Bevor Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie zwei Dinge sicher wissen: Wem gehört sie wirklich, und welche Rechte haben andere an ihr? Die Antwort steht im Grundbuch. Ein Auszug wirkt mit seinen Spalten, laufenden Nummern und Querverweisen zunächst sperrig. Mit etwas Orientierung erfassen Sie das Wesentliche aber in wenigen Minuten.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Grundbuchblatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
- Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen, Abteilung III Grundschulden und Hypotheken.
- Grundschulden des Verkäufers in Abteilung III sind normal und werden beim Kauf gelöscht. Einträge in Abteilung II verdienen einen genaueren Blick.
- Manches Wichtige steht gar nicht im Grundbuch, etwa Baulasten oder Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
Wo das Grundbuch geführt wird und wer es einsehen darf
Das Grundbuch führt das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht. Jede Eigentumswohnung hat ein eigenes Blatt, das sogenannte Wohnungsgrundbuch. Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Als Kaufinteressent bekommen Sie den Auszug deshalb meist über den Verkäufer, mit seiner Vollmacht oder über den Notar, der vor der Beurkundung ohnehin einen aktuellen Auszug abruft.
Achten Sie auf das Datum des Auszugs. Ein Ausdruck, der ein halbes Jahr alt ist, kann überholt sein. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben: Sie dürfen grundsätzlich darauf vertrauen, dass eingetragene Rechte bestehen und nicht eingetragene Rechte nicht bestehen. Gerade deshalb lohnt sich die sorgfältige Lektüre.
Aufschrift und Bestandsverzeichnis
Die Aufschrift ist das Deckblatt. Sie nennt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer. Bei Wohnungen steht dort ausdrücklich „Wohnungsgrundbuch“.
Das Bestandsverzeichnis beschreibt, worum es geht: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage und Größe des Grundstücks. Bei Wohnungseigentum folgt der entscheidende Satz, sinngemäß: 68/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7 laut Aufteilungsplan. Dazu kommen Hinweise auf Beschränkungen, etwa dass der Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf, und eine Bezugnahme auf die Teilungserklärung, in der die Einzelheiten stehen.
Prüfen Sie hier: Stimmen Wohnungsnummer, Miteigentumsanteil und gegebenenfalls Keller oder Stellplatz mit Exposé und Kaufvertragsentwurf überein?
Abteilung I: Wer ist Eigentümer?
In Abteilung I stehen der oder die Eigentümer, bei mehreren Personen mit ihrem Anteil, etwa „je zur Hälfte“. Außerdem ist vermerkt, auf welcher Grundlage sie eingetragen wurden, etwa durch Auflassung nach einem Kauf oder durch Erbfolge.
Entscheidend ist, dass Ihr Vertragspartner mit dem eingetragenen Eigentümer übereinstimmt. Gehört die Wohnung mehreren, müssen alle verkaufen. Verkauft jemand, der noch nicht eingetragen ist, etwa ein Erbe, muss er seine Berechtigung nachweisen; das klärt der Notar. Ein sehr kurz zurückliegender Erwerb ist kein Makel, kann aber ein Anlass sein, nach der Preisentwicklung zu fragen.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Abteilung II ist für Käufer die spannendste. Hier stehen Rechte Dritter, die mit der Wohnung verbunden bleiben, wenn sie nicht ausdrücklich gelöscht werden. Gelöschte Eintragungen sind gerötet, also rot unterstrichen oder als gelöscht gekennzeichnet.
| Eintrag | Bedeutung | Einordnung |
|---|---|---|
| Wege- oder Leitungsrecht | Dritte dürfen das Grundstück in bestimmter Weise nutzen | meist unkritisch, Umfang prüfen |
| Nießbrauch | Dritter darf die Wohnung nutzen und Mieten ziehen | für Anleger nur mit Löschung akzeptabel |
| Wohnungsrecht | Dritter darf in der Wohnung wohnen | Löschung vor dem Kauf nötig |
| Vorkaufsrecht | Berechtigter kann in den Kauf eintreten | Notar muss es klären |
| Vormerkung für Dritte | Anspruch eines anderen Käufers | Warnsignal, Hintergrund klären |
| Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk | Verfahren gegen den Eigentümer läuft | nur mit fachlicher Begleitung |
| Sanierungsvermerk | Grundstück liegt in einem Sanierungsgebiet | Genehmigungen, mögliche Ausgleichsbeträge |
Der Eintrag im Grundbuch ist meist nur eine Kurzfassung. Was genau ein Wegerecht erlaubt, steht in der Eintragungsbewilligung in den Grundakten. Bei unklaren Rechten lohnt es sich, diese Unterlagen über den Notar anzufordern. Auch Ihre eigene Auflassungsvormerkung wird nach dem Notartermin in Abteilung II eingetragen.
Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken
In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte, heute fast immer Grundschulden zugunsten von Banken. Wichtig zu wissen: Der eingetragene Betrag sagt nichts über die aktuelle Restschuld. Eine Grundschuld bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird – auch wenn das Darlehen längst getilgt ist.
Grundschulden des Verkäufers sind deshalb kein Problem, solange der Kaufvertrag die Lastenfreistellung regelt. Der Notar holt bei der Bank des Verkäufers die Löschungsbewilligung und den Ablösebetrag ein. Ein Teil des Kaufpreises fließt dann direkt an diese Bank.
| Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € |
| eingetragene Grundschuld | 180.000 € |
| tatsächliche Restschuld laut Bank | 95.000 € |
| Zahlung an die Bank des Verkäufers | 95.000 € |
| Zahlung an den Verkäufer | 145.000 € |
Nach der Zahlung wird die alte Grundschuld gelöscht. Später erscheint in Abteilung III die Grundschuld Ihrer eigenen Bank. Die Reihenfolge der Einträge bestimmt ihren Rang, der vor allem in einer Zwangsversteigerung bedeutsam ist.
Was nicht im Grundbuch steht
Das Grundbuch ist wichtig, aber nicht vollständig. Diese Punkte müssen Sie aus anderen Quellen klären:
- Baulasten: Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde.
- Mietverhältnisse: Bestehende Mietverträge erfahren Sie nur aus den Unterlagen des Verkäufers.
- Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft: Sie stehen in der Beschluss-Sammlung und in den Protokollen der Eigentümerversammlung.
- Gesetzliche Vorkaufsrechte: Etwa das Vorkaufsrecht eines Mieters ergibt sich aus dem Gesetz, nicht aus dem Grundbuch.
- Altlasten und Bauschäden: Dafür braucht es Unterlagen, Besichtigung und gegebenenfalls einen Sachverständigen.
Checkliste: den Auszug strukturiert prüfen
- Datum des Auszugs prüfen – ist er aktuell?
- Bestandsverzeichnis mit Exposé und Vertragsentwurf abgleichen: Wohnungsnummer, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte.
- Abteilung I: Ist der Verkäufer eingetragen, sind alle Miteigentümer beteiligt?
- Abteilung II: Jeden ungelöschten Eintrag verstehen und klären, ob er bleibt oder gelöscht wird.
- Abteilung III: Sicherstellen, dass der Vertrag die Löschung aller Grundschulden des Verkäufers vorsieht.
- Unklare Einträge vor dem Notartermin ansprechen, nicht erst in der Beurkundung.
Fazit
Den Grundbuchauszug zu lesen, ist keine Geheimwissenschaft: Abteilung I zeigt, wer verkaufen darf, Abteilung III ist beim Kauf meist Formsache, und in Abteilung II entscheidet sich, ob Rechte Dritter Ihre Pläne als Vermieter einschränken. Wer jeden Eintrag versteht und offene Punkte vorab mit dem Notar klärt, kauft deutlich entspannter. Bei Einträgen, deren Tragweite unklar bleibt, ist ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt die richtige Anlaufstelle.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
