In fast jedem gewachsenen Bestand gibt es sie: die Wohnung, die mehr Arbeit macht als die anderen zusammen, deren Hausgeld ständig steigt oder deren Rendite seit Jahren hinterherhinkt. Viele Anleger halten an solchen Objekten fest, weil Verkaufen sich wie ein Eingeständnis anfühlt. Eine regelmäßige Portfolio-Bereinigung hilft, nüchtern zu entscheiden, welche Wohnung bleibt und welche gehen sollte.
Das Wichtigste in Kürze
- Bewerten Sie jede Wohnung nach ihrem heutigen Marktwert und dem darin gebundenen Eigenkapital, nicht nach dem damaligen Kaufpreis.
- Nicht jede schwache Wohnung ist unrentabel: Oft lässt sich die Ursache beheben, etwa eine Miete unter Marktniveau.
- Ein Tausch kostet Verkaufskosten, Kaufnebenkosten und unter Umständen Steuern. Er lohnt sich nur bei einer deutlichen Verbesserung.
- Planen Sie Verkäufe mit Blick auf die Zehn-Jahres-Frist und den gewerblichen Grundstückshandel.
Warum Bereinigung zum Portfolio gehört
Ein Bestand verändert sich, auch wenn Sie nichts tun. Lagen entwickeln sich unterschiedlich, Eigentümergemeinschaften funktionieren besser oder schlechter, Gebäude altern. Was vor zehn Jahren ein guter Kauf war, kann heute das schwächste Glied sein.
Professionelle Bestandshalter prüfen ihre Objekte deshalb regelmäßig und trennen sich von denen, die nicht mehr zur Strategie passen. Für Privatanleger gilt dasselbe Prinzip im Kleinen: Kapital, Zeit und Nerven sind begrenzt. Eine Wohnung, die davon überproportional viel bindet, fehlt an anderer Stelle.
Die Bestandsaufnahme: Kennzahlen je Wohnung
Grundlage ist eine einfache Übersicht, in der jede Wohnung einzeln steht. Entscheidend ist der Blick auf heutige Werte.
| Kennzahl | Was sie zeigt |
|---|---|
| Nettomietrendite auf den Marktwert | Was die Wohnung heute im Verhältnis zu ihrem Wert erwirtschaftet |
| Gebundenes Eigenkapital | Marktwert minus Restschuld: so viel Vermögen steckt darin |
| Rendite auf gebundenes Eigenkapital | Überschuss im Verhältnis zu diesem Vermögen |
| Cashflow nach Steuern | Wie viel Sie monatlich zuzahlen oder übrig haben |
| Absehbarer Aufwand | Sanierungen, Sonderumlagen, Instandhaltung im Sondereigentum |
| Zeit und Ärger | Mieterwechsel, Streitfälle, Abstimmungen mit der Verwaltung |
Die Nettomietrendite können Sie mit dem Mietrendite-Rechner schnell ermitteln. Setzen Sie dabei den heutigen Marktwert statt des Kaufpreises ein.
Beispiel: Das unterschätzte gebundene Eigenkapital
Angenommen, eine ältere Wohnung im Bestand ist heute 180.000 € wert, die Restschuld beträgt noch 60.000 €. Die Kaltmiete liegt bei 500 € im Monat, also 6.000 € im Jahr. Nicht umlegbare Kosten wie Verwaltung und Rücklage machen 1.200 € im Jahr aus, die Zinsen bei 3,7 % auf die Restschuld rund 2.220 €.
- Nettomietrendite auf den Marktwert: (6.000 € − 1.200 €) ÷ 180.000 € = rund 2,7 %
- Gebundenes Eigenkapital: 180.000 € − 60.000 € = 120.000 €
- Überschuss vor Tilgung und Steuern: 6.000 € − 1.200 € − 2.220 € = 2.580 €
- Rendite auf das gebundene Eigenkapital: 2.580 € ÷ 120.000 € = rund 2,2 %
Weil der Cashflow positiv ist, wirkt die Wohnung unauffällig. Tatsächlich arbeiten 120.000 € Vermögen darin für vergleichsweise wenig Ertrag. Ob das zu wenig ist, hängt davon ab, was Sie alternativ mit dem Kapital tun würden – darum geht es im Beitrag zu den Opportunitätskosten. Mögliche Wertsteigerungen sind in dieser Rechnung nicht enthalten und können das Bild verändern.
Wann ein Verkauf ernsthaft infrage kommt
Eine niedrige Kennzahl allein ist noch kein Verkaufsgrund. Prüfen Sie zuerst, ob sich die Ursache beheben lässt. Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Wohnung womöglich nicht unrentabel, sondern hat Potenzial – eine rechtssichere Mieterhöhung kann mehr bringen als ein Verkauf. Ernst wird es bei Ursachen, die Sie als Einzeleigentümer kaum beeinflussen können:
- eine dauerhaft zerstrittene oder handlungsunfähige Eigentümergemeinschaft
- ein erheblicher Sanierungsstau, für den keine ausreichende Rücklage vorhanden ist
- eine Mikrolage, die sich spürbar verschlechtert hat
- ein dauerhaft negativer Cashflow ohne realistische Aussicht auf Besserung
- ein Klumpenrisiko, etwa mehrere Wohnungen im selben Haus
- eine große Entfernung, die jede Besichtigung und Reparatur aufwendig macht
Auch der Zeitaufwand ist ein legitimes Kriterium. Eine Wohnung, die regelmäßig Ihre Wochenenden kostet, hat einen Preis, der in keiner Renditeberechnung auftaucht.
Umgekehrt gibt es Gründe, die für sich genommen keinen Verkauf rechtfertigen: ein einzelner Leerstand von wenigen Wochen, eine einmalige größere Reparatur oder beunruhigende Schlagzeilen über den Immobilienmarkt. Solche Ereignisse gehören zum normalen Vermieteralltag und sind über Ihre Reserve abgedeckt. Entscheidend ist, ob ein Problem dauerhaft ist und ob es sich mit vertretbarem Aufwand lösen lässt.
Was ein Tausch kostet
Wer verkauft, um neu zu investieren, zahlt doppelt: einmal beim Verkauf und einmal beim Kauf. Angenommen, Sie verkaufen die Wohnung aus dem Beispiel für 180.000 € mit 3 % Verkaufskosten (5.400 €) und kaufen eine gleich teure Wohnung mit 7,5 % Kaufnebenkosten (13.500 €). Der Tausch kostet dann zusammen 18.900 €.
Bringt die neue Wohnung eine um einen Prozentpunkt höhere Nettomietrendite, sind das 1.800 € mehr im Jahr. Bis die Tauschkosten wieder verdient sind, vergehen in diesem vereinfachten Beispiel rund 10,5 Jahre – vor Steuern und ohne Zinseffekte. Ein Tausch lohnt sich also nur, wenn die Verbesserung deutlich und dauerhaft ist oder wenn das alte Objekt echte Risiken birgt.
Hinzu kommen mögliche Steuern und Bankkosten. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist ein Gewinn steuerpflichtig, und während der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Wie Sie den Zeitpunkt wählen, beschreibt der Beitrag zur Exit-Strategie. Verkaufen Sie mehrere Wohnungen kurz nach dem Kauf, kann außerdem der gewerbliche Grundstückshandel zum Thema werden. Lassen Sie sich vor größeren Verkäufen steuerlich beraten.
Schritt für Schritt zur Entscheidung
- Einmal im Jahr alle Wohnungen mit aktuellen Werten erfassen.
- Die schwächsten Objekte identifizieren und die Ursachen benennen.
- Für jede Ursache prüfen: beheben, akzeptieren oder verkaufen?
- Bei Verkauf: Fristen, Steuer, Vorfälligkeitsentschädigung und Marktwert klären.
- Vorab festlegen, wofür der Erlös verwendet wird – Schulden tilgen, Reserve aufstocken oder neu investieren.
Der letzte Punkt wird oft vergessen. Ein Verkaufserlös ohne Plan liegt schnell monatelang auf dem Konto oder fließt in den nächstbesten Kauf, der nicht besser ist als das verkaufte Objekt.
Fazit
Portfolio-Bereinigung heißt nicht, bei jeder Schwäche zu verkaufen, sondern regelmäßig ehrlich zu prüfen. Manche Wohnung wird durch eine Mieterhöhung oder eine geklärte WEG-Frage wieder solide, andere bindet dauerhaft Kapital und Kraft. Wenn Sie nach einem Verkauf neu investieren möchten, erstellen wir Ihnen gern eine Beispielrechnung für eine geprüfte Wohnung in Dresden, damit Sie Alt und Neu auf gleicher Basis vergleichen können.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
