Die Zinsbindung endet, die Restschuld ist noch hoch – und der Zins für die Anschlussfinanzierung liegt deutlich über dem alten Satz. Viele Anleger, die in den Niedrigzinsjahren finanziert haben, kennen diese Situation inzwischen aus eigener Erfahrung. Das Zinsänderungsrisiko lässt sich nicht beseitigen, aber gut kalkulieren und mit den richtigen Werkzeugen begrenzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Risiko trifft die Restschuld am Ende der Zinsbindung – je höher sie ist, desto stärker wirkt ein Zinsanstieg.
- Im Beispiel kostet jeder zusätzliche Prozentpunkt rund 158 € Zinsen im Monat, vor Steuern gerechnet.
- Forward-Darlehen, lange Zinsbindungen, Tilgung und Rücklagen sind die wichtigsten Gegenmittel.
- Wer früh vergleicht, hat bei der Anschlussfinanzierung mehr Auswahl als mit dem ersten Angebot der eigenen Bank.
Wie groß das Risiko wirklich ist
Angenommen, Sie haben 250.000 € zu 3,7 % mit 2 % anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung finanziert. Die Rate beträgt 1.187,50 €. Nach zehn Jahren bleibt eine Restschuld von rund 189.600 €. Bei unverändertem Zins wäre das Darlehen nach weiteren gut 18 Jahren getilgt. Die folgenden Szenarien zeigen, was ein höherer Anschlusszins bedeutet. Es sind Rechenbeispiele, keine Prognosen.
| Anschlusszins (Szenario) | Rate für Tilgung in gut 18 Jahren | Mehrbelastung pro Monat | Laufzeit bei unveränderter Rate |
|---|---|---|---|
| 4,7 % | 1.284 € | rund 96 € | 21 Jahre |
| 5,7 % | 1.388 € | rund 200 € | 25 Jahre |
| 6,7 % | 1.496 € | rund 308 € | gut 33 Jahre |
Sie haben also zwei Stellhebel: eine höhere Rate oder eine längere Laufzeit. Im Szenario mit 6,7 % würde eine unveränderte Rate die Restlaufzeit fast verdoppeln. Steuerlich wirkt der Anstieg etwas gedämpft, weil höhere Zinsen auch höhere Werbungskosten bedeuten: Zwei Prozentpunkte mehr kosten auf die Restschuld rund 3.790 € im Jahr, bei einem Grenzsteuersatz von 35 % bleiben netto etwa 2.460 € – rund 205 € im Monat.
Machen Sie diesen Stresstest am besten schon vor dem Kauf: Wie hoch wäre Ihre monatliche Zuzahlung, wenn der Zins nach der Bindung zwei oder drei Prozentpunkte höher liegt? Passt das Ergebnis in Ihr Budget, ist das Risiko tragbar. Wird es knapp, sollten Sie Zinsbindung, Tilgung oder Kaufpreis noch einmal überdenken.
Die Werkzeuge gegen steigende Zinsen
Lange Zinsbindung von Anfang an
Der einfachste Schutz wird beim Kauf gewählt: Je länger die Zinsbindung, desto geringer die Restschuld, die später zu unbekannten Konditionen weiterfinanziert werden muss. Ab mehr als zehn Jahren Bindung haben Sie zudem ein gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Die Abwägung erklärt unser Artikel zur Zinsbindung.
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den Zins für die Anschlussfinanzierung bereits Jahre im Voraus. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst. Wichtig: Der Vertrag ist bindend. Sinken die Zinsen bis zum Start, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten Satz oder müssen die Bank bei Nichtabnahme entschädigen. Ein Forward-Darlehen ist deshalb eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf sie.
Bausparvertrag
Auch ein Bausparvertrag kann einen späteren Darlehenszins festschreiben. Dem stehen Abschlussgebühren, meist niedrige Guthabenzinsen und die Frage gegenüber, ob der Vertrag rechtzeitig zuteilungsreif ist. Rechnen Sie ihn mit allen Kosten durch, bevor Sie ihn als Absicherung einplanen.
Restschuld senken
Jeder Euro, der vor dem Ende der Zinsbindung getilgt ist, muss nicht zum neuen Zins finanziert werden. Eine etwas höhere Tilgung von Anfang an oder gezielte Sondertilgungen in den letzten Jahren der Bindung verringern das Risiko direkt. Gleichzeitig sinkt der Beleihungsauslauf, was zu einer besseren Zinsstufe führen kann.
Reserven und Mietentwicklung
Eine Rücklage, aus der Sie eine höhere Rate einige Jahre lang auffangen können, verschafft Ruhe. Daneben lohnt der Blick auf die Miete: Wer zulässige Mieterhöhungen regelmäßig prüft, verbessert die Einnahmenseite bis zur Anschlussfinanzierung. Welche Regeln dabei gelten, erklärt unser Beitrag Kaltmiete rechtssicher erhöhen.
Prolongation oder Umschuldung?
Gegen Ende der Zinsbindung schickt Ihnen die bisherige Bank meist ein Angebot zur Verlängerung, die Prolongation. Das ist bequem, weil keine neue Grundschuld nötig ist und die Bonitätsprüfung oft schlanker ausfällt. Das erste Angebot ist aber nicht immer das günstigste.
Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank. Die bestehende Grundschuld kann in der Regel an die neue Bank abgetreten werden; das verursacht Notar- und Grundbuchkosten, die meist deutlich unter den Kosten einer neuen Grundschuld liegen. Die neue Bank prüft Ihre Bonität und bewertet die Wohnung neu. Hat sich der Wert positiv entwickelt und ist die Restschuld gesunken, kann das zu besseren Konditionen führen.
Vergleichen Sie Prolongation und Umschuldung nicht nur über den Zins. Wichtig sind auch:
- der Effektivzins inklusive aller Kosten für Abtretung oder neue Grundschuld,
- die Länge der neuen Zinsbindung und das damit verbundene Restrisiko,
- Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu ändern,
- bei Forward-Angeboten die Höhe des Aufschlags und mögliche Bereitstellungszinsen.
Ein Konkurrenzangebot ist außerdem ein gutes Argument, um bei der bisherigen Bank nachzuverhandeln.
Der richtige Zeitplan
| Zeitpunkt vor Ende der Bindung | Was zu tun ist |
|---|---|
| Etwa drei bis fünf Jahre | Restschuld prüfen, Forward-Darlehen erwägen, Sondertilgungen planen |
| Etwa ein Jahr | Vertrag auf Fristen prüfen, Unterlagen aktualisieren |
| Etwa sechs Monate | Angebote mehrerer Banken einholen und vergleichen |
| Etwa drei Monate | Entscheidung treffen, bei Wechsel die Ablösung koordinieren |
Bei einer Umschuldung muss das neue Darlehen pünktlich zum Ende der Zinsbindung bereitstehen. Klären Sie früh, welche Fristen Ihre bisherige Bank für die Ablösung vorsieht. Die Restschuld und neue Raten können Sie vorab mit dem Finanzierungsrechner durchspielen.
Wenn es trotzdem eng wird
- Tilgung absenken: Eine niedrigere Tilgung hält die Rate stabil, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Zinskosten insgesamt.
- Früh mit der Bank sprechen: Wer rechtzeitig nach Lösungen fragt, hat mehr Optionen als jemand, bei dem bereits Raten ausfallen.
- Gesamtportfolio betrachten: Bei mehreren Wohnungen kann es sinnvoller sein, ein Objekt zu entschulden, als alle Darlehen gleichzeitig teurer zu verlängern.
- Verkauf als letzte Option: Endet die Zinsbindung, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Steuerlich ist der Zeitpunkt mit Blick auf die Spekulationsfrist zu prüfen.
Fazit
Das Zinsänderungsrisiko ist bei jeder Finanzierung mit Restschuld vorhanden, aber es ist berechenbar. Wer schon beim Kauf prüft, welche Rate bei einem um zwei oder drei Prozentpunkte höheren Zins entstünde, und ausreichend Reserven einplant, wird von der Anschlussfinanzierung nicht überrascht. Lange Zinsbindungen, Forward-Darlehen und eine konsequente Tilgung sind die wirksamsten Werkzeuge. Gern rechnen wir solche Szenarien für Ihre Wohnung mit Ihnen durch.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
