Stuck an der Decke, hohe Räume, historische Fassade – und dazu eine Abschreibung, über die sich das Finanzamt kräftig an den Sanierungskosten beteiligt. Denkmalimmobilien gelten als Steuersparmodell für Gutverdiener. Doch der Steuervorteil hat seinen Preis: Er ist oft im Kaufpreis enthalten, und die Sanierung bringt eigene Risiken mit. Ein nüchterner Blick auf beide Seiten lohnt sich.
Das Wichtigste in Kürze
- Sanierungskosten an einem Baudenkmal, die nach Abschluss des Kaufvertrags anfallen, können Vermieter über zwölf Jahre vollständig abschreiben (§ 7i EStG).
- Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde; die Maßnahmen müssen vorher mit ihr abgestimmt sein.
- Der Steuervorteil ist häufig eingepreist – entscheidend ist, ob Kaufpreis und Miete auch ohne Steuereffekt plausibel sind.
- Auflagen bei späteren Reparaturen, Bauträgerrisiko und ein kleinerer Käuferkreis gehören zu den Nachteilen.
So funktioniert die Denkmal-AfA
Bei einer typischen Denkmalimmobilie kaufen Sie eine Wohnung in einem historischen Gebäude, das ein Bauträger nach dem Kauf saniert. Der Kaufpreis wird im Vertrag in drei Teile aufgeteilt, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden:
- Grund und Boden: wird nicht abgeschrieben.
- Altbausubstanz: wird normal linear abgeschrieben, bei Gebäuden mit Fertigstellung vor 1925 in der Regel mit 2,5 % pro Jahr.
- Sanierungsanteil: Kosten für Baumaßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags, die zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Denkmals erforderlich sind, können über erhöhte Absetzungen geltend gemacht werden – acht Jahre lang je bis zu 9 %, danach vier Jahre je bis zu 7 %.
Nach zwölf Jahren sind die begünstigten Sanierungskosten damit vollständig abgeschrieben. Wie die normale Gebäudeabschreibung funktioniert, erklären wir im Beitrag Die AfA: Wie Sie den Gebäudeanteil abschreiben. Ähnliche Regeln gelten nach § 7h EStG für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten.
Die Bescheinigung ist entscheidend
Das Finanzamt erkennt die erhöhte Abschreibung nur an, wenn die zuständige Denkmalbehörde bescheinigt, dass das Gebäude ein Baudenkmal ist und die Maßnahmen denkmalrechtlich erforderlich und abgestimmt waren. Nicht jeder Euro der Sanierung ist automatisch begünstigt. Fragen Sie beim Bauträger nach, welcher Anteil voraussichtlich bescheinigt wird und ob die Maßnahmen bereits mit der Behörde abgestimmt sind.
Beispielrechnung: Was die Abschreibung bringt
Angenommen, Sie kaufen eine Denkmalwohnung für 400.000 €. Laut Kaufvertrag entfallen 40.000 € auf Grund und Boden, 80.000 € auf die Altbausubstanz (Fertigstellung vor 1925) und 280.000 € auf die Sanierung. Ihr Grenzsteuersatz beträgt im Beispiel 35 %, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben außen vor.
| Zeitraum | AfA pro Jahr | Steuerersparnis pro Jahr |
|---|---|---|
| Jahre 1–8 | 27.200 € (25.200 € + 2.000 €) | 9.520 € |
| Jahre 9–12 | 21.600 € (19.600 € + 2.000 €) | 7.560 € |
| ab Jahr 13 | 2.000 € | 700 € |
| Summe Jahre 1–12 | 304.000 € | 106.400 € |
Das sieht beeindruckend aus. Nun der Gegencheck: Angenommen, eine vergleichbar große, sanierte Altbauwohnung ohne Denkmalstatus kostet 300.000 €, davon 240.000 € Gebäudeanteil mit 2,5 % AfA. Das ergibt 6.000 € AfA pro Jahr, in zwölf Jahren 72.000 € und damit 25.200 € Steuerersparnis. Die Denkmalwohnung bringt in diesem Zeitraum also rund 81.200 € mehr Steuerersparnis – kostet aber 100.000 € mehr. Ab dem 13. Jahr dreht sich das Verhältnis sogar um, weil die normale Altbauwohnung weiter 6.000 € pro Jahr abschreibt.
Das Beispiel zeigt keine allgemeine Regel, aber das Prinzip: Der Steuervorteil allein macht ein Objekt nicht rentabel. Für die Denkmalwohnung spricht allerdings, dass die Ersparnis früh anfällt und eine frisch sanierte Wohnung zunächst wenig Instandhaltung braucht. Rechnen Sie Ihren persönlichen Fall mit dem Kapitalanlage-Rechner durch und lassen Sie die steuerliche Seite von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Für wen sich Denkmalimmobilien eignen
Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt die Abschreibung. Für Anleger mit hohem, stabilem Einkommen über die nächsten zwölf Jahre kann sich das Modell lohnen. Wer absehbar weniger verdient – etwa wegen Ruhestand, Teilzeit oder Selbstständigkeit mit schwankendem Einkommen –, profitiert weniger. Außerdem sollten Sie lange halten wollen: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, mindert die genutzte Abschreibung Ihre Anschaffungskosten und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Mehr dazu unter Immobilien steuerfrei verkaufen.
Miete und Finanzierung
Sanierte Denkmalwohnungen sind bei Mietern oft beliebt: Altbaucharme mit neuer Technik findet in guten Lagen meist schnell Interessenten. Die Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung kann zudem von der Mietpreisbremse ausgenommen sein – ob das für Ihre Wohnung zutrifft, sollte im Einzelfall geprüft werden. Bei der Finanzierung kann es dagegen enger werden: Banken orientieren sich am Beleihungswert, und der liegt bei Objekten mit hohem Quadratmeterpreis nicht selten spürbar unter dem Kaufpreis. Planen Sie deshalb genug Eigenkapital ein und klären Sie die Finanzierung frühzeitig.
Die Risiken der Sanierung
Bauträger und Fertigstellung
Sie kaufen meist vor oder während der Sanierung. Verzögerungen bedeuten spätere Mieteinnahmen und spätere Abschreibung. Prüfen Sie Erfahrung und Referenzen des Bauträgers mit Denkmalprojekten, die Baubeschreibung und den vereinbarten Fertigstellungstermin. Bei einer Sanierung durch einen Bauträger erfolgt die Zahlung in der Regel ebenfalls in Raten nach Baufortschritt.
Auflagen nach der Sanierung
Auch nach Abschluss bleibt das Gebäude ein Denkmal. Fenster, Türen, Fassade oder Dach dürfen nur nach Abstimmung mit der Behörde verändert werden, oft mit teureren Materialien und Handwerkern mit Erfahrung im Denkmalbereich. Energetische Verbesserungen wie eine Außendämmung sind häufig nicht möglich. Das Gebäudeenergiegesetz sieht für Baudenkmäler zwar Ausnahmen vor, die Heizkosten der Mieter bleiben aber ein Thema.
Wiederverkauf
Ein späterer Käufer kann die bereits abgeschlossene Sanierung nicht mehr erhöht abschreiben, sondern nur noch linear über seinen Gebäudeanteil. Der Steuervorteil, den Sie beim Kauf mitbezahlt haben, lässt sich beim Verkauf also nicht im gleichen Maß weitergeben. Rechnen Sie bei einem Wiederverkauf eher mit dem Wert einer guten sanierten Altbauwohnung.
Prüfliste vor dem Kauf
- Steht das Gebäude tatsächlich unter Denkmalschutz, und liegt die Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor?
- Wie ist der Kaufpreis auf Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierung aufgeteilt – und ist die Aufteilung plausibel?
- Ist der Quadratmeterpreis im Vergleich zu sanierten Altbauwohnungen in der Lage vertretbar?
- Ist die angesetzte Miete in der Lage realistisch erzielbar?
- Welche Erfahrung hat der Bauträger, und wann ist die Fertigstellung vereinbart?
- Wie hoch ist die geplante Erhaltungsrücklage für das sanierte Gebäude?
Fazit
Denkmalimmobilien bieten einen der stärksten Steuerhebel für Vermieter und verbinden ihn mit oft besonders gefragtem Wohnraum. Der Steuervorteil ist jedoch kein Geschenk, sondern meist Teil des Kaufpreises. Lohnend wird das Investment, wenn Lage, Mietansatz und Quadratmeterpreis auch ohne Steuereffekt überzeugen und Ihr Einkommen die Abschreibung voll nutzen kann. In Dresden gibt es zahlreiche historische Gebäude; ob ein konkretes Denkmalobjekt zu Ihnen passt, zeigen wir Ihnen gern mit einer persönlichen Beispielrechnung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
