Jeder Euro, den Sie in eine Wohnung stecken, steht für nichts anderes mehr zur Verfügung. Das gilt für das Eigenkapital beim Kauf, aber auch für jede monatliche Zuzahlung und für die Zeit, die Sie in Ihre Vermietung investieren. Was Ihnen dadurch an Alternativen entgeht, nennen Ökonomen Opportunitätskosten. Sie tauchen in keiner Abrechnung auf, gehören aber in jede ehrliche Kaufentscheidung.
Das Wichtigste in Kürze
- Opportunitätskosten sind der entgangene Ertrag der besten Alternative, auf die Sie verzichten.
- Beim Wohnungskauf betreffen sie Eigenkapital, laufende Zuzahlungen, Zeit und Flexibilität.
- Ein fairer Vergleich rechnet beide Wege mit denselben Einzahlungen und nach Steuern.
- Die Rechnung zeigt, welche Rendite eine Alternative erreichen müsste – und welches Risiko Sie dafür eingehen würden.
Was Opportunitätskosten beim Wohnungskauf sind
Opportunitätskosten sind keine tatsächlichen Ausgaben, sondern ein Vergleichsmaßstab. Die Frage lautet: Was hätte dasselbe Geld anderswo erwirtschaftet? Beim Kauf einer vermieteten Wohnung gibt es vier Ebenen:
- Eigenkapital: Die Kaufnebenkosten und gegebenenfalls ein Teil des Kaufpreises sind gebunden.
- Laufende Zuzahlungen: Was Sie monatlich zuschießen, könnten Sie auch sparen oder anlegen.
- Liquidität und Flexibilität: Eine Wohnung lässt sich nicht kurzfristig und kostenlos zu Geld machen.
- Zeit: Mieterwechsel, Abrechnungen und Eigentümerversammlungen kosten Stunden, die Sie anders nutzen könnten. Wie viel das sein kann, lesen Sie im Beitrag Wie viel Zeit kostet eine vermietete Wohnung?
Beispielrechnung: Wohnung oder Alternativanlage
Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Wohnung für 240.000 € mit 30.000 € Eigenkapital. Die übrigen Annahmen: 3,7 % Sollzins, 2 % Tilgung, 780 € Kaltmiete mit 1,5 % jährlicher Steigerung, 2 % Mietausfall, 115 € nicht umlagefähige Kosten und Reparaturreserve im Monat mit 2 % jährlicher Steigerung, 35 % Grenzsteuersatz. Nach Steuern zahlen Sie in diesem Beispiel jedes Jahr rund 3.700 € zu, über zehn Jahre insgesamt 37.152 €. Ihr gesamter Einsatz beträgt damit 67.152 €.
Die Alternative: Sie legen die 30.000 € sofort und die jährlichen Zuzahlungen jeweils am Jahresende in einer anderen Anlage an. Für deren Ertrag nehmen wir drei Zinssätze an. Die Erträge besteuern wir vereinfacht am Ende mit 26,375 % Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag, ohne Sparerpauschbetrag und ohne Sonderregeln wie die Teilfreistellung bei Aktienfonds.
| Variante nach zehn Jahren | Vor Steuern | Nach Steuern |
|---|---|---|
| Alternative mit 2 % pro Jahr | 77.252 € | 74.588 € |
| Alternative mit 4 % pro Jahr | 89.016 € | 83.249 € |
| Alternative mit 6 % pro Jahr | 102.701 € | 93.325 € |
| Wohnung, Wert unverändert | 67.079 € | 67.079 € |
| Wohnung, Wert +1,5 % pro Jahr | 105.609 € | 105.609 € |
Für die Wohnung steht hier das Vermögen, also der Wert abzüglich der Restschuld von 172.921 €. Bei einem Verkauf nach mehr als zehn Jahren wäre der Gewinn steuerfrei, Verkaufskosten sind nicht berücksichtigt. Die Zahlen der Alternativen sind Annahmen, keine Prognosen.
Was die Rechnung zeigt
Bleibt der Wert der Wohnung unverändert, liegt sie in diesem Beispiel hinter jeder verzinsten Alternative. Schon gegenüber einer Anlage mit 2 % betragen die Opportunitätskosten nach Steuern rund 7.500 €. Steigt der Wert um 1,5 % pro Jahr, dreht sich das Bild: Dann müsste eine Alternative rund 6,4 % pro Jahr vor Steuern erzielen, um gleichzuziehen. Mit der vereinfachten Abgeltungsteuer wären es etwa 8,1 %.
Zwei Einschränkungen sind wichtig. Erstens arbeitet die Wohnung mit Fremdkapital, die Alternative nicht – die Risiken sind also nicht vergleichbar. Höhere Renditeerwartungen am Kapitalmarkt sind in der Regel mit stärkeren Schwankungen verbunden. Zweitens hängt das Ergebnis der Wohnung stark von der Wertentwicklung ab. Einen grundsätzlichen Vergleich der Anlageklassen finden Sie im Beitrag Aktien, ETFs oder Immobilien.
Opportunitätskosten beim Eigenkapital
Die Frage stellt sich auch innerhalb der Immobilienfinanzierung: Lohnt es sich, mehr Eigenkapital einzusetzen oder Sondertilgungen zu leisten? Jeder zusätzlich eingesetzte Euro spart Zinsen. Weil Schuldzinsen bei vermieteten Wohnungen als Werbungskosten abziehbar sind, ist die Ersparnis nach Steuern aber geringer:
| 50.000 € zusätzlich … | Ertrag pro Jahr | entspricht |
|---|---|---|
| … ins Darlehen (3,7 % Zins gespart) | 1.850 € vor Steuern | 3,7 % |
| … ins Darlehen, nach 35 % Steuer | 1.203 € | 2,4 % |
| … in eine Anlage mit 2 %, nach Abgeltungsteuer | 736 € | 1,5 % |
Gegenüber einer Anlage mit 2 % ist die Schuldentilgung in diesem Beispiel die bessere Verwendung. Wer dagegen erwartet, nach Steuern dauerhaft mehr als 2,4 % zu erzielen, hat mit dem zusätzlichen Eigenkapital Opportunitätskosten – nimmt dafür in der Regel aber mehr Risiko in Kauf. Hinzu kommt: Geld im Darlehen ist gebunden, eine Rücklage auf dem Konto steht jederzeit zur Verfügung. Mehr dazu im Beitrag Sondertilgungen bei vermieteten Immobilien.
Faktoren, die nicht in Euro auftauchen
- Diversifikation: Eine einzelne Wohnung bündelt viel Vermögen in einem Objekt und einer Lage. Dieses Klumpenrisiko hat eine breit gestreute Anlage nicht.
- Liquidität: Ein Verkauf dauert Monate und kostet Geld. Vor Ablauf von zehn Jahren kann zudem Steuer auf den Gewinn anfallen.
- Kontrolle: Bei der Wohnung entscheiden Sie selbst über Mieter, Modernisierung und Verkaufszeitpunkt.
- Inflation: Ein fester Kredit verliert real an Wert, während Mieten und Immobilienpreise tendenziell mitwachsen können.
- Disziplin: Die monatliche Rate erzwingt Vermögensaufbau, den mancher Sparer bei einem freien Sparplan nicht durchhält.
So gehen Sie beim eigenen Vergleich vor
- Zahlungsströme der Wohnung ermitteln: Eigenkapital, jährliche Zuzahlungen oder Überschüsse nach Steuern und das Vermögen am Ende des Zeitraums.
- Realistische Alternative wählen: Vergleichen Sie mit einer Anlage, die Sie tatsächlich tätigen würden, und mit deren erwartbarer Schwankung.
- Gleiche Einzahlungen ansetzen: Die Alternative bekommt exakt dieselben Beträge zu denselben Zeitpunkten.
- Szenarien rechnen: Variieren Sie Wertentwicklung der Wohnung und Rendite der Alternative, statt sich auf einen Wert festzulegen.
Übrigens hat auch das Abwarten Opportunitätskosten: Geld, das auf dem Konto auf den richtigen Zeitpunkt wartet, verliert Kaufkraft, wenn die Zinsen unter der Inflation liegen. Ob Abwarten oder Kaufen am Ende günstiger ist, weiß vorher niemand. Eine Entscheidung unter Zeitdruck ist deshalb selten eine gute Idee.
Fazit
Opportunitätskosten machen sichtbar, dass eine Wohnung nicht gegen null, sondern gegen die beste Alternative antritt. Rechnen Sie beide Wege mit identischen Einzahlungen und nach Steuern durch, und stellen Sie den Ergebnissen die jeweiligen Risiken gegenüber. Die Zuzahlungen für Ihre Wohnung als Grundlage dieses Vergleichs ermittelt der Kapitalanlage-Rechner; für konkrete Objekte in Dresden erstellen wir Ihnen gern eine persönliche Beispielrechnung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
