In der Einladung zur Eigentümerversammlung steht ein Tagesordnungspunkt „Sanierung der Fassade und des Daches“, daneben eine Kostenschätzung im sechsstelligen Bereich. Für Kapitalanleger, die selten vor Ort sind, ist das ein Moment, in dem es sich lohnt, genau hinzusehen. Wie ein Sanierungsbeschluss in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zustande kommt, wer zahlt und wo Sie Einfluss nehmen können, folgt einem klaren Ablauf.
Das Wichtigste in Kürze
- Über Arbeiten an Fassade und Dach entscheidet die Eigentümerversammlung, seit der WEG-Reform 2020 mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Ob eine Maßnahme als Erhaltung oder als bauliche Veränderung gilt, beeinflusst die Kostenverteilung.
- Wird der Putz erneuert oder das Dach neu eingedeckt, können Dämmpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz greifen.
- Bezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage, über eine Sonderumlage oder einen Kredit der Gemeinschaft – Förderanträge müssen vor der Auftragsvergabe gestellt werden.
Erhaltung oder bauliche Veränderung?
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwei Arten von Maßnahmen. Erhaltung umfasst Instandhaltung und Instandsetzung, also alles, was den ordnungsgemäßen Zustand bewahrt oder wiederherstellt: ein schadhafter Putz, eine undichte Dacheindeckung. Dazu zählt auch die sogenannte modernisierende Instandsetzung, bei der ein defektes Bauteil durch eine zeitgemäße Lösung ersetzt wird. Die Kosten tragen grundsätzlich alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen.
Bauliche Veränderungen gehen darüber hinaus, etwa eine Fassadendämmung an einem intakten Haus. Auch sie werden mit einfacher Mehrheit beschlossen. Die Kosten tragen aber grundsätzlich nur die Eigentümer, die zugestimmt haben – es sei denn, der Beschluss wurde mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst und die Kosten sind nicht unverhältnismäßig, oder die Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit. Dann zahlen alle.
In der Praxis ist die Abgrenzung nicht immer eindeutig, und Gemeinschaften können die Kostenverteilung für einzelne Maßnahmen per Beschluss abweichend regeln. Wer sicher gehen will, lässt die Beschlussvorlage vorab prüfen.
Fassade streichen ist nicht gleich Fassade dämmen
Ein reiner Anstrich ist eine Erhaltungsmaßnahme ohne energetische Auflagen. Anders ist es, wenn der Außenputz großflächig erneuert oder das Dach neu eingedeckt wird: Dann verlangt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Regel, dass das erneuerte Bauteil bestimmte Wärmeschutzwerte erreicht. Aus einer Putzsanierung wird so schnell eine Dämmmaßnahme. Ausnahmen gibt es unter anderem für Baudenkmäler und bei Unwirtschaftlichkeit.
Weil die angekündigte GEG-Reform hier Änderungen bringen kann, sollte die Verwaltung den aktuellen Rechtsstand vor dem Beschluss von einem Energieberater oder Fachplaner bestätigen lassen. Einen Überblick über die Pflichten gibt unser Beitrag Energetische Sanierung: Welche Pflichten kommen auf Wohnungseigentümer zu?
Der Ablauf eines Sanierungsbeschlusses
- Bedarf feststellen: Begehung, Zustandsbericht oder Gutachten. Häufig regt der Verwaltungsbeirat oder ein Eigentümer das Thema an.
- Planung beauftragen: Größere Projekte werden oft zweistufig beschlossen – zuerst ein Beschluss über Planer oder Energieberater, später über die Ausführung.
- Angebote einholen: Üblich sind mehrere vergleichbare Angebote, damit die Eigentümer eine echte Wahl haben.
- Förderung prüfen: Zuschüsse von BAFA oder KfW setzen voraus, dass der Antrag vor der Auftragsvergabe gestellt wird. Ein individueller Sanierungsfahrplan kann die Förderung erhöhen.
- Einladung mit Unterlagen: Die Einladung muss mindestens drei Wochen vor der Versammlung zugehen. Angebote, Kostenaufstellung und Finanzierungsvorschlag sollten beiliegen.
- Beschluss fassen: Abgestimmt wird über Maßnahme, Auftragnehmer, Kostenrahmen, Finanzierung und Kostenverteilung.
- Anfechtungsfrist beachten: Ein Beschluss kann binnen eines Monats gerichtlich angefochten werden.
- Ausführung und Abnahme: Bei größeren Projekten lohnt eine fachliche Bauüberwachung und eine Abnahme mit Sachverständigem.
Wenn Sie nicht persönlich teilnehmen können, erteilen Sie eine Vollmacht mit konkreten Weisungen. Ihre Rechte in der Versammlung erklärt unser Beitrag Eigentümerversammlung: Ihre Rechte und Pflichten als Investor.
Worauf es in der Beschlussvorlage ankommt
Ein unklar formulierter Beschluss ist anfechtbar und führt später oft zu Streit über Mehrkosten. Achten Sie darauf, dass die Vorlage diese Punkte regelt:
- genaue Beschreibung der Maßnahme und des beauftragten Unternehmens
- Kostenobergrenze einschließlich Puffer für Unvorhergesehenes
- Finanzierung: Höhe der Entnahme aus der Rücklage, Höhe und Fälligkeit einer Sonderumlage
- Verteilungsschlüssel für die Kosten
- Auftrag an die Verwaltung, Fördermittel vor der Vergabe zu beantragen
- Vorgehen, wenn Kosten steigen oder die Förderung geringer ausfällt
Finanzierung: Rücklage, Sonderumlage oder Kredit
Größere Sanierungen übersteigen oft die Erhaltungsrücklage. Die Gemeinschaft hat dann drei Möglichkeiten, die sich auch kombinieren lassen:
| Weg | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Erhaltungsrücklage | Geld ist schon da | Puffer für Unvorhergesehenes schrumpft |
| Sonderumlage | schnell, keine Zinsen | hohe Einmalzahlung für jeden Eigentümer |
| Kredit der Gemeinschaft | Kosten verteilen sich über Jahre | Zinsen, höheres Hausgeld, längere Bindung |
Beispiel: Was auf Sie zukommt
Angenommen, Fassade und Dach eines Hauses mit 20 Wohnungen sollen für 400.000 € saniert werden. Die Gemeinschaft rechnet mit 40.000 € Förderung und entnimmt 120.000 € aus der Rücklage, um einen Rest als Puffer zu behalten. Es bleibt eine Sonderumlage von 240.000 €. Bei einem Miteigentumsanteil von 48/1.000 zahlen Sie davon 11.520 €. Ihr rechnerischer Anteil an den Gesamtkosten liegt bei 19.200 €. Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung.
Steuerlich gilt: Zahlungen in die Rücklage sind erst dann Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld für die Erhaltung ausgibt. Eine Sonderumlage für Erhaltungsmaßnahmen wirkt im Jahr der Verausgabung, sofern es sich nicht um Herstellungskosten handelt. Klären Sie die Einordnung mit Ihrer Steuerberatung. Wie hoch eine Rücklage sinnvollerweise sein sollte, beschreibt unser Beitrag zur Instandhaltungsrücklage.
Was Sie als vermietender Eigentümer zusätzlich bedenken sollten
- Mieter informieren: Gerüst, Lärm und eingeschränkte Balkonnutzung können eine Mietminderung auslösen. Eine frühzeitige Information hilft, Streit zu vermeiden.
- Modernisierungsumlage: Für den energetischen Anteil, etwa die Dämmung, kommt eine Umlage auf die Miete infrage – abzüglich ersparter Erhaltungskosten und Förderung. Den Ablauf beschreibt unser Beitrag zur Modernisierungsumlage.
- Liquidität planen: Halten Sie für größere Sonderumlagen einen Puffer vor oder klären Sie früh mit Ihrer Bank, ob eine Nachfinanzierung möglich ist.
- Wertwirkung: Eine gedämmte Fassade und ein neues Dach senken den Energiebedarf, verbessern den Energieausweis und können den Wert der Wohnung stützen.
Fazit
Sanierungsbeschlüsse in der WEG folgen einem nachvollziehbaren Ablauf: Bedarf, Planung, Angebote, Förderung, Beschluss, Ausführung. Als Kapitalanleger sollten Sie sich früh einbringen, auf saubere Unterlagen und eine faire Kostenverteilung achten und die Liquidität für Ihren Anteil einplanen. Wenn Sie vor dem Kauf einer Wohnung wissen möchten, welche Maßnahmen absehbar sind, besprechen wir Protokolle und Rücklage gern mit Ihnen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
