Die Kündigung des Mieters liegt im Briefkasten – und mit ihr die Frage, wie schnell die Wohnung wieder vermietet ist. Jeder Monat Leerstand kostet Kaltmiete und Nebenkosten, die Sie dann selbst tragen. Die gute Nachricht: Die drei Monate Kündigungsfrist reichen in den meisten Fällen aus, um nahtlos weiterzuvermieten, wenn Sie die Zeit konsequent nutzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Mieter kündigen in der Regel mit drei Monaten Frist – genug Zeit, um Renovierung, Inserat und Besichtigungen vorzubereiten.
- Eine Vorabnahme kurz nach der Kündigung zeigt früh, welche Arbeiten nach dem Auszug anfallen.
- Besichtigungen sind während der Kündigungsfrist nach Absprache mit dem Vormieter möglich.
- Im Beispiel spart eine gut vorbereitete Anschlussvermietung gegenüber zwei Monaten Leerstand über 1.200 € vor Steuern.
Was ein Monat Leerstand kostet
Steht die Wohnung leer, fehlt nicht nur die Kaltmiete. Auch die Betriebskosten, die sonst der Mieter über seine Vorauszahlungen trägt, bleiben bei Ihnen, weil das Hausgeld weiterläuft.
Beispiel: Angenommen, die Kaltmiete beträgt 650 €, die Betriebskostenvorauszahlung 170 € im Monat. Vereinfacht kostet jeder Leerstandsmonat damit 820 €.
| Szenario | Leerstand | Kosten |
|---|---|---|
| Unvorbereitet: Renovierung und Inserat erst nach Auszug | 2 Monate | 1.640 € |
| Vorbereitet: Handwerker terminiert, neuer Mieter steht fest | 0,5 Monate | 410 € |
| Differenz | 1.230 € |
Auch nach Steuern bleibt bei einem Grenzsteuersatz von 35 % ein Vorteil von 799,50 €. Wie Sie das Leerstandsrisiko grundsätzlich in Ihre Kalkulation einbauen, erklärt der Beitrag Mietausfallwagnis: Leerstandsrisiko richtig kalkulieren.
Steuerlich gilt: Auch während des Leerstands können Sie Schuldzinsen, Hausgeld und Renovierungskosten in der Regel weiter als Werbungskosten ansetzen, solange Sie ernsthaft und nachweisbar vermieten wollen. Bewahren Sie Inserate, Anfragen und Besichtigungstermine deshalb auf. Zieht sich der Leerstand ungewöhnlich lange hin, kann das Finanzamt die Vermietungsabsicht hinterfragen; lassen Sie sich in diesem Fall von Ihrer Steuerberatung beraten.
Der Fahrplan für die Kündigungsfrist
Ein Mieter kann unbefristete Mietverträge mit drei Monaten Frist kündigen, unabhängig davon, wie lange er schon in der Wohnung wohnt. Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. So können Sie die Zeit aufteilen:
| Zeitraum | Was zu tun ist |
|---|---|
| Woche 1 | Kündigung bestätigen, Termin zur Vorabnahme vereinbaren, Energieausweis bereitlegen |
| Woche 2–3 | Vorabnahme, Renovierungsbedarf festlegen, Handwerker für die Tage nach dem Auszug buchen |
| Woche 3–6 | Miete festlegen, Exposé erstellen, Inserat schalten, Besichtigungen abstimmen |
| Woche 6–10 | Interessenten auswählen, Unterlagen prüfen, Mietvertrag abschließen |
| Ende der Frist | Rückgabe mit Protokoll, kurze Renovierung, Übergabe an den neuen Mieter |
Die Wohnung vorbereiten
Vorabnahme
Eine Vorabnahme ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber eines der wirksamsten Mittel gegen Leerstand. Sie sehen früh, ob nur gestrichen werden muss oder ob Bad, Boden oder Elektrik Arbeit machen. Gleichzeitig können Sie mit dem Mieter klären, was er selbst noch erledigt. Wichtig: Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, sodass Sie mit einer eigenen Auffrischung rechnen sollten.
Renovierung terminieren
Handwerker sind oft Wochen im Voraus ausgebucht. Wer erst nach der Schlüsselübergabe anruft, verliert genau die Zeit, die den Leerstand verursacht. Planen Sie kleinere Arbeiten so, dass sie in wenigen Tagen erledigt sind. Wie viel mit wenig Aufwand möglich ist, zeigt der Beitrag Die „Pinselrenovierung“.
Vermarktung und Besichtigungen
Eine Wohnung vermietet sich schneller, wenn das Angebot klar, vollständig und realistisch ist. Darauf kommt es an:
- Realistische Miete: Orientieren Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete und prüfen Sie, ob in Ihrer Gemeinde eine Mietpreisbremse gilt – maßgeblich ist die aktuelle Landesverordnung. Mehr dazu unter Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
- Gute Fotos und Grundriss: Nutzen Sie helle Bilder aus einer früheren Renovierungsphase oder fotografieren Sie nach Absprache mit dem Vormieter.
- Pflichtangaben: Energiekennwerte aus dem Energieausweis gehören ins Inserat, den Ausweis selbst legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor.
- Schnelle Reaktion: Beantworten Sie Anfragen zügig und bündeln Sie Besichtigungen auf wenige feste Termine.
- Rücksicht auf den Vormieter: Während der Kündigungsfrist darf der Vermieter die Wohnung nach rechtzeitiger Ankündigung zu üblichen Zeiten mit Interessenten besichtigen. Eine freundliche Abstimmung erleichtert alles.
Bei der Auswahl gilt: lieber eine Woche länger suchen als einen unpassenden Mieter nehmen. Worauf Sie bei Bonität, Unterlagen und Datenschutz achten, erklärt der Beitrag Den passenden Mieter finden.
Wenn Sie nicht vor Ort wohnen
Viele Kapitalanleger wohnen Hunderte Kilometer von ihrer Wohnung entfernt. Dann wird jeder Besichtigungstermin zur Reise, und genau hier entsteht oft der Leerstand. Diese Bausteine helfen:
- Lokaler Ansprechpartner: Eine Vertrauensperson, eine Sondereigentumsverwaltung oder ein Vermittler vor Ort übernimmt Vorabnahme, Besichtigungen und Übergabe.
- Vorauswahl aus der Ferne: Ein kurzes Telefonat oder Videogespräch mit Interessenten spart Fahrten zu Besichtigungen, die ohnehin nicht passen.
- Ein Besichtigungstag: Bündeln Sie alle Termine auf einen Tag und verbinden Sie ihn mit Vorabnahme oder Handwerkerterminen.
- Digitale Unterlagen: Exposé, Grundriss, Energieausweis und Mietvertragsentwurf liegen fertig als PDF vor und können sofort verschickt werden.
- Schlüsselübergabe regeln: Klären Sie früh, wer die Schlüssel vom Vormieter entgegennimmt und an den neuen Mieter übergibt.
Wichtig ist, dass am Ende ein vollständiges Übergabeprotokoll mit Fotos entsteht, ganz gleich, wer die Übergabe vor Ort macht. Es ist Ihre Grundlage für die Kautionsabrechnung und für spätere Streitfragen.
Fallstricke beim Übergang
- Zu knapper Mietbeginn: Zieht der Vormieter verspätet aus oder dauert die Renovierung länger, kann der neue Mieter nicht einziehen. Ein kleiner Puffer von einigen Tagen schützt vor Schadensersatzforderungen.
- Nachmieter des Vormieters: Ohne entsprechende Vereinbarung müssen Sie einen vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren. Passt er, kann ein Aufhebungsvertrag aber beiden Seiten nützen.
- Kaution: Rechnen Sie die Kaution des Vormieters erst ab, wenn der Zustand der Wohnung und offene Nebenkosten feststehen.
- Zählerstände: Bei der Übergabe alle Zählerstände protokollieren, damit Betriebskosten sauber abgegrenzt werden.
Langfristig ist die beste Strategie gegen Leerstand ohnehin, Mieter zu halten: zügige Reparaturen, faire Kommunikation und eine angemessene Miete senken die Fluktuation. Weitere Ansätze finden Sie im Beitrag Effektive Strategien zur Vermeidung von Leerstand.
Fazit
Nahtlose Anschlussvermietung ist vor allem eine Frage der Planung: Vorabnahme gleich nach der Kündigung, Handwerker früh buchen, ein vollständiges Inserat und eine sorgfältige Auswahl. Wer die drei Monate Kündigungsfrist nutzt, hält den Leerstand meist kurz. Käufer unserer Wohnungen in Dresden unterstützen wir bei der Neuvermietung über unser Netzwerk und auf Wunsch mit einer Mietgarantie bei Leerstand, deren Konditionen wir individuell vereinbaren.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
