Kaum ist die Bestandswohnung gekauft, steht oft die Frage im Raum: Bad erneuern, Böden tauschen, frisch streichen – und die Kosten gleich von der Steuer absetzen? Genau hier lauert eine der bekanntesten Steuerfallen für Kapitalanleger. Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zu viel renoviert, kann die Kosten nicht sofort abziehen, sondern nur über Jahrzehnte abschreiben. Wir erklären die Regel, rechnen ein Beispiel durch und zeigen, wie Sie Ihre Maßnahmen sinnvoll planen.
Das Wichtigste in Kürze
- Renovierungskosten sind normalerweise als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.
- Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie zu Herstellungskosten.
- Dann gilt: kein Sofortabzug, sondern Abschreibung mit dem Gebäude, meist mit 2 % pro Jahr.
- Die Grenze wirkt wie ein Fallbeil – schon ein Euro darüber betrifft alle Maßnahmen dieses Zeitraums.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Das Steuerrecht unterscheidet zwei Arten von Ausgaben an einer vermieteten Immobilie:
- Erhaltungsaufwand hält den bestehenden Zustand aufrecht oder stellt ihn wieder her, etwa die Reparatur des Dachs, der Austausch einer defekten Therme oder neue Bodenbeläge im üblichen Standard. Er ist im Jahr der Zahlung abziehbar. Größere Beträge können Sie bei Wohngebäuden im Privatvermögen auf Antrag auch auf zwei bis fünf Jahre verteilen.
- Herstellungskosten entstehen, wenn etwas Neues geschaffen, das Gebäude erweitert oder deutlich über seinen ursprünglichen Zustand hinaus verbessert wird – etwa durch einen Dachgeschossausbau oder eine umfassende Standardhebung. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden nur über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Von einer solchen Standardhebung geht die Finanzverwaltung in der Regel aus, wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche – Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster – deutlich aufgewertet werden. Diese Abgrenzung gilt unabhängig vom Kaufdatum.
Die 15-%-Regel nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Für die ersten Jahre nach dem Kauf hat der Gesetzgeber eine zusätzliche, pauschale Grenze eingezogen. Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Die Idee dahinter: Wer eine renovierungsbedürftige Wohnung günstig kauft und sie dann herrichtet, soll die Herrichtung so behandeln wie einen höheren Kaufpreis.
Was mitzählt und was nicht
| Maßnahme | Zählt zur 15-%-Grenze? |
|---|---|
| Badsanierung, neue Böden, Fenster, Elektrik | ja |
| Beseitigung von Mängeln, auch verdeckter | ja |
| Schönheitsreparaturen im Zuge der Renovierung | in der Regel ja |
| jährlich übliche Erhaltungsarbeiten, z. B. Heizungswartung | nein |
| Erweiterungen, z. B. Anbau oder Ausbau | nein – sind ohnehin Herstellungskosten |
Maßgeblich ist, wann die Arbeiten durchgeführt werden, nicht wann Sie die Rechnung bezahlen. Die Dreijahresfrist beginnt mit der Anschaffung, also mit dem Übergang von Nutzen und Lasten.
Beispielrechnung: knapp drüber ist teuer
Angenommen, Sie kaufen eine Bestandswohnung für 200.000 €. Mit 7,5 % Nebenkosten betragen die Anschaffungskosten 215.000 €, davon entfallen 80 % auf das Gebäude: 172.000 €. Die 15-%-Grenze liegt damit bei 25.800 € netto.
Im ersten Jahr nach dem Kauf planen Sie folgende Maßnahmen (Nettobeträge):
| Maßnahme | Netto |
|---|---|
| Badsanierung | 16.000 € |
| Neue Bodenbeläge | 6.500 € |
| Malerarbeiten | 2.800 € |
| Erneuerung Elektroverteilung | 1.500 € |
| Summe | 26.800 € |
Die Summe liegt 1.000 € über der Grenze. Folge: Die gesamten Kosten von 31.892 € brutto werden Herstellungskosten. Bei 2 % AfA sind davon jährlich nur 637,84 € absetzbar – bei 35 % Grenzsteuersatz rund 223 € Steuerersparnis pro Jahr, nach zehn Jahren etwa 2.232 €.
Verschieben Sie dagegen nur die Elektroverteilung auf die Zeit nach Ablauf der drei Jahre, bleiben Sie mit 25.300 € netto unter der Grenze. Die 30.107 € brutto sind dann als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, was bei 35 % rund 10.537 € Steuerwirkung entspricht. Ein so großer Abzug kann allerdings Ihren Grenzsteuersatz im betreffenden Jahr senken – eine Verteilung auf mehrere Jahre kann deshalb sinnvoll sein.
Wichtig: Für Privatvermieter ist die Umsatzsteuer kein durchlaufender Posten. Geprüft wird die Grenze mit Nettobeträgen, abgezogen oder abgeschrieben werden aber die Bruttokosten.
Fallstricke in der Praxis
- Nachträgliche Änderung: Überschreiten Sie die Grenze erst im dritten Jahr, kann das Finanzamt bereits erlassene Bescheide der Vorjahre ändern und den Sofortabzug rückgängig machen.
- Eigentümergemeinschaft: Bei Eigentumswohnungen kann auch Ihr Anteil an größeren Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa über eine Sonderumlage, in die Berechnung einfließen. Klären Sie mit Ihrer Steuerberatung, welche Beträge einzubeziehen sind.
- Unvorhergesehenes: Ein Wasserschaden oder eine defekte Heizung kann den Puffer schnell aufbrauchen. Planen Sie deshalb nicht bis auf den letzten Euro an die Grenze heran.
- Standardhebung: Auch nach Ablauf der drei Jahre können umfangreiche Modernisierungen Herstellungskosten sein.
Häufige Fragen zur 15-%-Grenze
Gilt die Grenze pro Jahr?
Nein. Zusammengerechnet werden alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb der gesamten drei Jahre nach der Anschaffung durchgeführt werden. Wer im ersten Jahr 15.000 € und im dritten Jahr weitere 12.000 € netto investiert, muss im Beispiel oben beide Beträge addieren – und läge mit 27.000 € über der Grenze.
Zählt eine neue Einbauküche mit?
Eine Einbauküche ist steuerlich ein eigenes Wirtschaftsgut und wird über zehn Jahre abgeschrieben, nicht zusammen mit dem Gebäude. Sie belastet deshalb in der Regel nicht das 15-%-Budget. Einzelheiten stehen im Beitrag zur Abschreibung von Einbauküchen.
Hilft es, wenn der Verkäufer vorher renoviert?
Steuerlich kaum. Lässt der Verkäufer das Bad vor dem Verkauf erneuern und verlangt dafür einen höheren Preis, erhöht das Ihre Anschaffungskosten – und die werden ebenfalls nur über die AfA abgeschrieben. Der Vorteil liegt eher darin, dass die Wohnung sofort vermietbar ist und Sie das Ergebnis vor dem Kauf sehen.
Was gilt bei Eigenleistung?
Ihre eigene Arbeitszeit ist steuerlich nicht abziehbar. Material, das Sie selbst verbauen, zählt dagegen wie eine Handwerkerrechnung zu den Kosten – und damit auch zur 15-%-Grenze.
So planen Sie Renovierungen nach dem Kauf
- Zustand vor dem Kauf prüfen: Wie Sie Renovierungsbedarf realistisch einschätzen, beschreibt der Beitrag Sanierungsstau erkennen. Ein hoher Bedarf gehört in die Preisverhandlung.
- Grenze ausrechnen: Gebäude-Anschaffungskosten ermitteln – wie, steht im Artikel zur Gebäude-AfA – und 15 % davon als Nettobudget festhalten.
- Prioritäten setzen: Was ist für die Vermietung sofort nötig, was kann warten? Welche Maßnahmen die Miete am stärksten beeinflussen, lesen Sie unter Bad sanieren, Boden erneuern.
- Zeitplan festlegen: Aufschiebbare Arbeiten nach Ablauf der drei Jahre ausführen lassen und den Leistungszeitraum auf der Rechnung dokumentieren.
- Vor der Auftragsvergabe abstimmen: Die Abgrenzung ist im Detail streitanfällig. Lassen Sie Ihren Plan vorab von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Fazit
Die 15-%-Regel macht aus sofort abziehbaren Renovierungskosten schnell langfristige Abschreibungen. Wer die Grenze kennt, Maßnahmen priorisiert und zeitlich staffelt, behält den Steuervorteil – wer ohne Plan saniert, verschenkt ihn womöglich. Für die Umsetzung nach dem Kauf können Sie auf unser Handwerkernetzwerk zurückgreifen; den steuerlich passenden Zeitplan legen Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung fest.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
