Ein Rohrbruch, ein umgestürzter Baum, ein Passant, der auf dem vereisten Weg stürzt: Als Vermieter tragen Sie Risiken, die schnell fünfstellige Summen erreichen können. Welche Versicherungen Sie wirklich brauchen, hängt davon ab, ob Sie ein ganzes Haus oder eine Eigentumswohnung besitzen. Denn bei der Wohnung hat die Eigentümergemeinschaft einen Teil des Schutzes bereits abgeschlossen – aber nicht alles.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel; Elementarschäden wie Überschwemmung oder Starkregen meist nur mit Zusatzbaustein.
- In der Eigentümergemeinschaft schließt die Gemeinschaft Gebäude- und Haftpflichtversicherung ab. Prüfen Sie trotzdem Umfang und Lücken.
- Eine Mietausfallversicherung zahlt meist nur nach einem versicherten Sachschaden; Schutz bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters ist selten und eng begrenzt.
- Beiträge für Gebäude- und Haftpflichtversicherung sind auf Mieter umlegbar, Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung nicht.
Wohngebäudeversicherung: der wichtigste Schutz
Die Wohngebäudeversicherung ersetzt Schäden am Gebäude und an fest eingebauten Bestandteilen. Versichert sind üblicherweise:
- Feuer: Brand, Blitzschlag, Explosion
- Leitungswasser: austretendes Wasser, Rohrbruch, Frostschäden an Leitungen
- Sturm und Hagel: in der Regel ab Windstärke 8
Elementarschäden wie Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch oder Schneedruck sind nur mit einem Zusatzbaustein versichert. Dass dieses Thema auch in Städten relevant ist, haben in Dresden die Elbhochwasser 2002 und 2013 gezeigt – und Starkregen kann jedes Haus treffen, unabhängig von der Nähe zu einem Fluss. Eine gesetzliche Pflicht zur Elementarversicherung wird politisch seit Jahren diskutiert; prüfen Sie den aktuellen Stand.
Achten Sie auf eine Versicherung zum gleitenden Neuwert. Sie passt die Versicherungssumme an die Baupreise an und schützt so vor Unterversicherung. Wichtig sind außerdem die Pflichten im Vertrag, etwa dass leer stehende Wohnungen im Winter beheizt oder Wasserleitungen abgesperrt werden müssen.
Besonderheit Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung gehört es zur ordnungsmäßigen Verwaltung, dass die Gemeinschaft das Gebäude zum Neuwert versichert und eine angemessene Haftpflichtversicherung abschließt. Die Police der Gemeinschaft umfasst meist das ganze Gebäude einschließlich der Bestandteile des Sondereigentums. Fragen Sie die WEG-Verwaltung dennoch nach den Unterlagen und prüfen Sie, ob Elementarschäden mitversichert sind und wie hochwertige Ausstattung in Ihrer Wohnung abgedeckt ist. Häufen sich in einem Haus Leitungswasserschäden, steigen die Prämien oder der Versicherer kündigt – ein Punkt, auf den Sie schon beim Kauf achten sollten, etwa in den Protokollen der Eigentümerversammlung.
Haftpflicht: Wenn Dritte zu Schaden kommen
Als Eigentümer tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht. Stürzt jemand auf einem vereisten Zugang oder trifft ein herabfallender Dachziegel ein Auto, kann der Eigentümer haften. Dafür gibt es die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
- Mehrfamilienhaus: Als Alleineigentümer brauchen Sie eine eigene Police.
- Eigentumswohnung: Für das Gemeinschaftseigentum hat die Gemeinschaft in der Regel eine Haftpflichtversicherung. Für Risiken aus Ihrer Wohnung selbst ist eine vermietete Eigentumswohnung bei manchen Privathaftpflicht-Tarifen eingeschlossen. Prüfen Sie Ihre Bedingungen.
- Öltank: Für Heizöltanks ist eine Gewässerschadenhaftpflicht sinnvoll, weil auslaufendes Öl hohe Sanierungskosten verursachen kann.
- Umbau: Bei größeren Bauvorhaben kann eine Bauherrenhaftpflicht nötig sein.
Mietausfallversicherung: Was sie leistet – und was nicht
Unter dem Begriff Mietausfallversicherung werden zwei sehr unterschiedliche Produkte angeboten.
Mietausfall nach einem Sachschaden
Ist die Wohnung nach einem Brand oder Wasserschaden vorübergehend unbewohnbar, zahlt der Mieter für diese Zeit keine oder eine geminderte Miete. Viele Wohngebäudeversicherungen ersetzen diesen Ausfall für einen begrenzten Zeitraum, oft bis zu einem Jahr. Je nach Vertrag sind Kaltmiete und fortlaufende Nebenkosten abgedeckt.
Beispiel: Angenommen, nach einem Leitungswasserschaden ist eine Wohnung vier Monate lang nicht bewohnbar. Die Kaltmiete beträgt 700 €, die Betriebskostenvorauszahlung 180 €. Ohne Versicherungsschutz fehlen Ihnen 4 × 880 € = 3.520 €. Mit einem entsprechenden Baustein trägt diesen Betrag – im Rahmen der Vertragsbedingungen – der Versicherer.
Mietausfall durch Zahlungsunfähigkeit des Mieters
Schutz gegen säumige Mieter bieten nur wenige Versicherer, meist mit strengen Bedingungen: Bonitätsprüfung vor Vertragsbeginn, Wartezeiten, Höchstbeträge und Selbstbehalte. Ein Ersatz für eine sorgfältige Mieterauswahl ist das nicht. Was Sie tun können, wenn ein Mieter nicht zahlt, beschreibt der Beitrag Mietausfall: Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt? Mit Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen haben beide Produkte übrigens nichts zu tun.
Was im Schadensfall zu tun ist
Ob Wasserschaden oder Sturmschaden: Wie schnell und vollständig ein Versicherer zahlt, hängt auch davon ab, wie Sie sich im Schadensfall verhalten. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:
- Schaden begrenzen: Wasser abstellen, Strom sichern, Notmaßnahmen veranlassen. Dazu sind Sie gegenüber dem Versicherer ohnehin verpflichtet.
- Sofort melden: Bei der Eigentumswohnung informieren Sie die WEG-Verwaltung, die den Schaden am Gebäude der Versicherung der Gemeinschaft meldet. Eigene Policen melden Sie selbst.
- Dokumentieren: Fotos, Datum, Ursache, betroffene Räume und beschädigte Gegenstände festhalten.
- Abstimmen vor der Reparatur: Über Notmaßnahmen hinaus erst reparieren lassen, wenn der Versicherer zugestimmt oder auf eine Besichtigung verzichtet hat.
- Mieter einbinden: Zugang für Gutachter und Handwerker absprechen und eine mögliche Mietminderung klären.
Was Sie auf den Mieter umlegen dürfen
Die Betriebskostenverordnung erlaubt die Umlage von Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Versicherungen, die vor allem Ihre Interessen als Vermieter schützen, tragen Sie selbst:
| Versicherung | Bei der Eigentumswohnung meist durch | Umlagefähig? |
|---|---|---|
| Wohngebäude inkl. Elementar | Gemeinschaft | ja |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Gemeinschaft | ja |
| Glasversicherung | Gemeinschaft oder Eigentümer | ja |
| Gewässerschadenhaftpflicht (Öltank) | Gemeinschaft | ja |
| Mietausfallversicherung | Eigentümer | nein |
| Vermieter-Rechtsschutz | Eigentümer | nein |
Nicht umlagefähige Beiträge mindern als Werbungskosten Ihre Steuerlast. Weitere Kosten, die beim Vermieter bleiben, finden Sie im Beitrag Nicht umlegbare Nebenkosten.
Checkliste für Ihren Versicherungsschutz
- Police der Gemeinschaft anfordern und prüfen: Neuwert, Elementarschäden, Mietausfall-Baustein, Selbstbehalt.
- Klären, wie hochwertige Ausstattung in Ihrer Wohnung versichert ist.
- Haftpflicht für die vermietete Wohnung in der eigenen Privathaftpflicht prüfen oder ergänzen.
- Pflichten bei Leerstand kennen, etwa Heizen und Absperren im Winter.
- Entscheiden, ob ein Rechtsschutz für Vermieter sinnvoll ist – Vor- und Nachteile erklärt der Beitrag Mietrechtsschutzversicherung.
- Verträge alle paar Jahre auf Umfang und Preis überprüfen.
Fazit
Der wichtigste Schutz für Vermieter ist eine ausreichende Wohngebäudeversicherung mit Elementarbaustein und eine passende Haftpflicht. Bei Eigentumswohnungen ist beides meist über die Gemeinschaft geregelt, sollte aber geprüft werden. Mietausfallversicherungen helfen vor allem nach Sachschäden, kaum gegen zahlungsunfähige Mieter. Unabhängig davon können Käufer unserer Wohnungen in Dresden mit uns eine Mietgarantie bei Leerstand vereinbaren; die Konditionen legen wir individuell fest.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
