Der Monatsanfang kommt, die Miete nicht. Für Kapitalanleger ist das mehr als ein Ärgernis: Kreditrate und Hausgeld laufen weiter, während die Einnahme fehlt. Jetzt kommt es darauf an, schnell, aber besonnen zu handeln. Wer die rechtlichen Schritte und Schwellen kennt, verliert keine Zeit – und vermeidet Fehler, die das Verfahren unnötig verlängern.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Miete ist in der Regel bis zum dritten Werktag des Monats fällig. Zahlt der Mieter nicht, gerät er ohne Mahnung in Verzug.
- Suchen Sie früh das Gespräch: Viele Zahlungsprobleme haben einen konkreten Anlass, für den es Lösungen gibt, etwa eine Ratenvereinbarung oder Unterstützung durch Behörden.
- Fristlos kündigen können Sie, wenn der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete beträgt oder über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreicht.
- Eigenmächtige Maßnahmen wie ein Schlosstausch sind tabu. Räumen darf nur der Gerichtsvollzieher auf Grundlage eines Urteils.
Die ersten Tage: prüfen, Kontakt aufnehmen, dokumentieren
Prüfen Sie zunächst, ob tatsächlich nichts eingegangen ist – eine geänderte Kontonummer, ein falscher Verwendungszweck oder eine verspätete Buchung sind häufiger als echte Zahlungsunfähigkeit. Ist die Miete wirklich ausgeblieben, nehmen Sie zeitnah Kontakt auf, am besten zuerst telefonisch und anschließend schriftlich.
Im Gespräch erfahren Sie oft den Grund: Jobverlust, Krankheit, Trennung oder eine unerwartete Nachzahlung. Das ändert nichts an der Zahlungspflicht, hilft aber bei der Einschätzung, ob es sich um einen einmaligen Engpass oder um ein dauerhaftes Problem handelt. Dokumentieren Sie jeden Kontakt mit Datum und Inhalt.
Mahnen und eine Lösung suchen
Eine Mahnung ist für den Verzug nicht erforderlich, weil der Zahlungstermin kalendermäßig feststeht. Sinnvoll ist sie trotzdem: Ein sachliches Schreiben mit Aufstellung des Rückstands, einer kurzen Zahlungsfrist und dem Hinweis auf mögliche rechtliche Schritte zeigt dem Mieter, dass Sie die Sache ernst nehmen. Für offene Beträge können Sie zudem Verzugszinsen verlangen.
Ist der Mieter kooperativ, kann eine Ratenvereinbarung für beide Seiten die bessere Lösung sein. Halten Sie sie schriftlich fest, mit Höhe und Fälligkeit der Raten und dem Hinweis, dass die laufende Miete zusätzlich pünktlich zu zahlen ist. Weisen Sie den Mieter außerdem darauf hin, dass er Unterstützung beantragen kann: Je nach Situation kommen Wohngeld oder Leistungen des Jobcenters bzw. Sozialamts infrage, das unter Umständen auch Mietschulden übernimmt.
Und die Kaution?
Für unstreitige Mietrückstände können Sie grundsätzlich auf die Kaution zugreifen. Bedenken Sie aber: Damit verbrauchen Sie Ihre Sicherheit für spätere Schäden oder Nachzahlungen. Oft ist es klüger, sie bis zum Ende des Mietverhältnisses unangetastet zu lassen. Mehr dazu im Beitrag zur Mietkaution.
Die fristlose Kündigung: Wann sie möglich ist
Das Gesetz erlaubt die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs in zwei Konstellationen (§ 543 und § 569 BGB). Als Miete zählen dabei auch die Vorauszahlungen für Betriebskosten:
- Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag im Rückstand, der insgesamt mehr als eine Monatsmiete ausmacht.
- Der Mieter ist über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag im Rückstand, der zwei Monatsmieten erreicht.
Beispiel: Angenommen, die Miete beträgt 820 € inklusive Vorauszahlungen. Zahlt der Mieter im April nichts und im Mai nur 300 €, beträgt der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen 1.340 € – mehr als eine Monatsmiete, die fristlose Kündigung ist möglich. Zahlt er dagegen jeden Monat nur die Hälfte, wächst der Rückstand langsamer:
| Monat | Gezahlt | Rückstand gesamt | Fristlos kündbar? |
|---|---|---|---|
| 1 | 410 € | 410 € | nein |
| 2 | 410 € | 820 € | nein, nicht mehr als eine Monatsmiete |
| 3 | 410 € | 1.230 € | nein |
| 4 | 410 € | 1.640 € | ja, zwei Monatsmieten erreicht |
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, von allen Vermietern unterschrieben sein, sich an alle Mieter richten und den Grund nennen, also den Rückstand nachvollziehbar aufschlüsseln. Üblich ist, zusätzlich hilfsweise ordentlich zu kündigen.
Die Schonfrist
Der Mieter kann die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam machen: Zahlt er den gesamten fälligen Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung, entfällt sie. Das ist nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich. Auf die hilfsweise ordentliche Kündigung wirkt sich die Schonfristzahlung nach bisheriger Rechtsprechung nicht aus; hierzu gibt es allerdings politische Reformüberlegungen, deshalb sollten Sie den aktuellen Stand prüfen lassen.
Räumungsklage und Vollstreckung
Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, bleibt nur der Weg über das Gericht. Zuständig für Wohnraummietsachen ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Räumung und offene Mieten werden häufig gemeinsam eingeklagt. Mit einem Räumungsurteil beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher; es gibt auch eine kostengünstigere, beschränkte Form der Räumung, bei der zunächst nur der Besitz übergeben wird.
Ganz wichtig: Greifen Sie nie zur Selbsthilfe. Schlösser austauschen, Möbel ausräumen oder Versorgungsleitungen kappen ist verbotene Eigenmacht und kann Schadensersatzansprüche und strafrechtliche Folgen nach sich ziehen. Ziehen Sie für Kündigung und Klage frühzeitig einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt hinzu – Formfehler kosten hier vor allem Zeit.
Was ein Mietausfall Sie kosten kann
Ein Räumungsverfahren kann mehrere Monate dauern, in schwierigen Fällen auch deutlich länger. In dieser Zeit tragen Sie die laufenden Kosten allein.
Beispiel: Angenommen, vom ersten Rückstand bis zur Rückgabe der Wohnung vergehen neun Monate ohne Zahlung. Ihre monatliche Kreditrate beträgt 690 €, das Hausgeld 270 €.
| Position | Pro Monat | Über neun Monate |
|---|---|---|
| Entgangene Miete inkl. Vorauszahlungen | 820 € | 7.380 € |
| Laufende Ausgaben (Rate und Hausgeld) | 960 € | 8.640 € |
Hinzu kommen Anwalts-, Gerichts- und Vollstreckungskosten, die Sie zunächst vorstrecken, sowie mögliche Renovierungskosten. Ob Sie das Geld vom Mieter je zurückbekommen, ist ungewiss. Deshalb gehören ein Liquiditätspuffer und ein realistischer Ansatz für das Mietausfallwagnis in jede Kalkulation. Ob eine Mietrechtsschutzversicherung für Sie sinnvoll ist, lesen Sie in unserem Beitrag dazu.
Vorbeugen ist besser als klagen
- Bonität vor Vertragsschluss gründlich prüfen, wie im Beitrag zur Bonitätsprüfung beim Mieter beschrieben.
- Die Kaution vollständig einfordern und korrekt anlegen.
- Zahlungseingänge monatlich kontrollieren, nicht erst bei der Jahresübersicht.
- Bei ersten Unregelmäßigkeiten sofort reagieren, statt mehrere Monate abzuwarten.
- Eine Rücklage von mehreren Monatsbelastungen vorhalten.
Fazit
Bleibt die Miete aus, zählt jede Woche: früh Kontakt aufnehmen, schriftlich mahnen, nach Möglichkeit eine tragfähige Vereinbarung treffen – und wenn das scheitert, formal sauber kündigen und den gerichtlichen Weg gehen. Ein Restrisiko bleibt bei jeder Vermietung. Wer es mit sorgfältiger Mieterauswahl, einer Liquiditätsreserve und realistischer Kalkulation einplant, übersteht auch einen längeren Ausfall ohne finanzielle Schieflage.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
