Einmal im Jahr kommt die Einladung zur Eigentümerversammlung – und viele Kapitalanleger, die nicht vor Ort wohnen, legen sie ungelesen beiseite. Dabei fallen genau dort die Entscheidungen über Hausgeld, Sanierungen und Verwaltung, die Ihre Rendite unmittelbar beeinflussen. Und die Beschlüsse gelten auch für alle, die nicht dabei waren.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Eigentümerversammlung (ETV) findet mindestens einmal jährlich statt; die Einladung muss in Textform mindestens drei Wochen vorher kommen.
- Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig, und ihre Beschlüsse binden alle Eigentümer.
- Sie haben ein Stimmrecht, können sich vertreten lassen, Anträge stellen, Unterlagen einsehen und Beschlüsse binnen eines Monats anfechten.
- Ihre wichtigste Pflicht: Hausgeld und Sonderumlagen pünktlich zahlen und Beschlüsse mittragen.
Einladung, Tagesordnung und Ablauf
Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Einladung erfolgt in Textform, also auch per E-Mail, und mit einer Frist von mindestens drei Wochen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Sie enthält die Tagesordnung. Wirksame Beschlüsse kann die Versammlung grundsätzlich nur zu Punkten fassen, die dort angekündigt sind.
Typische Tagesordnungspunkte sind:
- Beschluss über die Jahresabrechnung, also über Nachzahlungen oder Guthaben
- Wirtschaftsplan und Höhe des Hausgelds für das neue Jahr
- Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
- bauliche Veränderungen, etwa Ladestationen oder Balkonanbauten
- Bestellung oder Abberufung des Verwalters, Wahl des Verwaltungsbeirats
Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Eigentümer auch online teilnehmen dürfen. Seit Oktober 2024 sind mit qualifizierter Mehrheit auch rein virtuelle Versammlungen möglich – die Einzelheiten legt der jeweilige Beschluss fest. Über jede Versammlung wird eine Niederschrift angefertigt, und alle Beschlüsse werden in die Beschluss-Sammlung eingetragen.
Ihre Rechte als Eigentümer
Stimmrecht und Vollmacht
Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen er besitzt. Die Teilungserklärung kann jedoch andere Regeln vorsehen, etwa eine Stimme je Wohnung oder Stimmen nach Miteigentumsanteilen. Können Sie nicht teilnehmen, erteilen Sie einer Person Ihres Vertrauens eine Vollmacht in Textform – am besten mit konkreten Weisungen, wie sie zu den einzelnen Punkten abstimmen soll.
Anträge und Einberufung
Sie können verlangen, dass ein Thema auf die Tagesordnung kommt, sofern Sie das rechtzeitig vor der Einladung beantragen. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform eine Versammlung, muss der Verwalter sie einberufen.
Einsicht in Unterlagen
Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, etwa in Verträge, Rechnungen, Kontoauszüge und Angebote. Gerade vor großen Beschlüssen lohnt es sich, Angebote und Gutachten vorher anzufordern.
Beschlüsse ohne Versammlung
Nicht jede Entscheidung muss bis zur nächsten Versammlung warten. Ein Beschluss kann auch im Umlaufverfahren in Textform gefasst werden, etwa per E-Mail. Dafür müssen grundsätzlich alle Eigentümer zustimmen. Die Gemeinschaft kann aber für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit genügt. Achten Sie deshalb auch zwischen den Versammlungen auf Post von der Verwaltung.
Anfechtung
Halten Sie einen Beschluss für rechtswidrig, können Sie ihn gerichtlich anfechten. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft und muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Verpassen Sie die Frist, wird der Beschluss in der Regel bestandskräftig. Ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat, sollten Sie mit einem im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Anwalt klären.
Mehrheiten: Wann ein Beschluss zustande kommt
Für die meisten Beschlüsse genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen zählen dabei nicht mit. Das gilt seit der WEG-Reform auch für bauliche Veränderungen. Wer die Kosten trägt, hängt bei baulichen Veränderungen aber von der Höhe der Zustimmung ab:
- Grundsätzlich zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben.
- Alle zahlen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zugestimmt haben und diese zugleich die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten – es sei denn, die Kosten sind unverhältnismäßig.
- Alle zahlen auch, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Ein Beispiel zeigt, wie knapp das werden kann. Angenommen, in einer Gemeinschaft mit Kopfprinzip stimmen zwölf Eigentümer über den Einbau eines Aufzugs ab:
| Abstimmung | Ja-Anteil | Beschlossen? | Wer zahlt? |
|---|---|---|---|
| 8 Ja, 4 Nein | 66,7 % | ja | nur die Zustimmenden |
| 9 Ja, 3 Nein, Ja-Stimmen mit 540/1.000 Anteilen | 75,0 % | ja | alle Eigentümer |
Acht von zwölf Stimmen sind genau zwei Drittel, aber eben nicht „mehr als“ zwei Drittel. Schon eine Stimme kann also darüber entscheiden, ob Sie sich an einer Maßnahme beteiligen müssen, gegen die Sie gestimmt haben. Wie umfangreiche Erhaltungsmaßnahmen an Fassade oder Dach vorbereitet und beschlossen werden, beschreibt der Beitrag zu Sanierungsbeschlüssen in der WEG.
Ihre Pflichten
- Zahlungen: Hausgeld, Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung und Sonderumlagen sind pünktlich zu leisten. Bei Rückständen kann die Gemeinschaft gerichtlich vorgehen.
- Beschlüsse mittragen: Bestandskräftige Beschlüsse gelten für alle Eigentümer, auch für spätere Käufer.
- Dulden: Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen Sie dulden, notfalls auch den Zutritt zu Ihrer Wohnung ermöglichen.
- Rücksicht: Sie und Ihr Mieter müssen die Regeln der Gemeinschaft und die Hausordnung einhalten. Damit das für Ihren Mieter verbindlich ist, sollte der Mietvertrag darauf Bezug nehmen.
Praxis: Ihre Interessen aus der Ferne vertreten
Viele Anleger wohnen nicht in der Stadt, in der ihre Wohnung liegt. Das ist kein Grund, auf Mitsprache zu verzichten. Bewährt hat sich folgendes Vorgehen:
- Einladung und Unterlagen sofort lesen, besonders Abrechnung, Wirtschaftsplan und Angebote.
- Fragen vorab schriftlich an die Verwaltung richten.
- Online teilnehmen, wenn möglich – sonst eine Vollmacht mit Weisungen erteilen, etwa an ein Beiratsmitglied oder einen anderen Eigentümer.
- Die Niederschrift nach der Versammlung prüfen und dabei die Monatsfrist für eine Anfechtung im Blick behalten.
- Für beschlossene Maßnahmen frühzeitig Liquidität einplanen.
Läuft es mit der Verwaltung dauerhaft schlecht, kann die Versammlung den Verwalter jederzeit abberufen. Wie ein solcher Wechsel abläuft, lesen Sie im Beitrag zum Verwalterwechsel in der WEG. Und wer vor dem Kauf wissen will, wie eine Gemeinschaft bisher entschieden hat, findet die Antworten in den Protokollen früherer Versammlungen.
Fazit
Die Eigentümerversammlung ist der Ort, an dem über das Gebäude und damit über einen großen Teil Ihrer Kosten entschieden wird. Als Investor müssen Sie nicht jede Diskussion vor Ort führen, aber Sie sollten Ihre Rechte kennen: Stimmrecht, Vollmacht, Anträge, Einsicht und Anfechtung. Wer Einladungen ernst nimmt, sich vertreten lässt und Fristen beachtet, behält auch mit einer einzelnen Wohnung Einfluss auf die Entwicklung seiner Kapitalanlage.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
