Ein Bonus, eine Erbschaft oder einfach ein gut gefülltes Tagesgeldkonto: Irgendwann stellt sich vielen Anlegern die Frage, ob sie das Geld in die Sondertilgung ihres Immobilienkredits stecken sollen. Schulden abbauen fühlt sich gut an. Bei einer vermieteten Wohnung ist die Rechnung aber anders als beim Eigenheim – denn Zinsen sind hier steuerlich absetzbar, und jeder getilgte Euro ist erst einmal gebunden.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Sondertilgung bringt eine feste, kalkulierbare Ersparnis in Höhe des Sollzinses – bei vermieteten Wohnungen aber nur abzüglich der wegfallenden Steuerersparnis.
- Im Beispiel spart eine Sondertilgung von 10.000 € rund 3.940 € Zinsen in neun Jahren, nach Steuern etwa 2.560 €.
- Gebundenes Geld ist schwer zurückzuholen; eine Liquiditätsreserve hat Vorrang.
- Besonders sinnvoll ist die Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung, bei teuren Krediten und bei selbstgenutztem Eigentum.
Was eine Sondertilgung ist – und was im Vertrag stehen muss
Eine Sondertilgung ist eine Zahlung zusätzlich zur regulären Rate, die direkt die Restschuld senkt. Während der Zinsbindung dürfen Sie sie nur leisten, wenn der Darlehensvertrag das erlaubt. Üblich sind Rechte von 5 % oder 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr – manchmal kostenlos, manchmal gegen einen kleinen Zinsaufschlag.
Achten Sie auf die Details: Häufig verfällt ein nicht genutztes Recht am Jahresende, und manche Verträge verlangen Mindestbeträge. Fehlt ein Sondertilgungsrecht, ist eine außerplanmäßige Zahlung nur mit Zustimmung der Bank möglich, die dann meist eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate nach einer Sondertilgung in der Regel gleich. Weil weniger Zinsen anfallen, fließt ein größerer Teil der Rate in die Tilgung – das Darlehen ist früher abbezahlt.
Beispielrechnung: 10.000 € Sondertilgung
Angenommen, Sie haben 250.000 € zu 3,7 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung finanziert. Die Rate beträgt 1.187,50 € im Monat. Nach dem ersten Jahr leisten Sie einmalig 10.000 € Sondertilgung. Ihr Grenzsteuersatz liegt bei 35 %.
| Nach 10 Jahren (Beispiel) | Ohne Sondertilgung | Mit Sondertilgung |
|---|---|---|
| Restschuld | 189.607 € | 175.662 € |
| Gezahlte Zinsen | 82.107 € | 78.162 € |
| Zinsersparnis brutto | – | 3.944 € |
| Zinsersparnis nach Steuern | – | 2.564 € |
Die Restschuld sinkt um rund 13.940 € – also um die 10.000 € plus die eingesparten Zinsen. Weil die Zinsen aber Werbungskosten sind, fällt gleichzeitig Ihre Steuerersparnis um rund 1.380 € geringer aus. Unterm Strich „verzinst“ sich die Sondertilgung in diesem Beispiel mit 3,7 % vor und rund 2,4 % nach Steuern. Bleibt die Rate auch nach der Zinsbindung gleich, verkürzt sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens um knapp zwei Jahre.
Diese Ersparnis ist ohne Kursrisiko – ein echter Vorteil gegenüber vielen anderen Anlagen. Die Frage lautet also: Finden Sie für das Geld eine Verwendung, die nach Steuern und mit vertretbarem Risiko mehr bringt? Wie sich die Steuerwirkung auf Ihre monatliche Belastung auswirkt, können Sie im Kapitalanlage-Rechner durchspielen.
Warum Sondertilgungen zum Rendite-Killer werden können
Der Hebel wird kleiner
Wer mit Fremdkapital investiert, profitiert vom Leverage-Effekt: Solange die Wohnung mehr abwirft, als der Kredit kostet, steigt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Jede Sondertilgung erhöht Ihren Eigenkapitalanteil – und kann damit die Eigenkapitalrendite senken, auch wenn die absolute Ersparnis positiv ist.
Das Geld ist gebunden
Einmal getilgt, ist das Geld in der Wohnung gebunden. Brauchen Sie es später wieder, etwa für eine Reparatur, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft oder eine Phase ohne Mieteinnahmen, müssen Sie einen neuen Kredit aufnehmen. Ob und zu welchen Konditionen die Bank das macht, hängt von Ihrer Bonität und dem Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt ab.
Der nächste Kauf rückt in die Ferne
Wer einen Bestand aufbauen will, braucht Eigenkapital für die Kaufnebenkosten der nächsten Wohnung. Geld, das in der Sondertilgung steckt, fehlt dafür.
Wann eine Sondertilgung sinnvoll ist
- Vor der Anschlussfinanzierung: Jeder Euro weniger Restschuld muss nicht zum dann gültigen Zins weiterfinanziert werden. Steigen die Zinsen, wirkt die Ersparnis entsprechend stärker. Mehr dazu im Beitrag zum Zinsänderungsrisiko.
- Für eine bessere Zinsstufe: Sinkt das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert unter eine Schwelle der Bank, kann die Anschlussfinanzierung günstiger werden.
- Bei teuren Krediten: Je höher der Sollzins, desto mehr bringt die Sondertilgung.
- Mit Blick auf den Ruhestand: Wer bis Rentenbeginn schuldenfrei sein will, kann mit Sondertilgungen gezielt nachsteuern.
- Bei mehreren Krediten: Zuerst das Darlehen mit dem höchsten Zins nach Steuern tilgen. Kredite für eine selbstgenutzte Wohnung sind steuerlich nicht absetzbar und deshalb meist der bessere Kandidat.
Wann Sie besser darauf verzichten
- Ihre Liquiditätsreserve deckt nicht mehrere Monatsraten und typische Reparaturen ab.
- Sie planen in absehbarer Zeit einen weiteren Kauf und brauchen Eigenkapital.
- Sie haben teurere Schulden, etwa einen Ratenkredit oder einen Dispo.
- Der Verkauf der Wohnung ist geplant – dann löst der Kaufpreis die Restschuld ohnehin ab.
Alternativen und praktisches Vorgehen
Eine Alternative zur Sondertilgung ist ein vereinbartes Recht auf Tilgungssatzwechsel. Damit erhöhen Sie die reguläre Tilgung, wenn es finanziell passt, und senken sie wieder, wenn es eng wird.
Eine zweite Möglichkeit: Sie sparen das Geld während der Zinsbindung an, statt es sofort zu tilgen. Zum Ende der Zinsbindung können Sie dann einen beliebigen Teil der Restschuld zurückzahlen – dafür brauchen Sie kein Sondertilgungsrecht. Der Preis für diese Flexibilität ist die Differenz zwischen dem Sparzins nach Steuern und dem Darlehenszins nach Steuern. Dafür bleibt das Geld bis zuletzt verfügbar, falls unerwartete Ausgaben anstehen.
Wenn Sie sich für eine Sondertilgung entscheiden, gehen Sie so vor:
- Prüfen Sie im Darlehensvertrag Höhe, Häufigkeit und Fristen des Sondertilgungsrechts.
- Klären Sie, ob die Bank eine Ankündigung verlangt und zu welchem Termin die Zahlung verbucht wird.
- Entscheiden Sie, ob die Rate gleich bleiben oder – falls die Bank das anbietet – sinken soll.
- Lassen Sie sich nach der Zahlung einen aktualisierten Tilgungsplan geben und bewahren Sie ihn auf.
Fazit
Sondertilgungen sind bei vermieteten Wohnungen weder ein Muss noch ein Fehler. Sie bringen eine sichere, aber durch die Steuer gedämpfte Ersparnis und kosten Flexibilität. Sinnvoll sind sie vor allem kurz vor der Anschlussfinanzierung, bei teuren Krediten und dann, wenn ausreichend Reserven vorhanden sind. Vereinbaren Sie bei Abschluss möglichst ein Sondertilgungsrecht – ob Sie es nutzen, können Sie später in Ruhe und gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung entscheiden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
