Mietpreisbremse und Kappungsgrenze werden oft in einen Topf geworfen, regeln aber zwei völlig unterschiedliche Situationen: die Miete bei einer neuen Vermietung und die Erhöhung im laufenden Mietverhältnis. Für Kapitalanleger sind beide wichtig, denn sie bestimmen, welche Miete Sie realistisch in Ihre Kalkulation einsetzen dürfen. Wer die Regeln ignoriert, riskiert Rückforderungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Wiedervermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete – aber nur in Gebieten, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt.
- Ausgenommen sind unter anderem Neubauten, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und Fälle mit höherer Vormiete.
- Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete: höchstens 20 % in drei Jahren, in per Verordnung bestimmten Gebieten 15 %.
- Ob Dresden oder eine andere Stadt aktuell erfasst ist, ergibt sich aus der jeweils gültigen Landesverordnung – prüfen Sie diese vor jeder Vermietung und Erhöhung.
Zwei Instrumente, zwei Situationen
Beide Regeln knüpfen an die ortsübliche Vergleichsmiete an. Das ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde. Am einfachsten lässt sie sich aus einem Mietspiegel ablesen.
| Merkmal | Mietpreisbremse | Kappungsgrenze |
|---|---|---|
| Situation | neuer Mietvertrag | Erhöhung im Bestand |
| Obergrenze | Vergleichsmiete plus 10 % | plus 20 % bzw. 15 % in drei Jahren |
| Geltung | nur in Verordnungsgebieten | 20 % bundesweit, 15 % per Verordnung |
| Gesetz | §§ 556d ff. BGB | § 558 Abs. 3 BGB |
Die Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung
Die Mietpreisbremse gilt nur dort, wo die Landesregierung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung bestimmt hat. Diese Verordnungen sind befristet und werden immer wieder geändert, bundesrechtlich ist das Instrument bis Ende 2029 verlängert. Für Sachsen gilt: Ob und für welche Gemeinden eine Verordnung in Kraft ist, sollten Sie vor jeder Vermietung in der aktuellen Fassung nachlesen. Verlassen Sie sich nicht auf ältere Informationen oder Hörensagen.
Beispiel: Angenommen, eine 70 m² große Wohnung liegt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Der Mietspiegel weist eine Vergleichsmiete von 8,50 €/m² aus. Dann darf die Nettokaltmiete bei der Neuvermietung höchstens 9,35 €/m² betragen, also 654,50 € im Monat.
Die Bremse gilt auch bei Staffel- und Indexmieten, bei Staffeln sogar für jede einzelne Stufe. Welche Folgen das für die Vertragsgestaltung hat, lesen Sie unter Indexmiete vs. Staffelmiete.
Die wichtigsten Ausnahmen
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
- Umfassende Modernisierung: die erste Vermietung danach. Umfassend ist eine Modernisierung nach der Rechtsprechung erst, wenn sie in mehreren wesentlichen Bereichen erfolgt und der Aufwand etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreicht.
- Höhere Vormiete: War die Miete des Vormieters höher, darf sie wieder verlangt werden. Erhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses bleiben dabei außer Betracht.
- Modernisierung in den letzten drei Jahren: Die zulässige Miete darf um den Betrag steigen, der als Modernisierungsumlage möglich gewesen wäre.
Im Beispiel oben dürfte bei einer Vormiete von 10,00 €/m² also weiterhin 700 € verlangt werden statt 654,50 €.
Auskunftspflicht und Rückforderung
Wer sich auf eine Ausnahme berufen will, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform darüber informieren, etwa über die Höhe der Vormiete. Versäumen Sie das, können Sie sich zunächst nicht auf die Ausnahme berufen.
Verlangen Sie eine zu hohe Miete, kann der Mieter den Verstoß rügen und den überhöhten Teil zurückfordern. Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, gilt das rückwirkend ab Beginn. Im Beispiel wären das 45,50 € pro Monat – nach zwei Jahren also 1.092 €, die Sie zurückzahlen müssten. Die Miete sinkt zudem dauerhaft auf das zulässige Niveau.
Die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Bestand
Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, allerdings nicht beliebig schnell. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt, liegt die Grenze bei 15 %. Erhöhungen nach einer Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Beispiel: Sie kaufen eine vermietete 70-m²-Wohnung, deren Miete seit Jahren bei 6,50 €/m² liegt, also 455 €. Die Vergleichsmiete beträgt 8,50 €/m², das wären 595 €.
| Variante | Neue Miete | Erhöhung | Rest bis Vergleichsmiete |
|---|---|---|---|
| Kappungsgrenze 20 % | 546,00 € | 91,00 € | 49,00 € |
| Kappungsgrenze 15 % | 523,25 € | 68,25 € | 71,75 € |
In beiden Fällen bremst die Kappungsgrenze, nicht die Vergleichsmiete. Den Rest können Sie frühestens drei Jahre später nachholen – vorausgesetzt, die Vergleichsmiete ist bis dahin nicht ohnehin gestiegen. Wie Sie eine Erhöhung formal korrekt begründen und welche Fristen gelten, erklärt der Beitrag Kaltmiete rechtssicher erhöhen.
Weitere Grenzen: Mietpreisüberhöhung und Mietwucher
Auch außerhalb der Verordnungsgebiete ist nicht jede Miete zulässig. Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz kann es eine Ordnungswidrigkeit sein, wenn die Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei noch deutlicheren Überschreitungen kommt sogar strafbarer Mietwucher in Betracht. Für seriös kalkulierende Vermieter spielt das selten eine Rolle, es zeigt aber: Die Vergleichsmiete ist überall der zentrale Maßstab.
Was das für Ihre Kalkulation bedeutet
Beim Kauf einer Kapitalanlage ist die Miete die wichtigste Einnahme. Setzen Sie deshalb keine Wunschmiete aus Onlineportalen an, sondern prüfen Sie, was rechtlich möglich ist:
- Aktuelle Landesverordnungen zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze nachlesen.
- Die Vergleichsmiete der konkreten Wohnung anhand des Mietspiegels ermitteln.
- Ausnahmen belegen können: Erstbezugsdatum, Modernisierungsrechnungen, Nachweis der Vormiete.
- Bei vermieteten Wohnungen das Erhöhungspotenzial realistisch über mehrere Jahre staffeln.
Je nach Objektart wirken die Regeln unterschiedlich. Bei einer Neubauwohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, greift die Mietpreisbremse bei der Vermietung nicht, spätere Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis unterliegen aber sehr wohl der Kappungsgrenze. Bei einer vermieteten Bestandswohnung kommt es dagegen vor allem darauf an, wie weit die aktuelle Miete unter der Vergleichsmiete liegt und wie schnell sich der Abstand rechtlich schließen lässt. Und bei einer umfassend sanierten Altbau- oder Denkmalwohnung sollten Sie prüfen, ob die Ausnahme für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung tatsächlich greift und wie Sie das belegen.
Mit diesen Werten können Sie im Mietrendite-Rechner prüfen, ob sich der Kaufpreis auch mit der rechtlich zulässigen Miete trägt. Spätere Erhöhungen nach Modernisierungen folgen eigenen Regeln, die wir im Beitrag zur Modernisierungsumlage erklären.
Fazit
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sind kein Hindernis für eine solide Kapitalanlage, aber ein fester Rahmen für Ihre Kalkulation. Entscheidend ist, die Vergleichsmiete zu kennen, die aktuelle Verordnungslage zu prüfen und Ausnahmen sauber zu dokumentieren. Gern rechnen wir Ihnen in einer persönlichen Beispielrechnung vor, wie sich eine realistische Mietentwicklung auf Ihren monatlichen Eigenaufwand auswirkt.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
