Wer in Immobilien investieren möchte, muss nicht zwingend eine Wohnung kaufen. Offene Immobilienfonds versprechen den Zugang zum Immobilienmarkt schon mit kleinen Beträgen, ohne Mieter, Notar und Eigentümerversammlung. Klingt bequem – doch Fonds und eigene Wohnung unterscheiden sich in fast allen wichtigen Punkten: bei Kosten, Steuern, Hebel, Einfluss und Liquidität.
Das Wichtigste in Kürze
- Offene Immobilienfonds bündeln das Geld vieler Anleger und investieren es in zahlreiche, meist gewerbliche Immobilien.
- Bei der Direktinvestition kaufen Sie eine eigene Wohnung, meist mit Kredit, und profitieren von Abschreibung, Werbungskosten und der Steuerfreiheit nach zehn Jahren.
- Fonds bieten Streuung und kleine Einstiegsbeträge, aber keinen Hebel, keinen Einfluss und eine eingeschränkte Rückgabe.
- Die eigene Wohnung verlangt mehr Kapital und Aufwand, bietet aber mehr Gestaltungsmöglichkeiten.
Zwei Wege in die Immobilie
Was ein offener Immobilienfonds ist
Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft gemanagt wird. Er sammelt Geld von vielen Anlegern und kauft damit Immobilien – überwiegend Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels oder Logistikobjekte, teils auch Wohngebäude, oft in mehreren Ländern. „Offen“ heißt, dass laufend neue Anteile ausgegeben und zurückgenommen werden.
Der Wert der Anteile ergibt sich aus regelmäßigen Gutachten über die Immobilien. Deshalb schwanken die Anteilspreise meist weniger als Aktienkurse. Das heißt aber nicht, dass sie nicht fallen können: In den vergangenen Jahren mussten einzelne Fonds die Werte ihrer Objekte deutlich nach unten korrigieren.
Was eine Direktinvestition ausmacht
Bei der Direktinvestition werden Sie selbst Eigentümer einer Wohnung und stehen im Grundbuch. Sie wählen Lage und Objekt, bestimmen den Mieter, entscheiden über Modernisierungen und tragen die Verantwortung für alles, was mit der Wohnung zu tun hat. Finanziert wird meist überwiegend mit einem Bankdarlehen.
Steuerlich ist die eigene Wohnung deutlich vielseitiger: Sie können das Gebäude abschreiben und Schuldzinsen sowie Kosten als Werbungskosten absetzen. Wie die Abschreibung funktioniert, erklärt der Beitrag zur AfA.
Der Vergleich im Überblick
| Kriterium | Offener Immobilienfonds | Eigene Wohnung |
|---|---|---|
| Mindestanlage | oft ab kleinen Sparraten | Nebenkosten plus Reserve |
| Streuung | viele Objekte, oft mehrere Länder | ein Objekt, ein Standort |
| Nutzungsart | überwiegend Gewerbe | Wohnen |
| Fremdkapital für Sie | nicht vorgesehen | üblich, langfristig fest |
| Einfluss | keiner | vollständig |
| Kosten | Ausgabeaufschlag, laufende Fondskosten | Kaufnebenkosten, Hausgeld |
| Wertzuwachs steuerlich | grundsätzlich steuerpflichtig | nach zehn Jahren steuerfrei |
| Aufwand | keiner | Vermietung und Eigentümergemeinschaft |
Erträge aus Immobilienfonds sind zum Teil steuerfrei gestellt (Teilfreistellung), unterliegen ansonsten aber der Abgeltungsteuer – unabhängig davon, wie lange Sie die Anteile halten. Eine Abschreibung, die Ihre übrigen Einkünfte mindert, gibt es beim Fonds für Sie nicht.
Beispiel: 50.000 € auf zwei Wegen
Angenommen, Sie haben 50.000 € zur Verfügung. Im ersten Fall kaufen Sie Fondsanteile mit einem Ausgabeaufschlag von 5 %. Im zweiten Fall kaufen Sie in Sachsen eine Wohnung für 250.000 € ohne Makler: 18.750 € Kaufnebenkosten (7,5 %) zahlen Sie aus Ihrem Kapital, die restlichen 31.250 € fließen in den Kaufpreis, 218.750 € finanziert die Bank.
| Annahme | Fonds | Eigene Wohnung |
|---|---|---|
| Einstiegskosten | rund 2.380 € | 18.750 € |
| Immobilienwert, an dem Sie beteiligt sind | rund 47.620 € | 250.000 € |
| Wertänderung bei +1,5 % | rund +714 € | +3.750 € |
| Wertänderung bei −10 % | rund −4.760 € | −25.000 € |
Das Beispiel zeigt den Kern des Unterschieds: Mit der Wohnung bewegen Sie mit demselben Kapital einen etwa fünfmal größeren Immobilienwert. Steigt der Wert, profitieren Sie überproportional, fällt er, verlieren Sie überproportional. Bei der Wohnung kommen außerdem Zinsen, Miete und Steuereffekte hinzu, die das Ergebnis prägen. Wie diese Hebelwirkung funktioniert, erklärt der Beitrag zum Leverage-Effekt.
Liquidität: das vermeintliche Plus der Fonds
Fondsanteile wirken flexibler als eine Wohnung. Bei offenen Immobilienfonds ist diese Flexibilität aber eingeschränkt: Für Anteile, die heute erworben werden, gelten nach dem Kapitalanlagegesetzbuch eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten für die Rückgabe. Der Grund: Ein Fonds kann seine Gebäude nicht über Nacht verkaufen, um Anleger auszuzahlen.
Wenn viele Anleger gleichzeitig aussteigen wollen, kann ein Fonds die Rücknahme sogar aussetzen. Nach der Finanzkrise 2008 ist das mehreren offenen Immobilienfonds passiert, einige wurden anschließend aufgelöst. Teilweise lassen sich Anteile über die Börse verkaufen, dann aber unter Umständen nur mit Abschlag. Für einen Notgroschen sind offene Immobilienfonds deshalb ungeeignet, ebenso wenig wie eine eigene Wohnung.
Andere indirekte Wege: geschlossene Fonds und Immobilienaktien
Neben offenen Immobilienfonds gibt es weitere Möglichkeiten, indirekt in Immobilien zu investieren. Sie werden oft in einen Topf geworfen, funktionieren aber sehr unterschiedlich:
- Geschlossene Immobilienfonds sammeln für ein oder wenige Objekte Kapital ein und laufen meist viele Jahre. Eine vorzeitige Rückgabe ist in der Regel nicht vorgesehen. Als unternehmerische Beteiligung tragen sie ein hohes Risiko bis hin zum Totalverlust.
- Immobilienaktien sind Anteile an börsennotierten Immobilienunternehmen. Sie sind jederzeit handelbar, schwanken aber wie andere Aktien zum Teil kräftig – auch dann, wenn sich an den Gebäuden selbst wenig ändert.
Allen indirekten Formen ist gemeinsam: Sie geben die Entscheidungen über Objekte, Finanzierung und Vermietung an ein Management ab und bezahlen dafür laufende Kosten. Diese Kosten fallen jedes Jahr an, unabhängig davon, ob der Fonds oder das Unternehmen gerade gut wirtschaftet. Bei der eigenen Wohnung fallen die größten Kosten dagegen einmalig beim Kauf an, laufend kommen vor allem Hausgeld und Instandhaltung hinzu.
Für wen was passt
Ein offener Immobilienfonds kann passen, wenn Sie …
- nur kleinere Beträge anlegen möchten,
- keinen Kredit aufnehmen wollen,
- keinerlei Aufwand mit Mietern und Verwaltung wünschen,
- eine Beimischung zu einem breiteren Depot suchen.
Die eigene Wohnung kann besser passen, wenn Sie …
- ein stabiles Einkommen und eine spürbare Steuerlast haben,
- gezielt Vermögen über Fremdkapital aufbauen möchten,
- selbst über Lage, Objekt und Mieter entscheiden wollen,
- langfristig denken und die Steuerfreiheit nach zehn Jahren nutzen möchten.
Wie sich beide Wege bei Rendite, Sicherheit und Verfügbarkeit einordnen lassen, zeigt der Beitrag Das magische Dreieck der Geldanlage. Den Vergleich mit Aktien-ETFs finden Sie unter Aktien, ETFs oder Immobilien.
Fazit
Offene Immobilienfonds sind ein bequemer Weg, mit kleinem Kapital breit gestreut in überwiegend gewerbliche Immobilien zu investieren – ohne Hebel, ohne Einfluss und mit eingeschränkter Rückgabe. Die eigene Wohnung verlangt mehr Engagement, bietet dafür Fremdfinanzierung, Abschreibung, Gestaltungsfreiheit und die Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Wer gezielt mit Fremdkapital Vermögen aufbauen möchte, findet in der Direktinvestition meist das passendere Werkzeug; in einem Beratungsgespräch zeigen wir Ihnen gern, wie das mit einer Wohnung in Dresden konkret aussehen könnte.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
