Zwei Wohnungen im selben Haus, gleiche Größe, gleicher Grundriss – und doch kann die eine schneller und zu besserer Miete vermietet werden als die andere. Der Grund liegt oft in der Etage. Erdgeschoss und Dachgeschoss haben jeweils eigene Stärken und Schwächen, die Sie vor dem Kauf kennen sollten, weil sie Mieterkreis, Kosten und Wiederverkauf beeinflussen.
Das Wichtigste in Kürze
- Mittlere Etagen sprechen die breiteste Mieterschaft an; Erd- und Dachgeschoss haben eher Spezialisten-Profile.
- Das Erdgeschoss punktet mit Barrierearmut und Garten, leidet aber unter Einblick, Lärm und Sicherheitsbedenken.
- Das Dachgeschoss bietet Licht und Ausblick, bringt aber Dachschrägen, Sommerhitze und ohne Aufzug viele Treppenstufen mit.
- Bei Dachwohnungen ist die korrekte Wohnflächenberechnung besonders wichtig für Kaufpreis und Miete.
Das Erdgeschoss: besser als sein Ruf?
Erdgeschosswohnungen werden oft etwas günstiger angeboten. Für Kapitalanleger kann das interessant sein, wenn die Nachteile in der konkreten Lage wenig ins Gewicht fallen und die Vorteile zur Zielgruppe passen.
Was für das Erdgeschoss spricht: Kein Treppensteigen, wenn die Wohnung ebenerdig erreichbar ist – ein klares Plus für ältere Menschen, Familien mit Kinderwagen und Menschen mit Einschränkungen. Eine Terrasse oder ein Gartenanteil macht die Wohnung für Familien und Haustierhalter attraktiv. Viele Mieter bleiben dann lange. Mit schwellenarmen Zugängen und einer bodengleichen Dusche lässt sich dieser Vorteil weiter ausbauen; Hinweise dazu gibt der Beitrag Barrierefreier Umbau: Fördermittel und Renditepotenzial.
Was dagegen spricht: Einblick von der Straße, Geräusche vom Gehweg oder Hauseingang und die Sorge vor Einbrüchen. In älteren Gebäuden kommen manchmal kühle Böden oder Feuchtigkeit aus dem Kellerbereich hinzu. Achten Sie außerdem auf den Begriff „Hochparterre“: Hier liegt die Wohnung einige Stufen über dem Gehweg. Das schützt vor Einblick, ist aber nicht barrierefrei.
Nachteile des Erdgeschosses abmildern
Einige Schwächen lassen sich mit überschaubarem Aufwand verringern. Abschließbare Fenstergriffe, einbruchhemmende Beschläge und Rollläden stärken das Sicherheitsgefühl, Sichtschutzfolien oder Plissees verringern den Einblick. Beachten Sie dabei: Fenster und Außenrollläden gehören in vielen Eigentümergemeinschaften zum Gemeinschaftseigentum. Maßnahmen zum Einbruchschutz zählen zwar zu den privilegierten baulichen Veränderungen, auf die Sie einen Anspruch haben, sie müssen aber trotzdem von der Gemeinschaft beschlossen werden. Klären Sie das mit der Verwaltung, bevor Sie Handwerker beauftragen.
Garten und Terrasse: Sondernutzungsrecht prüfen
Der Garten vor einer Erdgeschosswohnung gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Exklusiv nutzen darf ihn nur, wer ein Sondernutzungsrecht hat. Ob und in welchem Umfang das besteht, steht in der Teilungserklärung – mehr dazu im Beitrag Die Teilungserklärung: Das wichtigste Dokument vor dem Wohnungskauf. Ohne Sondernutzungsrecht sollten Sie den Garten auch nicht als Mietargument verwenden.
Die mittleren Etagen: der solide Durchschnitt
Erstes bis drittes Obergeschoss sind für die meisten Mieter unkompliziert: weniger Einblick als im Erdgeschoss, keine Dachschrägen, moderate Treppen. Gerade in Altbauten ohne Aufzug – in Dresden etwa in vielen Gründerzeithäusern – liegen hier oft die am leichtesten vermietbaren Wohnungen. Ab dem dritten oder vierten Stock ohne Aufzug wird der Mieterkreis dagegen kleiner: Ältere Mieter, Familien mit kleinen Kindern und alle, die regelmäßig Schweres tragen, winken eher ab.
Das Dachgeschoss: Ausblick mit Nebenwirkungen
Dachwohnungen haben oft besonderen Charme: viel Licht, Ausblick, niemand wohnt darüber. Ausgebaute Dachgeschosse mit Gauben, Dachterrasse oder Galerie sind bei vielen Mietern beliebt und lassen sich in guten Lagen zu überdurchschnittlichen Mieten vermieten.
Dem stehen einige Nachteile gegenüber:
- Sommerhitze: Bei schwacher Dämmung heizen sich Dachwohnungen stark auf. Prüfen Sie Dämmung, Fensterqualität und Sonnenschutz – und fragen Sie bei einer Besichtigung im Winter gezielt nach dem Sommer. Außenliegender Sonnenschutz verändert die Fassade und braucht in der Regel einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
- Dachschrägen: Sie schränken die Möblierung ein und mindern die anrechenbare Wohnfläche.
- Treppen: Ohne Aufzug ist das Dachgeschoss die anstrengendste Etage im Haus.
- Genehmigung: Bei nachträglich ausgebauten Dachgeschossen sollten Sie prüfen, ob der Ausbau baurechtlich genehmigt wurde und die Einheit in der Teilungserklärung als Wohnung ausgewiesen ist.
Wohnfläche bei Dachschrägen richtig berechnen
In der Praxis wird die Wohnfläche meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Flächen unter einem Meter gar nicht. Angenommen, eine Dachwohnung hat 70 m² Grundfläche. Davon liegen 12 m² unter Schrägen zwischen einem und zwei Metern Höhe und 5 m² unter einem Meter.
| Beispiel | Grundfläche | Wohnfläche nach WoFlV |
|---|---|---|
| Fläche | 70 m² | 59 m² (53 m² + 6 m²) |
| Kaufpreis 245.000 € pro m² | 3.500 € | rund 4.153 € |
| Miete bei 11 €/m² pro Monat | 770 € | 649 € |
Wer mit der Grundfläche kalkuliert, überschätzt die Miete in diesem Beispiel um 121 € im Monat oder 1.452 € im Jahr – und unterschätzt den tatsächlichen Quadratmeterpreis deutlich. Lassen Sie sich deshalb die Wohnflächenberechnung vorlegen und achten Sie darauf, ob in Exposés von Wohn- oder von Nutzfläche die Rede ist.
Etagen im Überblick
| Etage | Stärken | Schwächen | Passende Mieter |
|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | barrierearm, Garten | Einblick, Lärm, Sicherheit | Ältere, Familien |
| 1. bis 3. OG | ausgewogen | wenig Besonderes | fast alle |
| Oberes OG ohne Aufzug | ruhig, hell | viele Stufen | Jüngere, Singles |
| Dachgeschoss | Licht, Ausblick, Charme | Hitze, Schrägen | Singles, Paare |
Ein Aufzug verschiebt das Bild deutlich: Mit Aufzug verlieren obere Etagen ihren wichtigsten Nachteil und gewinnen oft sogar an Attraktivität. Welche weiteren Ausstattungsmerkmale die Miete beeinflussen, lesen Sie im Beitrag Balkon, Einbauküche, Stellplatz.
Kosten in der Eigentümergemeinschaft
Viele Käufer einer Dachwohnung fürchten, die nächste Dachsanierung allein bezahlen zu müssen. Das ist in der Regel unbegründet: Dach, Fassade und tragende Teile gehören zum Gemeinschaftseigentum, die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt. Umgekehrt zahlt auch der Eigentümer der Erdgeschosswohnung meist für Aufzug und Dach mit, obwohl er beides kaum nutzt.
Abweichende Regelungen sind aber möglich – in der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Lesen Sie deshalb vor dem Kauf nach, wie Kosten verteilt werden, und prüfen Sie in den Protokollen der Eigentümerversammlung, ob größere Maßnahmen am Dach oder ein Aufzugeinbau geplant sind. Worauf Sie dabei achten sollten, zeigt der Beitrag Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Ein Aufzug, der nachträglich eingebaut wird, kann die oberen Wohnungen spürbar aufwerten – er verursacht aber auch laufende Kosten für Wartung, Prüfung und Strom, die sich auf alle Eigentümer verteilen.
Fazit
Die Etage ist kein Ausschlusskriterium, aber ein wichtiger Baustein Ihrer Vermietungsstrategie. Mittlere Etagen sind die solide Wahl mit breiter Nachfrage. Erdgeschoss und Dachgeschoss können sehr gut funktionieren, wenn Zielgruppe, Ausstattung und Preis zueinander passen – und wenn Sie Nachteile wie Einblick oder Sommerhitze ehrlich einpreisen. Bei Dachwohnungen gehört die Prüfung der Wohnflächenberechnung zum Pflichtprogramm. Bei unseren geprüften Wohnungen in Dresden besprechen wir solche Details gern gemeinsam mit Ihnen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
