Eine Kalkulation, die mit zwölf Monatsmieten pro Jahr rechnet, ist eine Schönwetterrechnung. Mieter ziehen aus, zwischen zwei Mietverhältnissen wird renoviert, und gelegentlich bleibt eine Miete ganz aus. Das Mietausfallwagnis ist der Posten, mit dem Sie diese Risiken vorab in Ihre Rechnung einbauen. Wie hoch er sein sollte, hängt stark von Objekt und Lage ab – und lässt sich besser herleiten als schätzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Mietausfallwagnis ist ein prozentualer Abschlag auf die Jahresmiete für Leerstand und Zahlungsausfälle.
- In der Wertermittlung und in vielen Kalkulationen sind 2 % für Wohnraum üblich; für das eigene Objekt sollten Sie den Wert herleiten.
- Bei Leerstand fehlt nicht nur die Kaltmiete: Hausgeld und Grundsteuer zahlen Sie dann vollständig selbst.
- Neben dem pauschalen Abschlag brauchen Sie eine Liquiditätsreserve für den Einzelfall.
Was das Mietausfallwagnis abdeckt
Unter dem Mietausfallwagnis fasst man alle Ursachen zusammen, aus denen eine vereinbarte Miete nicht oder nicht vollständig auf Ihrem Konto ankommt:
- Leerstand beim Mieterwechsel: Zeit für Besichtigungen, Mieterauswahl und eventuell Renovierung.
- Zahlungsausfälle: Mietrückstände, die sich trotz Mahnung und Kaution nicht vollständig eintreiben lassen.
- Kosten der Rechtsverfolgung: Anwalt, Gericht und im Extremfall eine Räumung, soweit sie nicht vom Mieter zu erlangen sind.
- Umlagefähige Kosten ohne Mieter: Während des Leerstands tragen Sie Heizung, Wasser, Versicherung und Grundsteuer selbst.
In der Verkehrswertermittlung wird für Wohnraum häufig mit 2 % des Rohertrags gerechnet, auch unser Mietrendite-Rechner schlägt diesen Wert vor. Für eine solide vermietete Wohnung in nachgefragter Lage ist das ein vernünftiger Ausgangspunkt. Für Ihr konkretes Objekt sollten Sie aber prüfen, ob er passt.
So leiten Sie den Wert selbst her
Die Herleitung folgt einer einfachen Logik: Wie oft wechselt der Mieter, wie lange steht die Wohnung dann leer, und wie viel Ausfall rechnen Sie zusätzlich für Zahlungsprobleme ein?
Leerstandsanteil = Leerstandsmonate je Wechsel ÷ (12 × durchschnittliche Mietdauer in Jahren)
Angenommen, eine Wohnung mit 780 € Kaltmiete. Bei Leerstand zahlen Sie zusätzlich rund 205 € im Monat an umlagefähigen Kosten (Hausgeldanteil und Grundsteuer). Drei Szenarien:
| Annahme | Stabil | Mittel | Vorsichtig |
|---|---|---|---|
| Mieterwechsel alle | 8 Jahre | 6 Jahre | 3 Jahre |
| Leerstand je Wechsel | 1 Monat | 1,5 Monate | 2 Monate |
| Zahlungsausfall pro Jahr | 0 % | 0,5 % | 1 % |
| Entgangene Kaltmiete | 98 € | 195 € | 520 € |
| Kosten ohne Mieter | 26 € | 51 € | 137 € |
| Zahlungsausfall | 0 € | 47 € | 94 € |
| Summe pro Jahr | 123 € | 293 € | 750 € |
| in % der Jahreskaltmiete | 1,3 % | 3,1 % | 8,0 % |
Die Unterschiede sind beträchtlich. Eine Wohnung, in der Mieter lange bleiben, kommt mit deutlich weniger aus als der Standardwert. Ein kleines Apartment mit häufigem Wechsel oder eine Wohnung in schwächerer Lage kann ein Mehrfaches benötigen. Wie Sie Mietdauer und Wechselhäufigkeit einschätzen, verraten oft der bisherige Mietvertrag und die Vermietungshistorie.
Was für einen höheren oder niedrigeren Wert spricht
- Wohnungsgröße und Zielgruppe: Kleine Apartments für Studierende oder Berufseinsteiger wechseln häufiger den Mieter als Familienwohnungen.
- Miethöhe: Liegt die Miete am oberen Rand dessen, was vergleichbare Wohnungen kosten, dauert die Nachvermietung tendenziell länger.
- Zustand: Muss bei jedem Wechsel renoviert werden, verlängert sich der Leerstand um die Bauzeit.
- Nachfrage am Standort: In wachsenden Städten mit vielen Arbeitsplätzen und Hochschulen ist ein Nachmieter in der Regel schneller gefunden als in Regionen mit sinkender Bevölkerung.
- Möblierte Vermietung: Kürzere Mietdauern bedeuten mehr Wechsel und damit mehr Leerstandsmonate.
Sonderfall Erstvermietung
Kaufen Sie eine bezugsfreie Wohnung oder einen Neubau, fehlt anfangs die Miete komplett, bis der erste Mieter einzieht. Dieser Anlaufleerstand gehört nicht in das jährliche Wagnis, sondern als einmaliger Betrag in die Anfangskalkulation. Angenommen, die Vermietung dauert nach der Übergabe zwei Monate: Dann fehlen 1.560 € Kaltmiete, und Sie tragen rund 410 € laufende Kosten selbst. Planen Sie diese knapp 2.000 € zusätzlich zu den Kaufnebenkosten ein.
Was der Abschlag in der Rendite bewirkt
Für eine Wohnung mit 240.000 € Kaufpreis, 7,5 % Kaufnebenkosten, 9.360 € Jahreskaltmiete und 900 € nicht umlagefähigen Kosten im Jahr verändert das Mietausfallwagnis die Nettomietrendite so:
| Mietausfallwagnis | Abschlag pro Jahr | Nettomietrendite |
|---|---|---|
| 2 % | 187 € | 3,21 % |
| 5 % | 468 € | 3,10 % |
| 8 % | 749 € | 2,99 % |
Der Unterschied zwischen 2 und 5 % beträgt rund 281 € im Jahr oder gut 23 € im Monat. Das wirkt überschaubar. Der Punkt ist ein anderer: Ein zu niedrig angesetztes Wagnis lässt eine knappe Kalkulation besser aussehen, als sie ist. Bei der Gesamtbetrachtung von Rendite und Cashflow hilft der Beitrag Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite.
Der Einzelfall: ein Stresstest
Ein Durchschnittswert verteilt das Risiko gleichmäßig über die Jahre. In der Realität kommt ein Ausfall aber als Block. Angenommen, ein Mieter zahlt sechs Monate lang nicht, bis das Mietverhältnis beendet und die Wohnung geräumt ist; danach steht sie zwei Monate leer. Für Anwalt, Gericht und Räumung setzen wir beispielhaft 3.000 € an, die sich beim Mieter nicht eintreiben lassen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Sechs Monate ohne Miete (je 780 € + 205 €) | 5.910 € |
| Rechtsverfolgung und Räumung (Annahme) | 3.000 € |
| Zwei Monate Leerstand (je 985 €) | 1.970 € |
| Gesamt | 10.880 € |
| Verrechnung mit der Kaution (3 Kaltmieten) | − 2.340 € |
| Verbleibender Schaden | 8.540 € |
Ein solcher Fall ist selten, aber er entspricht dem Mietausfallwagnis vieler Jahre. Deshalb gehört neben den pauschalen Abschlag eine Liquiditätsreserve. Im Beispiel mit einer Darlehensrate von 1.083 € plus Hausgeld und Grundsteuer von 280 € decken drei Monate rund 4.090 € ab, sechs Monate rund 8.180 €. Was Sie tun sollten, wenn ein Mieter tatsächlich nicht mehr zahlt, beschreibt der Beitrag Mietausfall: Was tun?
Das Risiko senken statt nur einpreisen
- Lage und Zuschnitt: Gut angebundene Wohnungen mit gefragtem Grundriss finden schneller einen Nachmieter.
- Sorgfältige Mieterauswahl: Selbstauskunft, Einkommensnachweise und Bonitätsauskunft zum richtigen Zeitpunkt und unter Beachtung des Datenschutzes einholen.
- Kaution vollständig vereinbaren: bis zu drei Nettokaltmieten, getrennt vom eigenen Vermögen angelegt.
- Frühzeitig nachvermieten: Mit Kündigungseingang sofort mit der Suche beginnen und Renovierungen zügig planen. Weitere Ansätze finden Sie im Beitrag Leerstand vermeiden.
- Versicherungsschutz prüfen: Mietausfall nach Gebäudeschäden ist teils über die Wohngebäudeversicherung abgedeckt, Zahlungsausfälle in der Regel nicht.
Fazit
Ein pauschales Mietausfallwagnis von 2 % ist ein brauchbarer Startwert, ersetzt aber nicht den Blick auf das konkrete Objekt. Leiten Sie den Wert aus Mietdauer, Leerstandszeit und Zahlungsrisiko her, rechnen Sie die laufenden Kosten im Leerstand mit und halten Sie eine Reserve für den Einzelfall bereit. Käufern unserer Wohnungen helfen wir bei der Neuvermietung über unser Netzwerk; zudem ist eine Mietgarantie bei Leerstand möglich, deren Konditionen individuell vereinbart werden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
