Frisch gebaut mit modernem Energiestandard oder eingewachsen im gewachsenen Viertel mit bestehendem Mietvertrag? Beim Vergleich von Neubau und Bestand prallen unterschiedliche Stärken aufeinander: Der Neubau punktet mit Technik, Gewährleistung und Abschreibung, der Bestand mit niedrigerem Kaufpreis und sofortigen Mieteinnahmen. Welche Variante besser ist, hängt weniger vom Gebäude ab als von Ihren Zielen.
Das Wichtigste in Kürze
- Neubauwohnungen kosten pro Quadratmeter meist deutlich mehr, die Anfangsrendite ist oft niedriger.
- Steuerlich ist der Neubau im Vorteil: 3 % lineare AfA oder unter Bedingungen 5 % degressive AfA, zusätzlich eventuell Sonder-AfA.
- Bestandswohnungen bringen sofort Miete, bergen aber das Risiko von Sanierungsstau und werden meist unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft.
- Die Entscheidung hängt von Steuersatz, Eigenkapital, Risikobereitschaft und Anlagehorizont ab.
Kaufpreis, Miete und Anfangsrendite
Neubauten sind teurer, weil Grundstück, Baukosten, Energiestandard und Bauträgermarge eingepreist sind. Die Neubaumiete liegt zwar ebenfalls höher, steigt aber selten im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis. Deshalb ist die Bruttomietrendite – Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – bei Bestandswohnungen häufig höher.
Ein Vorteil des Neubaus bei der Miete: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Bei der Erstvermietung können Sie die Marktmiete vereinbaren. Im Bestand dagegen kann die Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung greifen, wenn die Landesregierung das Gebiet per Verordnung bestimmt hat, und bei laufenden Mietverhältnissen begrenzt die Kappungsgrenze Mieterhöhungen.
Steuern: Beim Neubau arbeitet die Abschreibung stärker
Abschreiben können Sie nur den Gebäudeanteil, nicht Grund und Boden. Für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr, für Fertigstellungen ab 2023 3 %. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert möglich, sofern Sie spätestens bis Ende des Fertigstellungsjahres kaufen. Unter weiteren Voraussetzungen kommt die Sonder-AfA nach § 7b EStG hinzu. Details erklären wir im Beitrag Sonder-AfA und degressive AfA im Neubau.
Beispiel: Angenommen, Sie vergleichen zwei 70-m²-Wohnungen – einen Neubau mit degressiver AfA und eine Bestandswohnung mit Baujahr 1995. Alle Werte sind Beispielannahmen, Kaufnebenkosten und Finanzierung bleiben vereinfacht außen vor.
| Beispiel | Neubau | Bestand (Bj. 1995) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | 220.000 € |
| Kaltmiete pro Monat | 910 € | 735 € |
| Bruttomietrendite | 3,64 % | 4,01 % |
| Gebäudeanteil (angenommen) | 240.000 € (80 %) | 165.000 € (75 %) |
| AfA im ersten Jahr | 12.000 € (5 % degressiv) | 3.300 € (2 % linear) |
| Steuerersparnis 1. Jahr bei 35 % | 4.200 € | 1.155 € |
| AfA Jahre 1–5 zusammen | 54.293 € | 16.500 € |
Beim Neubau entsteht im ersten Jahr also eine um rund 3.000 € höhere Steuerersparnis. Zum Vergleich: Mit linearen 3 % läge die AfA des Neubaus bei 7.200 € im Jahr. Wichtig ist aber die Einordnung: Die AfA senkt die Steuer, sie ersetzt keine Rendite. Den höheren Kaufpreis müssen Sie trotzdem finanzieren, und bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren erhöht die genutzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn. Ob sich der Vorteil für Sie lohnt, hängt vom persönlichen Steuersatz ab – lassen Sie das mit Ihrer Steuerberatung prüfen. Den monatlichen Eigenaufwand nach Steuern können Sie mit dem Kapitalanlage-Rechner vergleichen.
Instandhaltung, Gewährleistung und Risiken
Neubau
In den ersten Jahren fallen kaum Reparaturen an. Gegenüber dem Bauträger haben Sie in der Regel fünf Jahre Gewährleistung auf Mängel am Bauwerk. Gezahlt wird nicht auf einen Schlag, sondern in Raten nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Das schützt Sie davor, für nicht erbrachte Leistungen zu zahlen.
Die Risiken liegen woanders: Bauverzögerungen bedeuten spätere Mieteinnahmen, gegebenenfalls Bereitstellungszinsen bei der Bank und eine längere Phase ohne Einnahmen. Im ungünstigen Fall gerät der Bauträger in Schwierigkeiten. Achten Sie deshalb auf Erfahrung und Bonität des Bauträgers und darauf, dass Sie die Wohnung mit Baubeschreibung und Plänen genau kennen.
Bestand
Bei Bestandswohnungen wird die Gewährleistung meist ausgeschlossen – Sie kaufen, wie Sie besichtigt haben. Ausnahmen gelten für arglistig verschwiegene Mängel und vereinbarte Beschaffenheiten. Mehr dazu in Gewährleistung bei Bestandsimmobilien. Umso wichtiger ist der Blick auf den Zustand von Dach, Fassade, Heizung und Leitungen sowie in die Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Erhaltungsrücklage.
Wer eine Bestandswohnung nach dem Kauf renovieren will, sollte die sogenannte 15-%-Regel kennen: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % (netto) der Gebäude-Anschaffungskosten, sind sie nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur über die AfA.
Lage, Wertentwicklung und Energie
Bestandsgebäude stehen oft in gewachsenen Vierteln mit fertiger Infrastruktur – in Dresden etwa die Gründerzeitquartiere in Striesen oder der Neustadt. Neubauten entstehen dagegen häufig dort, wo noch Flächen frei sind: auf Brachen, bei Nachverdichtungen oder am Stadtrand. Das muss kein Nachteil sein, verlangt aber einen genauen Blick darauf, wie sich das Umfeld entwickelt und ob die versprochene Infrastruktur wirklich kommt.
Bei der Wertentwicklung sollten Sie bedenken, dass eine Neubauwohnung beim späteren Wiederverkauf selbst eine Bestandswohnung ist. Ein Teil des Neubauaufschlags kann sich deshalb in den ersten Jahren abbauen. Im Bestand haben Sie dagegen die Chance, durch gezielte Modernisierung Wert und Miete zu steigern – vorausgesetzt, Sie kalkulieren die Kosten realistisch. Wie das geht, zeigt der Beitrag Sanierungsstau erkennen.
Energiestandard
Neubauten erfüllen aktuelle energetische Standards. Das hält die Heizkosten der Mieter niedrig, was die Vermietbarkeit stützt, und reduziert Ihren Anteil an den CO₂-Kosten, der vom Energieverbrauch des Gebäudes abhängt. Bei Bestandsgebäuden lohnt der genaue Blick auf Energieausweis, Heizungsart und Alter der Anlage. Eine bestehende Heizung darf weiter betrieben und repariert werden; welche Anforderungen beim späteren Austausch gelten, hängt vom aktuellen Stand des Gebäudeenergiegesetzes ab, dessen Reform angekündigt ist. Prüfen Sie vor dem Kauf den aktuellen Rechtsstand.
Was passt zu Ihnen?
| Ihr Profil | Eher Neubau | Eher Bestand |
|---|---|---|
| Hoher Grenzsteuersatz | ja | bedingt |
| Wenig Zeit für Reparaturen | ja | nein |
| Fokus auf laufende Rendite | bedingt | ja |
| Mieteinnahmen ab sofort gewünscht | nein | ja |
| Bereitschaft, Substanz zu prüfen | weniger nötig | unerlässlich |
Auch eine Mischung ist sinnvoll: Wer mehrere Wohnungen erwirbt, kann Neubau und Bestand kombinieren und so Steuerwirkung, laufende Erträge und Instandhaltungsrisiken ausbalancieren.
Fazit
Weder Neubau noch Bestand ist per se die bessere Kapitalanlage. Der Neubau bietet höhere Abschreibungen, Gewährleistung und geringen Instandhaltungsaufwand zu einem höheren Preis. Der Bestand liefert oft die bessere Anfangsrendite und sofortige Mieteinnahmen, verlangt aber eine gründliche Prüfung der Bausubstanz und der Eigentümergemeinschaft. In Dresden finden Sie beides – vom sanierten Altbau bis zum Neubau. Gern rechnen wir Ihnen für konkrete Objekte beide Varianten mit Ihren persönlichen Zahlen durch.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
