Die erste Kapitalanlage ist gekauft, die Miete kommt pünktlich – und schnell stellt sich die Frage, wie es weitergeht. Zehn vermietete Wohnungen sind für viele Anleger ein greifbares Ziel. Ob und wie schnell es erreichbar ist, entscheidet weniger der Mut als die richtige Reihenfolge: Bank, Liquidität und Organisation setzen die Grenzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Portfolio wächst in Phasen. Jede weitere Wohnung verändert Ihre Ausgangslage bei der Bank.
- Der Engpass ist selten nur das Eigenkapital, sondern die Haushaltsrechnung der Bank und Ihre Liquiditätsreserve.
- Streuen Sie bewusst: Lagen, Wohnungsgrößen, Baujahre und vor allem die Enden der Zinsbindungen.
- Mit wachsendem Bestand werden Struktur, Steuerfragen und Organisation wichtiger als die einzelne Wohnung.
Warum gerade zehn Wohnungen?
Zehn ist keine magische Zahl, sondern eine Orientierung. Bei zehn Einheiten fällt der Leerstand einer einzelnen Wohnung weniger ins Gewicht als bei zwei. Gleichzeitig bleibt der Bestand überschaubar genug, um ihn neben dem Beruf zu organisieren.
Sinnvoller als eine reine Stückzahl sind allerdings messbare Ziele: Welches Nettovermögen (Marktwert minus Restschulden) wollen Sie in 20 Jahren erreichen? Welchen monatlichen Überschuss soll der Bestand nach der Entschuldung liefern? Und wie viel dürfen Sie heute höchstens monatlich aus Ihrem Gehalt zuschießen? Wer diese drei Fragen beantwortet, kauft gezielter und lässt Objekte liegen, die nur die Zahl erhöhen.
Die drei Phasen des Portfolioaufbaus
| Phase | Bestand | Schwerpunkt |
|---|---|---|
| Start | 1–2 Wohnungen | Lernen, solide Objekte, Reserve aufbauen |
| Aufbau | 3–5 Wohnungen | Finanzierungsstrategie, Bankbeziehungen, Routinen |
| Ausbau | 6–10 Wohnungen | Struktur, Steuerplanung, Delegation |
Phase 1: Start
Die ersten ein oder zwei Wohnungen sind Ihre Lernobjekte. Hier zählt Solidität mehr als die letzte Renditekommastelle: gute Lage, funktionierende Eigentümergemeinschaft, nachvollziehbare Zahlen. Sie lernen, wie Hausgeldabrechnung, Steuererklärung und Mieterwechsel ablaufen – und wie viel Zeit das tatsächlich kostet.
Phase 2: Aufbau
Ab der dritten Wohnung wird die Finanzierung zur eigentlichen Strategiefrage. Sie brauchen eine saubere Vermögensaufstellung, mehr als einen Bankkontakt und feste Kaufkriterien, an denen Sie jedes Angebot messen. Wer jetzt Routinen für Ablage, Konten und Fristen einführt, spart sich später viel Aufräumarbeit.
Phase 3: Ausbau
Zwischen sechs und zehn Wohnungen verschieben sich die Fragen: Lohnt sich eine andere Rechtsform? Wie verteilen sich die Zinsbindungen? Welche Aufgaben geben Sie ab? In dieser Phase ist eine laufende Steuerberatung in der Regel kein Luxus mehr, sondern Teil des Systems.
Was die Bank bei jeder weiteren Wohnung prüft
Die Bank bewertet nicht nur das neue Objekt, sondern Ihre gesamte Situation. In der Haushaltsrechnung stehen alle Darlehensraten in voller Höhe auf der Ausgabenseite. Mieteinnahmen setzen viele Banken dagegen nur mit einem Abschlag an, weil sie Leerstand und Kosten berücksichtigen. Mit jeder Wohnung wächst deshalb die rechnerische Belastung schneller als der angerechnete Ertrag.
Hinzu kommen hausinterne Grenzen: Manche Institute begrenzen das Kreditvolumen pro Kunde oder pro Region. Für einen wachsenden Bestand ist es daher sinnvoll, frühzeitig mit mehreren Banken zu arbeiten. Was dabei vorliegen sollte:
- eine aktuelle Objektliste mit Kaufpreis, Marktwert, Restschuld, Rate, Zinsbindungsende und Kaltmiete je Wohnung
- die Mietverträge und Hausgeldabrechnungen aller Objekte
- Einkommensnachweise und die letzten Steuerbescheide inklusive Anlage V
- einen Nachweis über Ihr Eigenkapital und Ihre Liquiditätsreserve
Eine gepflegte Objektliste wirkt in Bankgesprächen professionell und spart Rückfragen. Sie ist zugleich Ihr wichtigstes Steuerungsinstrument.
Beispielrechnung: zehn Wohnungen in Zahlen
Angenommen, Sie kaufen zehn Wohnungen zu je 200.000 €. Der Kaufpreis wird jeweils voll finanziert, die Kaufnebenkosten von 7,5 % (Grunderwerbsteuer in Sachsen, Notar, Grundbuch, ohne Makler) zahlen Sie aus Eigenkapital. Die Darlehen laufen mit 3,7 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung.
| Position | je Wohnung | zehn Wohnungen |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten (7,5 %) | 15.000 € | 150.000 € |
| Monatliche Rate | 950 € | 9.500 € |
| Tilgung in 10 Jahren | rund 48.300 € | rund 483.000 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | rund 151.700 € | rund 1,52 Mio. € |
Steigt der Wert jeder Wohnung um angenommene 1,5 % pro Jahr, läge er nach zehn Jahren bei rund 232.100 €. Das Nettovermögen je Wohnung betrüge dann rund 80.400 €, bei zehn Wohnungen rund 804.000 € – vorausgesetzt, alle wären gleichzeitig gekauft worden und die Annahmen treten ein. In der Praxis kaufen Sie gestaffelt, und weder Wertsteigerung noch Miete sind planbar.
Die Tabelle zeigt auch die Kehrseite: 9.500 € Rate im Monat müssen Mieten und Gehalt zuverlässig tragen. Und laufen alle zehn Zinsbindungen im selben Jahr aus, trifft ein höherer Zins den gesamten Bestand auf einmal. Liegt der Anschlusszins im Beispiel einen Prozentpunkt höher, steigen allein die Zinsen auf die Restschulden um rund 15.200 € im Jahr, also gut 1.260 € im Monat. Wie Sie sich darauf vorbereiten, lesen Sie im Beitrag zum Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Eigene Varianten können Sie mit dem Finanzierungsrechner durchspielen.
Liquidität: das unterschätzte Fundament
Je größer der Bestand, desto sicherer passiert jedes Jahr irgendwo etwas: ein Mieterwechsel, eine defekte Therme, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft. Einzeln sind das überschaubare Beträge, gebündelt können sie eine dünne Reserve schnell aufbrauchen.
Bewährt hat sich ein eigenes Rücklagenkonto für den Bestand, das mit jeder neuen Wohnung mitwächst. Kaufen Sie die nächste Wohnung erst, wenn die Reserve wieder aufgefüllt ist – nicht, sobald die Bank grünes Licht gibt. Diese Disziplin ist oft der Unterschied zwischen einem ruhigen und einem nervenaufreibenden Portfolio.
Streuen, strukturieren, organisieren
Ein Portfolio ist mehr als die Summe einzelner Käufe. Diese Punkte sollten Sie spätestens ab der dritten Wohnung im Blick haben:
- Lagen streuen: Verschiedene Stadtteile mit unterschiedlicher Mieterschaft verringern Abhängigkeiten. In Dresden etwa unterscheiden sich Neustadt, Striesen oder Pieschen deutlich in Publikum und Nachfrage. Bleiben Sie trotzdem in Märkten, die Sie verstehen.
- Objekttypen mischen: Neubau, Bestand und Denkmal wirken steuerlich und beim Instandhaltungsbedarf unterschiedlich. Eine Mischung glättet Spitzen.
- Zinsbindungen staffeln: Unterschiedliche Laufzeiten verteilen das Zinsrisiko auf mehrere Jahre.
- Rechtsform prüfen: Ab einer gewissen Größe kann eine vermögensverwaltende GmbH interessant sein – mit Vor- und Nachteilen, die Sie im Beitrag Privatbesitz vs. VV-GmbH finden.
- Verkäufe planen: Wer später mehrere Wohnungen in kurzer Zeit verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel geraten. Das betrifft Buy-and-Hold-Anleger selten, sollte aber bekannt sein.
- Abläufe festlegen: eine Ablage je Objekt, klare Kontenstruktur, ein Fristenkalender. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernimmt die WEG-Verwaltung; ob Sie die Vermietung selbst betreuen oder auslagern, ist eine Frage von Zeit und Kosten.
Wichtig ist auch, was nicht in die Liste gehört: Kaufen aus Zeitdruck. Ein Objekt, das nicht zu Ihren Kriterien passt, wird nicht besser, weil es die Zahl auf dem Weg zu zehn erhöht.
Fazit
Zehn Wohnungen sind für viele Anleger mit stabilem Einkommen erreichbar, aber meist ein Projekt über ein oder zwei Jahrzehnte – und nicht für jeden das richtige Ziel. Entscheidend sind feste Kaufkriterien, eine belastbare Reserve, gestaffelte Finanzierungen und die Bereitschaft, ab einer gewissen Größe Struktur und Beratung einzubauen. Wenn Sie Ihren nächsten Schritt planen, rechnen wir Ihnen gern durch, wie sich eine weitere Wohnung in Dresden auf Ihre monatliche Belastung auswirkt.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
