Selbstauskunft, drei Gehaltsabrechnungen, eine Bonitätsauskunft: Nach einer Besichtigung landet schnell ein ganzer Stapel Unterlagen bei Ihnen. Entscheidend ist nicht, dass alles vollständig ist, sondern was in den Dokumenten steht – und ob es zusammenpasst. Wer weiß, worauf er achten muss, erkennt Risiken früh und behandelt Bewerber trotzdem fair.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine solide Bonitätsprüfung ruht auf drei Bausteinen: Selbstauskunft, Einkommensnachweise und Bonitätsauskunft einer Auskunftei.
- Als Faustregel gilt: Die Warmmiete sollte nicht mehr als etwa ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen – eine Orientierung, kein Gesetz.
- Prüfen Sie vor allem die Stimmigkeit: Arbeitgeber, Einkommen und Angaben müssen in allen Unterlagen übereinstimmen.
- Fordern Sie Nachweise erst vom ernsthaften Interessenten an und gehen Sie sparsam mit den Daten um.
Die drei Bausteine der Bonitätsprüfung
Keine einzelne Unterlage sagt alles. Erst zusammen ergeben sie ein belastbares Bild:
- Selbstauskunft: die eigenen Angaben des Bewerbers zu Beruf, Einkommen, Haushalt und Vorgeschichte als Mieter.
- Einkommensnachweise: belegen, ob die Angaben stimmen und ob das Einkommen regelmäßig fließt.
- Bonitätsauskunft: zeigt, ob es in der Vergangenheit Zahlungsstörungen gab.
Datenschutzrechtlich gilt dabei ein gestuftes Vorgehen: Selbstauskunft nach der Besichtigung bei ernsthaftem Interesse, Nachweise und Bonitätsauskunft vor Vertragsschluss. Wie Sie die Mietersuche insgesamt organisieren und welche Fragen tabu sind, lesen Sie im Beitrag Den perfekten Mieter finden.
Die Selbstauskunft: Was hineingehört
Eine gute Selbstauskunft ist kurz und beschränkt sich auf Fragen, die für das Mietverhältnis relevant sind. Typische Inhalte:
- Name, aktuelle Anschrift, Geburtsdatum und Kontaktdaten
- Beruf, Arbeitgeber und Beschäftigungsbeginn
- monatliches Nettoeinkommen des Haushalts
- Zahl der einziehenden Personen und geplante Tierhaltung
- laufendes Insolvenzverfahren, abgegebene Vermögensauskunft, frühere Räumungsklagen wegen Mietschulden
Lassen Sie die Selbstauskunft unterschreiben. Bewusst falsche Antworten auf zulässige Fragen können Sie später unter Umständen zur Anfechtung des Vertrags oder zur Kündigung berechtigen. Die Angaben sind aber nur so viel wert wie ihre Belege – deshalb folgt der zweite Schritt.
Gehaltsnachweise richtig lesen
Üblich sind die Abrechnungen der letzten drei Monate. Achten Sie dabei auf diese Punkte:
- Name und Arbeitgeber: Stimmen sie mit der Selbstauskunft überein?
- Eintrittsdatum: Viele Abrechnungen nennen es. Ein Eintritt vor wenigen Wochen deutet auf eine laufende Probezeit hin.
- Netto und Auszahlungsbetrag: Weicht der Auszahlungsbetrag deutlich vom Netto ab, lohnt der Blick auf die Abzüge. Eine Lohnpfändung ist ein ernstes Warnsignal.
- Einmalzahlungen: Urlaubs- oder Weihnachtsgeld und Boni blähen einzelne Monate auf. Rechnen Sie mit dem regelmäßigen Monatsnetto.
- Besonderheiten: Kurzarbeit, Teilzeit oder ein befristeter Vertrag gehören in die Gesamtbewertung, sind aber kein automatisches Ausschlusskriterium.
Bewerber dürfen Angaben schwärzen, die Sie nicht brauchen, etwa Steuer-ID, Sozialversicherungsnummer oder die Konfession, die sich aus der Kirchensteuer ablesen lässt. Prüfen Sie die Abrechnung auf Plausibilität: Ergibt Brutto minus Abzüge tatsächlich das ausgewiesene Netto? Sind Schrift und Layout über alle Monate gleich? Gibt es den Arbeitgeber wirklich? Recherchieren Sie die Firma selbst, statt sich auf eine Telefonnummer im Dokument zu verlassen; eine Rückfrage beim Arbeitgeber setzt das Einverständnis des Bewerbers voraus.
Selbstständige, Studierende, Rentner
Nicht jeder hat eine Gehaltsabrechnung. Diese Nachweise sind üblich:
- Selbstständige: Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre, eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), ggf. eine Bestätigung der Steuerberatung.
- Studierende und Auszubildende: BAföG-Bescheid oder Ausbildungsvertrag, häufig ergänzt um eine Bürgschaft der Eltern.
- Rentner: aktueller Rentenbescheid, ggf. Nachweise über weitere Einkünfte.
- Bezieher von Sozialleistungen: eine Bescheinigung des Jobcenters über die Übernahme der Wohnkosten; die Miete kann auf Antrag direkt an den Vermieter gezahlt werden.
Beachten Sie bei Bürgschaften: Kaution und Bürgschaft zusammen dürfen grundsätzlich drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Mehr dazu im Beitrag zur Mietkaution.
Die Bonitätsauskunft einordnen
Üblich ist, dass der Bewerber eine aktuelle Bonitätsauskunft einer Auskunftei, etwa der SCHUFA, selbst anfordert und vorlegt. Eine eigene Abfrage durch Sie als Vermieter setzt die Einwilligung des Bewerbers voraus und kommt erst kurz vor Vertragsschluss in Betracht.
Wichtiger als der Score sind die Einträge. Negativmerkmale wie Inkassoverfahren, titulierte Forderungen, eine abgegebene Vermögensauskunft oder ein Insolvenzverfahren sollten Sie ansprechen. Ein einzelner, längst erledigter Eintrag ist anders zu bewerten als mehrere offene Forderungen. Achten Sie auch auf das Datum: Die Auskunft sollte aktuell sein.
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters ist ein zusätzliches Indiz. Ein Anspruch des Mieters auf eine solche Bescheinigung besteht in der Regel aber nicht. Fehlt sie, kann ein Nachweis der letzten Mietzahlungen eine freiwillige Alternative sein.
Beispielrechnung: Passt die Miete zum Einkommen?
Angenommen, zwei Haushalte bewerben sich auf Wohnungen mit unterschiedlicher Warmmiete:
| Haushalt | Nettoeinkommen | Warmmiete | Anteil |
|---|---|---|---|
| A: Paar, beide angestellt | 3.400 € | 980 € | 28,8 % |
| B: Single, angestellt | 2.300 € | 850 € | 37,0 % |
Haushalt A liegt klar unter der Drittel-Grenze, nach Abzug der Miete bleiben 2.420 € zum Leben. Haushalt B liegt darüber, ihm bleiben 1.450 €. Das schließt den Bewerber nicht automatisch aus: Ein unbefristeter Job, eine saubere Bonitätsauskunft und vorhandene Rücklagen können das ausgleichen. Die Quote ist ein Gesprächsanlass, kein Urteil.
Paare und Wohngemeinschaften
Ziehen zwei Personen ein, kommt es darauf an, wer den Mietvertrag unterschreibt. Unterschreiben beide, haften sie gemeinsam für die gesamte Miete, und Sie können das Einkommen beider Partner berücksichtigen. Unterschreibt nur einer, zählt im Ernstfall auch nur dessen Einkommen – das Gehalt des Partners hilft Ihnen dann rechtlich wenig. Prüfen Sie deshalb die Unterlagen aller Personen, die Vertragspartner werden sollen, und rechnen Sie mit deren Einkommen. Bei Wohngemeinschaften gilt dasselbe: Je nach Vertragsmodell haften alle Bewohner gemeinsam oder jeder nur für sein Zimmer, was die Bewertung der Bonität deutlich verändert.
Warnsignale, die Sie ernst nehmen sollten
- Der Bewerber drängt auf einen sofortigen Vertragsabschluss oder möchte die Wohnung ohne Besichtigung anmieten.
- Unterlagen kommen nur als unscharfe Fotos oder widersprechen sich.
- Es werden mehrere Monatsmieten im Voraus in bar angeboten.
- Der Arbeitgeber ist nicht auffindbar oder die Angaben zum Beschäftigungsbeginn passen nicht.
- Häufige Umzüge in kurzer Zeit ohne nachvollziehbaren Grund.
Keines dieser Signale beweist etwas, zusammen aber mahnen sie zur Vorsicht. Trotz aller Sorgfalt bleibt ein Restrisiko: Auch zuverlässige Mieter können durch Jobverlust oder Krankheit in Schwierigkeiten geraten. Wie Sie dann vorgehen, beschreibt unser Beitrag Mietausfall: Was Sie tun müssen, und wie Sie dieses Risiko von vornherein kalkulieren, lesen Sie unter Mietausfallwagnis.
Fazit
Eine gute Bonitätsprüfung ist kein Misstrauensvotum, sondern ein nüchterner Abgleich: Passen Einkommen, Unterlagen und Selbstauskunft zusammen, und trägt das Einkommen die Miete dauerhaft? Wer die Dokumente gründlich, aber datensparsam prüft und Auffälligkeiten offen anspricht, senkt das Ausfallrisiko deutlich – ohne gute Bewerber durch übertriebene Anforderungen zu vergraulen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
