Möblierte Wohnungen erzielen oft höhere Gesamtmieten als leere – das klingt nach einem einfachen Weg zu mehr Rendite. In der Praxis stehen dem Möblierungszuschlag aber Anschaffungskosten, Verschleiß, häufigere Mieterwechsel und mehr Verwaltungsaufwand gegenüber. Ob sich das lohnt, hängt von Lage, Zielgruppe und vor allem davon ab, welche Miete rechtlich zulässig ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Für die Möblierung dürfen Sie einen angemessenen Zuschlag verlangen. Eine gesetzliche Formel gibt es nicht, verbreitet ist eine Berechnung aus Abschreibung und Verzinsung der Möbel.
- Mietpreisbremse, Kündigungsschutz und Mieterhöhungsregeln gelten auch für möblierte Wohnungen. Ausnahmen gibt es nur in engen Fällen, etwa bei Vermietung zum nur vorübergehenden Gebrauch.
- Rechnerisch lohnt sich die Möblierung nur bei hoher Auslastung und einer Gesamtmiete, die deutlich über der Leermiete liegt.
- Kurzzeit- und Ferienvermietung ist ein eigenes Geschäftsmodell mit eigenen steuerlichen und rechtlichen Fragen.
Für wen möblierte Wohnungen interessant sind
Möbliert wohnen vor allem Menschen, die flexibel bleiben wollen oder müssen: Berufseinsteiger, Projektmitarbeiter, Wochenendpendler, internationale Fachkräfte in den ersten Monaten, Gastwissenschaftler und Studierende. In Dresden ist diese Nachfrage durch die Mikroelektronik im Norden der Stadt, die TU Dresden und die zahlreichen Forschungsinstitute grundsätzlich gegeben. Mehr zum Umfeld lesen Sie auf unserer Seite Standort Dresden.
Am besten eignen sich kleine Wohnungen mit einem oder zwei Zimmern in gut angebundenen Lagen. Bei großen Familienwohnungen ist die Nachfrage nach Möblierung gering. Wer gezielt auf kleine Einheiten setzt, sollte auch den Beitrag zu Mikroapartments als Kapitalanlage lesen.
Die rechtlichen Spielregeln
Ein verbreiteter Irrtum lautet, möblierte Wohnungen seien vom Mieterschutz ausgenommen. Das stimmt nicht. Wer eine Wohnung möbliert und auf Dauer vermietet, unterliegt denselben Regeln wie bei einer Leerwohnung:
- Mietpreisbremse: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Grundmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, hinzu kommt nur ein angemessener Möblierungszuschlag. Details unter Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
- Kündigungsschutz: Sie brauchen für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse, die Fristen sind dieselben.
- Befristung: Ein Zeitmietvertrag ist auch hier nur mit gesetzlichem Grund möglich.
Eine echte Ausnahme ist Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 Abs. 2 BGB), etwa für die Dauer eines mehrmonatigen Projekts. Entscheidend ist ein konkreter, zeitlich begrenzter Anlass – nicht die Möblierung und auch nicht ein im Vertrag eingetragenes Enddatum. Gerichte legen diese Ausnahme eng aus.
Achten Sie außerdem auf die Nebenkosten: Eine Pauschalmiete, die auch die Heizkosten abdeckt, ist wegen der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung in Mehrfamilienhäusern in aller Regel nicht zulässig.
Den Möblierungszuschlag berechnen
Das Gesetz schreibt keine bestimmte Methode vor. Verbreitet ist eine Berechnung, die den Wertverlust der Möbel über ihre Nutzungsdauer und eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals berücksichtigt.
Beispiel: Angenommen, ein 35-m²-Apartment wäre unmöbliert für 11,00 €/m², also 385 € kalt, vermietbar. Die Einrichtung mit Küche, Bett, Schrank, Sofa, Tisch und Leuchten kostet 7.200 €.
| Rechenschritt | Annahme | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Wertverlust | 7.200 € über 8 Jahre | 900 € |
| Verzinsung | 4 % von 7.200 € | 288 € |
| Summe | – | 1.188 € |
| Zuschlag pro Monat | 1.188 € ÷ 12 | 99 € |
Die Kaltmiete inklusive Möblierung läge damit bei 484 €. Weisen Sie den Zuschlag im Vertrag möglichst gesondert aus und führen Sie eine Inventarliste, die bei Ein- und Auszug abgeglichen wird.
Rechnet sich das? Ein nüchterner Vergleich
Dem Zuschlag stehen zusätzliche Kosten gegenüber. Im Beispiel nehmen wir pro Jahr 900 € Wertverlust, 200 € für Reparaturen und Ersatz sowie 300 € Mehraufwand für häufigere Mieterwechsel an, etwa für Reinigung und Inserate – zusammen 1.400 €. Die unmöblierte Wohnung bringt bei zwölf vermieteten Monaten 4.620 € im Jahr.
Welche Monatsmiete braucht die möblierte Wohnung, um nach diesen Kosten gleichzuziehen?
| Auslastung | Nötige Miete inkl. Möbel | Nötiger Zuschlag |
|---|---|---|
| 12 Monate vermietet | 501,67 € | 116,67 € (+30,3 %) |
| 11 Monate vermietet | 547,27 € | 162,27 € (+42,1 %) |
Mit dem rechnerisch angemessenen Zuschlag von 99 € läge die möblierte Variante bei voller Auslastung 212 € im Jahr unter der Leervermietung, bei einem Monat Leerstand sogar 696 €. Das Beispiel zeigt: Ein bloß kostendeckender Zuschlag macht die Wohnung nicht rentabler. Interessant wird die Möblierung erst, wenn die Gesamtmiete am Markt und rechtlich zulässig deutlich höher liegt und die Wohnung praktisch durchgehend vermietet ist. Ihre eigenen Zahlen können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.
Vor- und Nachteile auf einen Blick
- Pro: zusätzliche Zielgruppen, potenziell höhere Gesamtmiete, Einbauküche und Möbel lassen sich steuerlich abschreiben, Wohnung wird oft schneller vermietet.
- Contra: Kapitalbindung in der Einrichtung, Verschleiß und Ersatzbeschaffung, häufigere Mieterwechsel mit Leerstandsrisiko, mehr Abstimmung bei Übergaben, Streit über Schäden am Inventar.
Steuerlich gilt: Möbel werden in der Regel über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben, geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € netto können sofort abgezogen werden. Bei kurzfristiger Vermietung an wechselnde Gäste können Umsatzsteuer und unter Umständen Gewerbesteuer ins Spiel kommen. Hinzu kommen mögliche Einschränkungen durch die Teilungserklärung und kommunale Regeln zur Zweckentfremdung. Lassen Sie ein solches Modell vorab mit Ihrer Steuerberatung prüfen.
Der Mittelweg: teilmöbliert mit Einbauküche
Zwischen leer und voll möbliert gibt es eine Variante, die sich in vielen Fällen bewährt: die Wohnung mit Einbauküche, eventuell ergänzt um Einbauschränke oder eine Garderobe. Eine Küche ist für viele Mietinteressenten ein wichtiges Kriterium, weil die eigene Küche selten in die neue Wohnung passt. Gleichzeitig bleibt der Aufwand überschaubar: Es gibt kaum Inventar, über das bei Auszug gestritten werden kann, und die Mieter richten sich mit eigenen Möbeln ein, was eher für längere Mietdauern spricht.
Eine Einbauküche kann sich zudem auf die erzielbare Miete auswirken, etwa als wohnwerterhöhendes Merkmal bei der Einordnung in den Mietspiegel. Steuerlich ist sie ein eigenes Wirtschaftsgut und wird über zehn Jahre abgeschrieben. Für viele Kapitalanleger ist diese Teilmöblierung der pragmatische Kompromiss zwischen Vermietbarkeit und Verwaltungsaufwand.
Praxistipps für die möblierte Vermietung
- Robuste, zeitlose Möbel wählen; Designerstücke rechnen sich selten.
- Eine bebilderte Inventarliste als Anlage zum Mietvertrag führen.
- Wartungsintensive Geräte vermeiden oder bewusst einkalkulieren.
- Klar regeln, wer Kleinteile wie Geschirr oder Leuchtmittel ersetzt.
- Für wechselnde Mieter einen festen Ablauf für Übergabe, Reinigung und Inserat etablieren.
Fazit
Möbliert vermieten kann sich lohnen, ist aber kein Selbstläufer: Ein angemessener Zuschlag deckt meist nur die Kosten der Einrichtung, der eigentliche Mehrertrag entsteht erst durch eine höhere zulässige Gesamtmiete und eine hohe Auslastung. Für die meisten Kapitalanleger mit langfristiger Strategie bleibt die klassische Vermietung, allenfalls mit Einbauküche, die einfachere Wahl. Wer gezielt auf flexible Zielgruppen setzt, sollte Lage, Recht und Steuern vorher sorgfältig durchrechnen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
