Tilgen oder nicht tilgen? Bei der Finanzierung einer Kapitalanlage-Wohnung stellt sich diese Frage früher als gedacht. Das klassische Annuitätendarlehen baut die Schuld Monat für Monat ab, das endfällige Darlehen verschiebt die Rückzahlung ans Ende und hält die laufende Belastung niedrig. Welches Modell besser passt, hängt weniger von der Wohnung ab als von Ihrer Strategie, Ihrer Steuersituation und Ihrer Risikobereitschaft.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
- Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie nur Zinsen; die gesamte Summe wird am Ende fällig und muss über einen Tilgungsersatz angespart werden.
- Das endfällige Modell bringt höhere absetzbare Zinsen, lohnt sich aber nur, wenn der Tilgungsersatz nach Steuern mehr erwirtschaftet, als das Darlehen nach Steuern kostet.
- Für die meisten Privatanleger ist das Annuitätendarlehen die solidere Wahl.
So funktioniert das Annuitätendarlehen
Die Annuität ist die gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Sie wird zu Beginn über den Sollzins und die anfängliche Tilgung festgelegt. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, sinkt auch der Zinsanteil – und der frei werdende Betrag fließt automatisch in die Tilgung.
Beispiel: Bei 250.000 € Darlehen, 3,7 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Rate 1.187,50 € im Monat. Im ersten Monat entfallen davon 770,83 € auf Zinsen und 416,67 € auf die Tilgung. Nach zehn Jahren hat sich das Verhältnis fast umgekehrt: Dann gehen rund 586 € in die Zinsen und rund 601 € in die Tilgung. Bleiben Zins und Rate unverändert, wäre das Darlehen nach gut 28 Jahren vollständig zurückgezahlt.
Der Vorteil liegt in der Planbarkeit: Sie wissen von Anfang an, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung sein wird. Jeder getilgte Euro ist Vermögensaufbau – auch dann, wenn die Mieteinnahmen die Rate nicht vollständig decken. Warum ein leicht negativer Cashflow deshalb nicht automatisch ein schlechtes Zeichen ist, erklären wir im Beitrag Cashflow negativ, aber trotzdem ein gutes Geschäft?
Die Höhe der Tilgung entscheidet mit
Annuitätendarlehen ist nicht gleich Annuitätendarlehen. Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Sie Schulden abbauen und wie lange die Finanzierung insgesamt läuft. Die folgende Übersicht zeigt drei Varianten für 250.000 € bei 3,7 % Sollzins, unter der vereinfachten Annahme, dass der Zins über die gesamte Laufzeit gleich bleibt:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit bis schuldenfrei |
|---|---|---|---|
| 1 % | 979,17 € | 219.803 € | knapp 42 Jahre |
| 2 % | 1.187,50 € | 189.607 € | gut 28 Jahre |
| 3 % | 1.395,83 € | 159.410 € | knapp 22 Jahre |
Eine sehr niedrige Tilgung nähert das Annuitätendarlehen dem endfälligen Modell an: Die Rate ist gering, aber nach zehn Jahren sind erst rund 12 % der Schuld abgetragen. Eine höhere Tilgung belastet den monatlichen Cashflow stärker, verkürzt die Laufzeit aber deutlich und senkt die Zinskosten über die gesamte Finanzierung.
So funktioniert das endfällige Darlehen
Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit ausschließlich Zinsen. Die Schuld bleibt in voller Höhe stehen und wird am Ende auf einen Schlag zurückgezahlt. Damit das gelingt, sparen Sie parallel in einen Tilgungsersatz – etwa einen Wertpapiersparplan, eine Lebens- oder Rentenversicherung oder einen Bausparvertrag. Die Bank verlangt in der Regel, dass dieser Vertrag an sie abgetreten oder verpfändet wird.
Banken bieten endfällige Darlehen Privatanlegern meist nur bei guter Bonität und mit nachgewiesenem Tilgungsersatz an, teilweise mit Zinsaufschlag. Die Kombination aus Darlehen und Bausparvertrag ist eine eigene, verbreitete Spielart: Hier löst das Bauspardarlehen später das tilgungsfreie Vorausdarlehen ab.
Der direkte Vergleich in Zahlen
Angenommen, Sie finanzieren 250.000 € zu 3,7 % Sollzins mit zehn Jahren Zinsbindung, Grenzsteuersatz 35 %. Damit die monatliche Belastung gleich hoch ist, legen Sie beim endfälligen Darlehen die Differenz von 416,67 € pro Monat in einen Tilgungsersatz an.
| Nach 10 Jahren (Beispiel) | Annuitätendarlehen | Endfälliges Darlehen |
|---|---|---|
| Zahlung an die Bank pro Monat | 1.187,50 € | 770,83 € |
| Sparrate Tilgungsersatz pro Monat | – | 416,67 € |
| Gezahlte Zinsen | 82.107 € | 92.500 € |
| Steuerersparnis aus Zinsen (35 %) | 28.737 € | 32.375 € |
| Restschuld | 189.607 € | 250.000 € |
Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie in zehn Jahren rund 10.390 € mehr Zinsen. Davon bekommen Sie über die Steuer etwa 3.640 € zurück, netto bleiben rund 6.760 € Mehrkosten. Damit beide Varianten gleichauf liegen, müsste der Tilgungsersatz aus 50.000 € Einzahlungen nach Abzug aller Steuern und Kosten rund 56.760 € machen. Das entspricht einer Rendite von etwa 2,5 % pro Jahr – ungefähr dem Darlehenszins nach Steuern.
Erwirtschaftet der Tilgungsersatz mehr, liegt das endfällige Modell vorn; erwirtschaftet er weniger oder schwankt er zum falschen Zeitpunkt nach unten, verlieren Sie. Die Steuerersparnis ist also kein Selbstzweck: Mehr Zinsen zu zahlen, um Steuern zu sparen, lohnt sich nur zusammen mit einer ausreichend rentablen Geldanlage. Wie Schuldzinsen steuerlich wirken, lesen Sie im Beitrag Schuldzinsen steuerlich absetzen.
Die Risiken des endfälligen Modells
- Kursrisiko: Ein Wertpapiersparplan kann gerade zum Fälligkeitstermin im Minus stehen. Dann fehlt Geld, und Sie müssen nachfinanzieren oder Anteile ungünstig verkaufen.
- Zinsänderungsrisiko: Nach der Zinsbindung steht die volle Darlehenssumme zur Anschlussfinanzierung an. Steigen die Zinsen, trifft Sie das stärker als bei einer bereits teilweise getilgten Schuld. Mehr dazu im Artikel zum Zinsänderungsrisiko.
- Disziplin: Wer die Sparrate aussetzt oder den Tilgungsersatz für andere Zwecke auflöst, steht am Ende mit der vollen Schuld da.
- Beleihungsauslauf: Ohne laufende Tilgung sinkt das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert nur durch Wertsteigerung. Das kann die Konditionen der Anschlussfinanzierung verschlechtern.
- Kosten des Tilgungsersatzes: Versicherungen und Bausparverträge haben eigene Gebühren, die die Rendite schmälern.
Was passt zu welcher Strategie?
| Ihre Situation | Eher passend |
|---|---|
| Erste Kapitalanlage, Vermögensaufbau im Vordergrund | Annuitätendarlehen |
| Wunsch nach planbarer Restschuld und Sicherheit | Annuitätendarlehen |
| Schuldenfrei bis zum Ruhestand | Annuitätendarlehen mit passender Tilgung |
| Hohes Einkommen, hoher Steuersatz, Erfahrung mit Wertpapieren | Endfällig möglich, mit Puffer |
| Großes Portfolio, bewusste Liquiditätssteuerung | Mischformen prüfen |
Zwischen beiden Extremen gibt es Zwischenlösungen. Ein Annuitätendarlehen mit niedriger anfänglicher Tilgung hält die Rate gering, baut aber trotzdem Schulden ab. Ein Recht auf Tilgungssatzwechsel erlaubt es, die Tilgung später zu erhöhen oder zu senken, wenn sich Ihre Lage ändert. Wer mehrere Wohnungen finanziert, kann einzelne Darlehen unterschiedlich gestalten.
Fazit
Das Annuitätendarlehen ist für die meisten Kapitalanleger das passende Werkzeug: planbar, mit stetigem Vermögensaufbau und geringerem Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Das endfällige Darlehen kann bei hohem Steuersatz und einer renditestarken, disziplinierten Geldanlage Vorteile bringen, verlagert aber ein erhebliches Risiko ans Ende der Laufzeit. Lassen Sie die Entscheidung mit Ihrer Steuerberatung und Ihrem Finanzierungspartner prüfen – mit dem Finanzierungsrechner können Sie die Annuitätenvariante vorab selbst durchspielen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
