Viele Kapitalanleger sind handwerklich geschickt und überlegen, die Renovierung zwischen zwei Mietverhältnissen selbst zu übernehmen. Das spart Lohnkosten – kann aber teuer werden, wenn Sie Grenzen überschreiten, die das Wohnungseigentumsrecht, technische Vorschriften oder die Versicherung ziehen. Entscheidend ist, wo die Grenzen verlaufen – und ob sich die Eigenleistung unterm Strich überhaupt rechnet.
Das Wichtigste in Kürze
- Im Sondereigentum dürfen Sie vieles selbst machen. Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum – tragende Wände, Fenster, Leitungsstränge – brauchen die Zustimmung der Gemeinschaft.
- Arbeiten an Elektro-, Gas- und Trinkwasserinstallation sind eingetragenen Fachbetrieben vorbehalten.
- Ihre eigene Arbeitszeit ist steuerlich nicht absetzbar, Material und Handwerkerrechnungen schon.
- Eine längere Bauzeit kostet Miete. Rechnen Sie den Leerstand in den Vergleich mit ein.
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Wem gehört was?
Bevor Sie zum Werkzeug greifen, lohnt ein Blick in die Teilungserklärung. Sie legt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört (Sondereigentum) und was allen Eigentümern gemeinsam gehört (Gemeinschaftseigentum). Über Ihr Sondereigentum entscheiden Sie selbst, solange Sie die anderen Eigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören typischerweise tragende Wände und Decken, die Fassade, Fenster und Wohnungseingangstür, die Steigleitungen für Wasser, Abwasser und Heizung sowie der Estrich als Teil des Schallschutzes. Wer hier eingreift, nimmt eine bauliche Veränderung vor, die einen Beschluss der Eigentümerversammlung voraussetzt. Abweichende Regeln in der Teilungserklärung sind häufig, etwa bei Fenstern. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Teilungserklärung.
Was Sie selbst machen können – und was nicht
| Arbeit | Selbst möglich? | Hinweis |
|---|---|---|
| Streichen, Tapezieren, Spachteln | ja | klassische Eigenleistung |
| Silikonfugen, Duschkopf, Türdrücker | ja | sauber arbeiten, Fugen gut trocknen lassen |
| Bodenbelag verlegen | ja | Trittschallschutz darf nicht schlechter werden |
| Küche aufbauen | teilweise | Herdanschluss durch Elektrofachbetrieb |
| Steckdosen, Leitungen, Sicherungen | nein | eingetragener Elektroinstallateur |
| Gasleitungen und Gasgeräte | nein | nur zugelassener Fachbetrieb |
| Trinkwasserleitungen verändern | nein | eingetragenes Installationsunternehmen |
| Abdichtung in der Dusche | möglich, aber riskant | Fehler zeigen sich oft erst Jahre später |
| Nichttragende Wand entfernen | nur nach Prüfung | Statik, Leitungen und Schallschutz klären |
| Tragende Wand, Fenster, Wohnungstür | nein | Gemeinschaftseigentum, Beschluss nötig |
Beim Bodenbelag wird oft unterschätzt, dass ein neuer Belag den Trittschall in die Wohnung darunter verändern kann. Wird es dort lauter, drohen Streit und im schlimmsten Fall ein Rückbau. Eine geeignete Trittschalldämmung gehört deshalb dazu. Bei Häusern, die vor 1993 gebaut wurden, kommt ein weiterer Punkt hinzu: Alte Bodenbeläge, Kleber, Spachtelmassen oder Fensterkitt können Asbest enthalten. Hier ist Eigenarbeit tabu; was in einem solchen Fall zu tun ist, lesen Sie im Beitrag zu Asbest, Schimmel und versteckten Bauschäden.
Sonderfall Denkmal
Bei denkmalgeschützten Gebäuden – in Dresden keine Seltenheit – gelten strengere Regeln. Je nach Objekt kann schon der Austausch von Türen, Dielen, Stuck oder Fenstern eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erfordern. Wer die erhöhte Denkmal-Abschreibung nutzen will, muss Maßnahmen ohnehin vorher abstimmen und sich bescheinigen lassen. Eigenmächtige Arbeiten können hier sowohl Bußgelder als auch den Verlust des Steuervorteils nach sich ziehen.
Und wenn die Wohnung vermietet ist?
Die meisten Eigenleistungen finden zwischen zwei Mietverhältnissen statt, und das hat einen guten Grund. Während eines laufenden Mietverhältnisses dürfen Sie die Wohnung nicht einfach betreten, um zu renovieren. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter zwar dulden, aber nur nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Verschönerungen nach eigenem Geschmack gehören nicht dazu.
Umgekehrt gilt: Will Ihr Mieter selbst umbauen, braucht er für alles, was über übliche Schönheitsreparaturen hinausgeht, Ihre Erlaubnis. Halten Sie Absprachen schriftlich fest – auch, ob die Einbauten beim Auszug bleiben oder zurückgebaut werden.
Gewährleistung, Haftung und Versicherung
Ein Fachbetrieb haftet für Mängel an seiner Arbeit: Für Arbeiten an einem Bauwerk verjähren Mängelansprüche nach fünf Jahren, bei kleineren Arbeiten oft schon nach zwei Jahren. Bei Eigenleistung tragen Sie das Risiko allein. Eine undichte Duschabdichtung kann Jahre später einen Wasserschaden in der Wohnung darunter verursachen. Je nach Vertrag kann die Versicherung dann Leistungen kürzen, wenn sie dem Eigentümer grobe Fahrlässigkeit vorwirft.
Als Vermieter haften Sie außerdem gegenüber Ihrem Mieter dafür, dass die Wohnung in einem sicheren, vertragsgemäßen Zustand ist. Bei Elektrik und Gas ist das nicht nur eine Frage der Gewährleistung, sondern der Sicherheit der Bewohner. Prüfen Sie im Zweifel Ihren Versicherungsschutz; einen Überblick gibt unser Beitrag zu Versicherungen für Vermieter.
Steuer: Ihre Arbeitszeit zählt nicht
Handwerkerrechnungen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten, in der Regel als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Bei Eigenleistung können Sie nur das Material ansetzen, nicht den Wert Ihrer eigenen Arbeitsstunden. Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt gilt für vermietete Wohnungen nicht – dort wirkt die Rechnung über die Werbungskosten. Barzahlungen ohne Rechnung sind keine Option: Sie sind steuerlich nicht absetzbar, und es fehlt jede Gewährleistung.
Rechenbeispiel: Lohnt sich die Eigenleistung?
Angenommen, eine 60-m²-Wohnung soll zwischen zwei Mietverhältnissen gestrichen werden und einen neuen Boden bekommen. Ein Fachbetrieb würde die Arbeiten in zwei Wochen erledigen. In Eigenleistung neben dem Beruf dauert es länger, sodass die Wohnung im Beispiel einen Monat später vermietet wird. Kaltmiete 650 €, Nebenkosten im Leerstand 150 €, Grenzsteuersatz 35 %.
| Posten (Beispiel) | Fachbetrieb | Eigenleistung |
|---|---|---|
| Lohn | 3.000 € | 0 € |
| Material | 1.500 € | 1.600 € |
| Entgangene Kaltmiete | 0 € | 650 € |
| Nebenkosten im Leerstand | 0 € | 150 € |
| Summe vor Steuern | 4.500 € | 2.400 € |
| Belastung nach Steuern | 2.925 € | 1.560 € |
Die Eigenleistung spart im Beispiel 2.100 € vor und 1.365 € nach Steuern. Bei angenommenen 60 Arbeitsstunden entspricht das rund 35 € pro Stunde vor und knapp 23 € nach Steuern. Ob sich das lohnt, hängt von Ihrem Stundenwert ab – und davon, ob die Arbeit fachlich einwandfrei gelingt. Ein Fehler, der nachgebessert werden muss, kehrt die Rechnung schnell um. Wie sich Leerstand generell auswirkt, zeigt unser Beitrag zum Mietausfallwagnis.
Eine sinnvolle Arbeitsteilung
In der Praxis bewährt sich eine Mischung: Sie übernehmen, was wenig Fachwissen erfordert und keine Gewährleistungsrisiken birgt – Streichen, Aufräumen, einfache Montagen. Elektrik, Wasser, Gas, Abdichtungen und alles am Gemeinschaftseigentum geben Sie an Fachbetriebe. So sparen Sie Kosten, ohne Haftungsrisiken einzugehen.
- Arbeiten vorab mit dem Handwerker abstimmen, damit Ihre Eigenleistung seine Arbeit nicht behindert.
- Termine so legen, dass die Wohnung schnell wieder vermietet werden kann.
- Bei Eingriffen in Wände oder Leitungen vorher die Verwaltung informieren.
- Alle Rechnungen und Materialbelege für die Steuererklärung sammeln.
Fazit
Eigenleistung kann sich lohnen, solange sie auf einfache Arbeiten im Sondereigentum beschränkt bleibt und die Wohnung nicht länger leer steht als nötig. Für Elektrik, Gas, Wasser und alles, was die Gemeinschaft betrifft, sind Fachbetriebe nicht nur vorgeschrieben, sondern auch die günstigere Absicherung. Wer keine passenden Handwerker vor Ort kennt – etwa weil die Wohnung in Dresden liegt und Sie woanders wohnen –, kann als Kunde von Finest Invest auf unser Handwerkernetzwerk zurückgreifen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
