Die Bevölkerung wird älter, und viele Menschen möchten so lange wie möglich in der eigenen Mietwohnung bleiben. Schwellen, enge Türen und eine hohe Badewanne werden dann zum Hindernis. Für Vermieter stellt sich die Frage, ob sich ein barrierearmer Umbau lohnt, welche Fördermittel es gibt und was Mieter und Eigentümergemeinschaft dabei mitzureden haben.
Das Wichtigste in Kürze
- In einer Bestandswohnung ist meist kein vollständig barrierefreier Ausbau nach Norm möglich, wohl aber eine deutliche Reduzierung von Barrieren – vor allem im Bad.
- Förderung gibt es über die KfW (Kredit, zeitweise auch Zuschuss), über die Pflegekasse für pflegebedürftige Bewohner sowie über Länder und Kommunen. Bedingungen ändern sich häufig.
- Mieter haben einen Anspruch auf Erlaubnis für barrierereduzierende Umbauten auf eigene Kosten; in der WEG sind solche Maßnahmen privilegiert.
- Das Renditepotenzial liegt weniger in einer hohen Mehrmiete als in längeren Mietverhältnissen und einer breiteren Zielgruppe.
Barrierefrei oder barrierearm?
„Barrierefrei“ ist ein technischer Begriff: Eine barrierefreie Wohnung erfüllt die Anforderungen einer DIN-Norm, etwa an Bewegungsflächen, Türbreiten und Schwellenfreiheit. Im Bestand lässt sich das selten vollständig erreichen. Realistischer ist ein barrierearmer Umbau, der die wichtigsten Hindernisse beseitigt. Verwenden Sie in Anzeigen den Begriff, der tatsächlich zutrifft – „barrierefrei“ weckt Erwartungen, die eine teilweise umgebaute Wohnung nicht erfüllt.
Die wirksamsten Maßnahmen in einer Eigentumswohnung sind:
- Bodengleiche Dusche statt Badewanne oder hoher Duschtasse, mit rutschhemmendem Belag
- Haltegriffe und Stützklappgriffe an WC und Dusche, vorbereitet durch tragfähige Wandbereiche
- Türen verbreitern oder Türschwellen entfernen, wo es die Statik zulässt
- Schwellenarmer Balkonaustritt, soweit Abdichtung und Fenster das erlauben
- Bedienelemente wie Lichtschalter und Fenstergriffe in erreichbarer Höhe, gute Beleuchtung
Für das Gemeinschaftseigentum – Hauseingang, Treppenhaus, Aufzug – ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. Oft sind es gerade diese Bereiche, die den Alltag erschweren: Stufen vor der Haustür, ein fehlender Handlauf, eine schwere Eingangstür. Kleinere Maßnahmen wie ein zweiter Handlauf, bessere Beleuchtung oder ein automatischer Türantrieb sind vergleichsweise günstig. Ein nachträglicher Aufzug ist dagegen ein Großprojekt, das in vielen Altbauten an Platz, Statik oder Kosten scheitert.
Welche Förderung es gibt
Für barrierereduzierende Maßnahmen gibt es mehrere Töpfe. Stand Oktober 2026 sollten Sie für jedes Programm die aktuellen Bedingungen prüfen, denn Mittel und Konditionen wechseln.
| Förderweg | Form | Für wen |
|---|---|---|
| KfW, Altersgerecht Umbauen (Kredit) | zinsgünstiges Darlehen | Eigentümer, auch Vermieter |
| KfW, Barrierereduzierung (Zuschuss) | Investitionszuschuss | v. a. private Eigentümer und Mieter, wenn Mittel bereitstehen |
| Pflegekasse | Zuschuss je Maßnahme | pflegebedürftige Bewohner mit Pflegegrad |
| Länder und Kommunen | unterschiedlich | je nach Programm |
Der KfW-Kredit steht nach unserem Kenntnisstand auch Vermietern offen. Der Zuschuss der KfW war in den vergangenen Jahren nur zeitweise verfügbar, weil die Haushaltsmittel schnell ausgeschöpft waren. Die Pflegekasse zahlt für sogenannte wohnumfeldverbessernde Maßnahmen Stand 2026 bis zu 4.180 € je Maßnahme; den Antrag stellt die pflegebedürftige Person, also in einer Mietwohnung in der Regel Ihr Mieter. In Sachsen ist für Landesprogramme die Sächsische Aufbaubank der Ansprechpartner. Wie bei der energetischen Förderung gilt: Anträge vor Beginn der Maßnahme stellen. Grundsätzliches zum Antragsverfahren lesen Sie im Beitrag zu BAFA- und KfW-Zuschüssen.
Was Mieter und Eigentümergemeinschaft mitreden
Ihr Mieter kann verlangen, dass Sie ihm bauliche Veränderungen erlauben, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen – etwa Haltegriffe oder einen Duschumbau auf eigene Kosten. Sie können die Erlaubnis nur verweigern, wenn Ihr Interesse am unveränderten Zustand überwiegt, und unter Umständen eine zusätzliche Sicherheit für den späteren Rückbau verlangen. Klären Sie schriftlich, wer was bezahlt und was beim Auszug mit den Einbauten geschieht.
In der Eigentümergemeinschaft gehören Maßnahmen zur Barrierereduzierung zu den privilegierten baulichen Veränderungen. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm etwa eine Rampe am Eingang oder ein Treppenlift gestattet wird. Über die Art der Ausführung entscheidet die Gemeinschaft, die Kosten trägt grundsätzlich derjenige, der die Maßnahme verlangt. Wie solche Beschlüsse vorbereitet werden, beschreibt unser Beitrag zur Eigentümerversammlung.
Beispielrechnung: Umbau im laufenden Mietverhältnis
Barrierereduzierende Maßnahmen erhöhen in der Regel den Gebrauchswert der Wohnung und können deshalb als Modernisierung gelten. Dann ist eine Umlage auf die Miete möglich. Angenommen, in einer 60-m²-Wohnung werden eine bodengleiche Dusche, zwei verbreiterte Türen und ein schwellenarmer Balkonaustritt umgesetzt:
| Posten (Annahmen) | Betrag |
|---|---|
| Bodengleiche Dusche | 7.000 € |
| Zwei Türen verbreitern | 2.400 € |
| Balkonaustritt | 1.600 € |
| Gesamtkosten | 11.000 € |
| abzüglich ersparter Erhaltungskosten (alte Wanne) | 2.000 € |
| abzüglich Zuschuss, angenommen 10 % | 1.100 € |
| Umlagefähige Kosten | 7.900 € |
| Umlage 8 % pro Jahr | 632 € (rund 52,67 € im Monat) |
Die Kappungsgrenze von 3 € pro m² innerhalb von sechs Jahren – hier also 180 € im Monat – wird im Beispiel nicht erreicht. Ob die Umlage im Einzelfall durchsetzbar ist, hängt auch von formalen Voraussetzungen wie der rechtzeitigen Ankündigung ab; Details stehen im Beitrag zur Modernisierungsumlage. Steuerlich sind die Kosten Werbungskosten – ob sofort abziehbar oder über die Abschreibung, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Wo das Renditepotenzial wirklich liegt
Die Mehrmiete ist bei barrierearmen Wohnungen selten der größte Hebel. Wichtiger sind drei Effekte:
- Längere Mietdauer: Wer in einer passenden Wohnung alt werden kann, zieht seltener um. Jeder vermiedene Mieterwechsel spart Leerstand, Renovierung und Aufwand.
- Breitere Zielgruppe: Ein Bad ohne Stolperkante überzeugt nicht nur Ältere, sondern auch Familien mit kleinen Kindern und Menschen nach Verletzungen.
- Zukunftsfähigkeit: Mit einer alternden Bevölkerung wächst die Nachfrage nach Wohnungen, die ohne große Umbauten nutzbar sind. Welche Regionen davon profitieren, beleuchtet der Beitrag zum demografischen Wandel.
Am wirtschaftlichsten ist der Umbau, wenn ohnehin saniert wird. Wer ein altes Bad erneuert, kann mit überschaubarem Aufpreis gleich bodengleich bauen und Wände für spätere Haltegriffe verstärken.
So gehen Sie vor
- Bedarf klären: Welche Hindernisse gibt es in Wohnung und Haus, für wen soll die Wohnung passen?
- Fachliche Beratung einholen, etwa bei einer Wohnberatungsstelle oder einem Fachbetrieb mit Erfahrung im barrierearmen Bauen.
- Zuständigkeit prüfen: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Umbau durch den Mieter?
- Förderprogramme prüfen und Anträge vor Beginn stellen.
- Umsetzung mit dem Mieter abstimmen und alle Vereinbarungen schriftlich festhalten.
Fazit
Ein barrierearmer Umbau ist für Vermieter weniger ein Renditeturbo als eine Investition in stabile Mietverhältnisse und eine zukunftsfähige Wohnung. Förderprogramme können die Kosten senken, sind aber kein verlässlicher Rechenposten und sollten vor jedem Projekt aktuell geprüft werden. Am meisten lohnt sich der Umbau, wenn er mit einer ohnehin fälligen Badsanierung zusammenfällt. Für die Umsetzung können Kunden von Finest Invest auf unser Handwerkernetzwerk zurückgreifen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
