Home Staging bei der Vermietung: Lohnt sich das für Premium-Wohnungen?

Eine frisch renovierte, aber leere Wohnung wirkt auf Fotos oft kühl und kleiner, als sie ist. Beim Verkauf ist Home Staging – das gezielte Einrichten einer Immobilie für die Vermarktung – längst verbreitet. Für die Vermietung stellt sich die Frage, ob sich der Aufwand lohnt, wenn am Ende „nur“ ein Mietvertrag unterschrieben wird. Bei Wohnungen im oberen Preissegment kann die Antwort durchaus Ja lauten, bei vielen anderen eher nicht.

Das Wichtigste in Kürze

• Home Staging soll die Wohnung schneller und an passendere Mieter vermieten, nicht die Miete über das zulässige Maß treiben.
• Es lohnt sich vor allem bei hochpreisigen, leerstehenden Wohnungen mit anspruchsvoller Zielgruppe oder ungewöhnlichem Grundriss.
• Günstige Varianten sind gute Fotos und virtuelles Staging; echtes Möbel-Staging kostet schnell vierstellige Beträge.
• Virtuell eingerichtete Fotos sollten als Visualisierung gekennzeichnet sein.

Was Home Staging bei der Vermietung bedeutet

Beim Home Staging wird eine Wohnung für die Vermarktung so hergerichtet, dass Interessenten sich das Leben darin vorstellen können. Bei Mietwohnungen gibt es im Wesentlichen drei Stufen:

• Professionelle Fotos und Exposé: gutes Licht, Weitwinkel mit Augenmaß, ein klarer Grundriss mit Maßen. Das ist die Grundlage jeder Vermarktung.
• Virtuelles Staging: Die leeren Räume werden auf Fotos digital eingerichtet. Das ist günstig und schnell, ersetzt aber nicht den Eindruck bei der Besichtigung.
• Physisches Staging: Leihmöbel, Textilien, Pflanzen und Leuchten werden für einige Wochen in die Wohnung gestellt. Das wirkt auf Fotos und vor Ort, ist aber am teuersten.

Home Staging ist nicht dasselbe wie möblierte Vermietung. Die Möbel verschwinden wieder, sobald der Mietvertrag unterschrieben ist. Wer dauerhaft möbliert vermieten möchte, findet die Vor- und Nachteile im Beitrag Möbliert vermieten.

Für welche Wohnungen es sich lohnt

Je höher die Miete und je kleiner der Kreis passender Interessenten, desto eher zahlt sich Staging aus. Typische Kandidaten sind:

• große oder hochwertig sanierte Wohnungen mit entsprechend hoher Miete
• Wohnungen mit ungewöhnlichem Grundriss, bei denen die Nutzung der Räume nicht offensichtlich ist
• Dachgeschoss- oder Altbauwohnungen, deren Charme leer kaum zur Geltung kommt
• Wohnungen, die bereits einige Wochen ohne passende Anfrage inseriert sind

Bei einer günstigen Wohnung in gefragter Lage mit vielen Anfragen ist Staging dagegen meist überflüssig. Hier entscheiden saubere Unterlagen und eine sorgfältige Mieterauswahl – mehr dazu im Beitrag Den perfekten Mieter finden.

Was Home Staging kostet

Die folgenden Werte sind grobe, unverbindliche Orientierungsgrößen. Preise unterscheiden sich je nach Anbieter, Wohnungsgröße und Mietdauer der Möbel erheblich.

Die Kosten sind bei einer vermieteten Immobilie in der Regel als Werbungskosten absetzbar. Das mindert die Belastung nach Steuern, ändert aber nichts daran, dass sich die Ausgabe über die Vermietung rechnen sollte.

Beispielrechnung: Wann rechnet sich Staging?

Angenommen, eine 100-m²-Wohnung soll für 14 €/m² kalt vermietet werden, also für 1.400 € im Monat. Ein Teil-Staging kostet 2.500 €. Während des Leerstands fallen monatlich rund 250 € Nebenkosten an, die der Vermieter selbst trägt. Wir unterstellen, dass das Staging die Vermietung um einen Monat beschleunigt und eine um 0,30 €/m² höhere Miete im Rahmen des rechtlich Zulässigen ermöglicht. Der Mieter bleibt im Beispiel vier Jahre.

Fällt einer der beiden Effekte weg, rechnet sich das Staging im Beispiel nicht mehr: Ein Monat weniger Leerstand allein deckt 1.650 € der 2.500 € Kosten. Ein virtuelles Staging von sechs Bildern für zusammen etwa 360 € hat sich im Beispiel dagegen schon bezahlt gemacht, wenn die Wohnung rund eine Woche früher vermietet wird. Zur höheren Miete gilt: Wo eine Mietpreisbremse greift, setzt das Recht die Obergrenze, nicht die Inszenierung. Wie Sie Leerstand generell kurz halten, beschreibt unser Beitrag Leerstand vermeiden.

Erst renovieren, dann inszenieren

Staging kann Mängel nicht überdecken – und sollte es auch nicht. Spätestens bei der Besichtigung sehen Interessenten abgenutzte Fugen, Kratzer oder vergilbte Wände. Die Reihenfolge lautet deshalb: Zuerst kleinere Schäden beheben und frisch streichen, dann gründlich reinigen, erst danach einrichten und fotografieren. Was sich mit kleinem Budget erreichen lässt, zeigt unser Beitrag zur Pinselrenovierung.

1. Wände und Decken in hellen, neutralen Tönen streichen
2. Fenster, Bad und Küche gründlich reinigen
3. Defekte Leuchtmittel ersetzen, warmes Licht in allen Räumen
4. Balkon oder Terrasse aufräumen und, wenn möglich, mit zwei Stühlen andeuten, wie man ihn nutzt
5. Fotos bei Tageslicht machen, Grundriss mit Maßen beifügen

Die Besichtigung gehört dazu

Die besten Fotos nützen wenig, wenn der Eindruck vor Ort nicht mithält. Planen Sie Besichtigungen deshalb mit derselben Sorgfalt: Termine bündeln, damit die Wohnung zu jedem Termin vorbereitet ist, alle Lichter einschalten, im Winter vorher heizen und kurz lüften. Halten Sie einen ausgedruckten Grundriss, den Energieausweis und die wichtigsten Eckdaten bereit. Fragen nach Nebenkosten, Heizung oder Internetanschluss sollten Sie sofort beantworten können. Und denken Sie an den Datenschutz: Vor der Besichtigung genügen Kontaktdaten; Einkommensnachweise und Bonitätsauskünfte fragen Sie erst bei ernsthaftem Interesse ab.

Rechtliche Punkte, die Sie beachten sollten

• Virtuelles Staging kennzeichnen: Digital eingerichtete Fotos sollten als Visualisierung erkennbar sein, damit sich niemand getäuscht fühlt. Zeigen Sie zusätzlich ein Foto des tatsächlichen Zustands.
• Bewohnte Wohnung: Wohnt der bisherige Mieter noch in der Wohnung, dürfen Sie seine Einrichtung nur mit seiner Zustimmung fotografieren und veröffentlichen.
• Pflichtangaben: In Immobilienanzeigen sind die Pflichtangaben aus dem Energieausweis zu machen, auch wenn die Bilder virtuell sind.
• Beschreibung: Leihmöbel gehören nicht zur Mietsache. Stellen Sie im Exposé und im Mietvertrag klar, was mitvermietet wird.

Fazit

Home Staging ist für die meisten Mietwohnungen kein Muss, kann sich bei hochwertigen, leerstehenden Wohnungen aber rechnen – vor allem, wenn es die Vermietung beschleunigt und die passenden Mieter anzieht. Starten Sie mit guten Fotos und virtuellem Staging und gehen Sie erst dann zum physischen Staging über, wenn die Zahlen es tragen. Bei der Neuvermietung unterstützen wir unsere Kunden zudem über unser eigenes Netzwerk.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.