Die Abschreibung ist für viele Kapitalanleger der größte Steuerposten – und zugleich der am häufigsten falsch eingeschätzte. Wie viel Sie jedes Jahr absetzen dürfen, hängt nicht vom Kaufpreis allein ab, sondern davon, welcher Teil davon auf das Gebäude entfällt, wann es fertiggestellt wurde und ab wann die Wohnung Ihnen gehört. Wir zeigen, wie die lineare Gebäude-AfA berechnet wird und wo Sie selbst Einfluss nehmen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden.
- Der Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr: 2,5 % (vor 1925), 2 % (1925 bis 2022) oder 3 % (ab 2023).
- Die Kaufnebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage anteilig.
- Die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude entscheidet über Tausende Euro – sie gehört schon in den Kaufvertrag.
Was die AfA ist und welcher Satz gilt
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Der Gedanke dahinter: Ein Gebäude verliert durch Alterung an Wert, deshalb dürfen Sie seine Anschaffungskosten über die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer als Werbungskosten verteilen. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden deshalb nicht abgeschrieben.
Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen regelt § 7 Abs. 4 EStG die lineare AfA, also jedes Jahr derselbe Prozentsatz:
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA-Satz pro Jahr | Unterstellte Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3 % | rund 33 Jahre |
Maßgeblich ist das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde – nicht das Jahr, in dem Sie kaufen. Eine Gründerzeitwohnung in Dresden-Striesen, die Sie 2026 erwerben, schreiben Sie also mit 2,5 % ab, eine Wohnung aus den 1990er-Jahren mit 2 %. Für neue Wohngebäude gibt es zusätzlich besondere Abschreibungen, die wir im Beitrag zu Sonder-AfA und degressiver AfA erklären.
Die Bemessungsgrundlage: was alles dazugehört
Ausgangspunkt sind Ihre gesamten Anschaffungskosten. Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten, die mit dem Erwerb zusammenhängen:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten für den Kaufvertrag
- Grundbuchkosten für die Eintragung als Eigentümer
- eine Maklerprovision, sofern Sie eine zahlen
Nicht dazu gehören die Kosten für die Finanzierung, etwa Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuld. Diese sind sofort als Werbungskosten abziehbar. Ebenfalls herauszurechnen sind mitgekaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, die als eigenes Wirtschaftsgut über zehn Jahre abgeschrieben wird – mehr dazu im Artikel zur Abschreibung von Einbauküchen.
Von der Summe ziehen Sie den Anteil für Grund und Boden ab. Bei einer Eigentumswohnung ist das Ihr Miteigentumsanteil am Grundstück. Was übrig bleibt, ist die AfA-Bemessungsgrundlage.
Beispielrechnung: AfA einer Bestandswohnung
Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 €. Grunderwerbsteuer (5,5 % in Sachsen), Notar und Grundbuch summieren sich auf 7,5 %, also 18.750 €. Die Anschaffungskosten betragen damit 268.750 €. Im Beispiel entfallen 20 % auf Grund und Boden, 80 % auf das Gebäude – das sind 215.000 €.
| Baujahr-Variante | AfA pro Jahr | Steuerwirkung bei 35 % |
|---|---|---|
| Fertigstellung 1925–2022 (2 %) | 4.300 € | 1.505 € |
| Fertigstellung vor 1925 (2,5 %) | 5.375 € | 1.881 € |
| Fertigstellung ab 2023 (3 %) | 6.450 € | 2.258 € |
Die Abschreibung beginnt mit der Anschaffung, steuerlich also mit dem Übergang von Nutzen und Lasten – nicht mit dem Notartermin. Im ersten Jahr wird sie monatsgenau gekürzt. Geht die Wohnung im Beispiel zum 1. Oktober auf Sie über, dürfen Sie im ersten Jahr drei Zwölftel ansetzen: 1.075 € statt 4.300 €.
Die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude
Hier liegt der größte Hebel – und das häufigste Streitthema mit dem Finanzamt. Je höher der Bodenanteil, desto weniger können Sie abschreiben. In gefragten Innenstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten kann der Bodenanteil deutlich über 20 % liegen.
Zum Vergleich: Läge der Bodenanteil im obigen Beispiel nicht bei 20 %, sondern bei 35 %, sänke die Bemessungsgrundlage auf 174.687,50 € und die jährliche AfA auf 3.493,75 €. Das sind 806,25 € weniger Werbungskosten pro Jahr, bei 35 % Grenzsteuersatz rund 282 € Steuer mehr – über zehn Jahre etwa 2.822 €.
So gehen Sie vor
- Aufteilung im Kaufvertrag: Vereinbaren Sie, welcher Teil des Preises auf Boden und Gebäude entfällt. Das Finanzamt folgt dem grundsätzlich, solange die Aufteilung die wirtschaftlichen Verhältnisse plausibel abbildet. Eine offensichtlich zu niedrige Bodenquote wird nicht anerkannt.
- Arbeitshilfe der Finanzverwaltung: Fehlt eine Aufteilung, rechnet das Finanzamt meist mit einer eigenen Arbeitshilfe auf Basis von Bodenrichtwert und Gebäudesachwert. Diese ist für Gerichte nicht bindend.
- Gutachten: Halten Sie die Aufteilung des Finanzamts für unrealistisch, kann ein Verkehrswertgutachten eine andere Quote begründen.
Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten
Die gesetzlichen Sätze unterstellen eine Nutzungsdauer von 50 oder 40 Jahren. Ist ein älteres Gebäude tatsächlich schneller verbraucht, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Belegt ein Gutachten im Beispiel eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren, steigt die AfA von 2 % auf 2,5 % – also um 1.075 € pro Jahr, was bei 35 % rund 376 € Steuerersparnis jährlich bringt.
Die Finanzverwaltung stellt an solche Gutachten hohe Anforderungen, und die Rechtslage hat sich in den vergangenen Jahren mehrfach bewegt. Prüfen Sie mit Ihrer Steuerberatung, ob sich ein Gutachten im Verhältnis zu seinen Kosten lohnt und welche Anforderungen Stand 2026 gelten.
Was die AfA später verändert
Die AfA-Bemessungsgrundlage ist nicht für immer festgeschrieben. Investieren Sie später in Maßnahmen, die steuerlich als Herstellungskosten gelten – etwa einen Ausbau oder eine umfassende Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf –, erhöhen diese Kosten die Bemessungsgrundlage und werden mit abgeschrieben statt sofort abgezogen. Wann das passiert, erklärt unser Beitrag zur 15-%-Regel.
Eine Sonderrolle spielen Baudenkmale: Dort lassen sich die begünstigten Sanierungskosten über zwölf Jahre deutlich schneller abschreiben, während die Altbausubstanz normal linear läuft. Chancen und Aufwand beschreiben wir unter Denkmalschutz-Immobilien.
Behalten Sie außerdem im Blick: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, mindert die bereits genutzte AfA die Anschaffungskosten und erhöht so einen steuerpflichtigen Gewinn. Nach Ablauf der Frist spielt das für private Vermieter in der Regel keine Rolle mehr.
Fazit
Die lineare AfA ist planbar und wirkt jedes Jahr, ohne dass Geld abfließt. Entscheidend sind drei Stellschrauben: das richtige Fertigstellungsjahr, eine vollständige Bemessungsgrundlage inklusive Nebenkosten und eine realistische, gut dokumentierte Aufteilung zwischen Boden und Gebäude. Wie sich die AfA bei einer konkreten Wohnung in Dresden auswirkt, zeigen wir Ihnen gern in einer persönlichen Beispielrechnung – die steuerliche Würdigung im Einzelfall übernimmt Ihre Steuerberatung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
