mit etwas Recherche gut einschätzen:
- Beobachten Sie über einige Wochen Mietinserate im Viertel: Welche Größen sind schnell wieder verschwunden, welche stehen lange online?
- Werfen Sie einen Blick in den örtlichen Mietspiegel. Viele Mietspiegel unterscheiden nach Größenklassen und zeigen, wie stark die Quadratmetermiete mit der Fläche sinkt.
- Prüfen Sie die Umgebung: Hochschulen und Kliniken sprechen für kleine Einheiten, Kitas, Schulen und Grünflächen für Familienwohnungen.
- Fragen Sie bei einer vermieteten Wohnung nach der bisherigen Mietdauer. Häufige Wechsel in der Vergangenheit sind ein Hinweis für die Zukunft.
Weitere Kriterien neben der Fläche
Grundriss schlägt Quadratmeter
Zwei Wohnungen mit 60 m² können sehr unterschiedlich vermietbar sein. Gefangene Zimmer, lange Flure oder ein winziges Schlafzimmer drücken die erzielbare Miete. Ein gut geschnittener Grundriss mit separat begehbaren Räumen ist oft mehr wert als fünf zusätzliche Quadratmeter. Wie sich ein ungünstiger Grundriss verbessern lässt, zeigt der Beitrag zur Grundrissoptimierung.
Ticketgröße und Risikostreuung
Kleinere Wohnungen haben einen geringeren Kaufpreis. Das erleichtert den Einstieg und erlaubt es, später mehrere Wohnungen an unterschiedlichen Standorten zu kaufen. Zwei kleine Wohnungen verteilen das Leerstandsrisiko besser als eine große – bedeuten dafür aber zwei Kaufverträge, etwas höhere Notar- und Grundbuchkosten (die Gebühren sinken anteilig mit steigendem Kaufpreis) und doppelten Verwaltungsaufwand.
Wiederverkauf
Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen sind auch für Selbstnutzer interessant. Das vergrößert den Käuferkreis bei einem späteren Verkauf. Sehr kleine Apartments werden dagegen fast nur von Kapitalanlegern gekauft, deren Preisbereitschaft stark vom Zinsniveau abhängt. Auch manche Banken sind bei sehr kleinen Einheiten zurückhaltender und verlangen mehr Eigenkapital – fragen Sie das vor dem Kauf ab. Besonderheiten sehr kleiner Einheiten beleuchten wir im Beitrag zu Mikroapartments als Kapitalanlage.
Fazit
Die eine perfekte Wohnungsgröße gibt es nicht. Kleine Wohnungen bringen auf dem Papier die höchste Bruttorendite, verlieren aber durch Fixkosten und häufigere Mieterwechsel einen Teil ihres Vorsprungs. Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen punkten mit breiter Nachfrage, längerer Mietdauer und einem größeren Käuferkreis. Rechnen Sie jede Größe mit realistischen Kosten durch und wählen Sie die Wohnung, die zur Nachfrage in der jeweiligen Lage passt – bei konkreten Objekten in Dresden erstellen wir Ihnen dafür gern eine Beispielrechnung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
