Der Preis ist verhandelt, die Bank hat zugesagt – jetzt fehlt nur noch der Termin beim Notar. Viele Käufer haben davor Respekt: ein langer Vertrag, juristische Sprache und eine Unterschrift, die sich nicht zurücknehmen lässt. Wer weiß, was vor, während und nach der Beurkundung passiert, sitzt deutlich entspannter am Tisch und stellt die richtigen Fragen zur richtigen Zeit.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Immobilienkaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b BGB).
- Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, erhalten Sie den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin. Nehmen Sie sich diese Zeit auch beim Kauf von privat.
- Der Termin dauert meist ein bis zwei Stunden. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor.
- Mit der Unterschrift sind Sie gebunden. Bezahlt wird der Kaufpreis aber erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt.
Warum der Notar dabei sein muss
Das Gesetz verlangt für jeden Vertrag, mit dem sich jemand zur Übertragung eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung verpflichtet, die notarielle Beurkundung. Ohne sie ist der Vertrag unwirksam. Der Gedanke dahinter: Käufer und Verkäufer sollen nicht übereilt handeln, und eine neutrale Stelle soll dafür sorgen, dass der Vertrag rechtlich sauber ist und beide Seiten ihn verstehen.
Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Er erklärt die rechtliche Tragweite der Regelungen, prüft aber nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist oder sich die Wohnung als Kapitalanlage rechnet. Wie seine Rolle im gesamten Kaufprozess aussieht, haben wir im Beitrag Die Rolle des Notars im Immobilienkaufprozess beschrieben. Hier geht es um den Termin selbst.
Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten und schlägt deshalb oft auch den Notar vor. Beim Neubau vom Bauträger ist das Notariat dagegen häufig vorgegeben, weil dort die Teilungserklärung und die Baubeschreibung bereits beurkundet sind.
Vor dem Termin: die zwei Wochen sinnvoll nutzen
Bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern soll der Verbraucher den beabsichtigten Text in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Kaufen Sie von einer Privatperson, gilt diese Frist nicht zwingend – bestehen Sie trotzdem auf ausreichend Zeit. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und notieren Sie alles, was Ihnen unklar ist. Prüfen Sie dabei besonders:
- Kaufpreis und Fälligkeit: Stimmen Betrag und Bedingungen, unter denen gezahlt wird?
- Übergabe: Wann gehen Besitz, Mieten und Kosten auf Sie über?
- Mitverkaufte Gegenstände: Ist z. B. eine Einbauküche gesondert mit Preis aufgeführt?
- Mietverhältnis: Sind Mieter, Miethöhe und Kaution korrekt erfasst?
- Zusicherungen des Verkäufers: Steht alles im Vertrag, was Ihnen mündlich gesagt wurde?
- Eigentumswohnung: Sind bereits beschlossene Sonderumlagen geregelt, und wer trägt sie?
Fragen und Änderungswünsche schicken Sie am besten vorab schriftlich an das Notariat. Dann kann es den Entwurf anpassen, und Sie müssen nicht im Termin über Formulierungen verhandeln. Bei rechtlichen Einzelfragen, die über die Erläuterungen des Notars hinausgehen, kann ein eigener Anwalt sinnvoll sein.
Finanzierung vor der Unterschrift klären
Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung verbindlich zugesagt ist. Andernfalls sind Sie zur Zahlung verpflichtet, ohne zu wissen, ob die Bank tatsächlich auszahlt. Die Bank schickt dem Notariat in der Regel die Unterlagen für die Grundschuld, die das Darlehen absichert.
Was Sie mitbringen sollten
- gültigen Personalausweis oder Reisepass
- Ihre steuerliche Identifikationsnummer – der Notar benötigt sie für die Anzeige an das Finanzamt
- den Vertragsentwurf mit Ihren Notizen
- bei mehreren Käufern: eine klare Vorstellung, zu welchen Anteilen Sie erwerben
Der Ablauf am Tag der Beurkundung
Zu Beginn prüft der Notar die Ausweise der Beteiligten. Danach liest er den Vertrag vollständig vor – das ist gesetzlich vorgeschrieben und dauert bei einem üblichen Wohnungskaufvertrag eine Weile. Sie dürfen jederzeit unterbrechen und nachfragen. Kleine Änderungen werden direkt in die Urkunde eingearbeitet.
Verweist der Vertrag auf eine sogenannte Bezugsurkunde, etwa die Teilungserklärung oder die Baubeschreibung eines Neubaus, wird diese meist nicht erneut verlesen. Voraussetzung ist, dass Sie erklären, ihren Inhalt zu kennen. Lesen Sie solche Dokumente deshalb unbedingt vorher.
| Schritt | Was passiert | Ihre Aufgabe |
|---|---|---|
| Identifikation | Ausweise werden geprüft | Ausweis mitbringen |
| Verlesung | Notar liest und erläutert | zuhören, nachfragen |
| Änderungen | Korrekturen in der Urkunde | Wünsche klar äußern |
| Unterschrift | alle Beteiligten unterschreiben | erst bei voller Klarheit |
| Grundschuld | meist eigene Urkunde im Anschluss | Bankunterlagen prüfen |
Die Grundschuld für Ihre Bank wird oft direkt im Anschluss beurkundet. Obwohl Sie noch nicht Eigentümer sind, ist das möglich: Der Verkäufer erteilt Ihnen im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht, die so gestaltet ist, dass das Darlehen nur zur Kaufpreiszahlung verwendet werden darf. Insgesamt sollten Sie ein bis zwei Stunden einplanen, mit Grundschuldbestellung eher etwas mehr.
Nach der Unterschrift: Was der Notar jetzt erledigt
Mit der Beurkundung ist der Vertrag geschlossen, aber Sie sind noch nicht Eigentümer. Der Notar wickelt den Kauf in mehreren Schritten ab:
- Er beantragt beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung, die Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert.
- Er holt die Unterlagen zur Lastenfreistellung ein, also die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers für eingetragene Grundschulden.
- Er klärt mögliche Vorkaufsrechte und holt, falls die Teilungserklärung das verlangt, die Zustimmung des WEG-Verwalters ein.
- Er zeigt den Kauf dem Finanzamt an, das Ihnen den Grunderwerbsteuerbescheid schickt.
- Liegen alle Voraussetzungen vor, schickt er Ihnen die Fälligkeitsmitteilung. Erst jetzt zahlen Sie den Kaufpreis.
- Nach Zahlung und Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts beantragt er Ihre Eintragung als Eigentümer.
Bis zur Fälligkeit vergehen oft einige Wochen, bis zur Eigentumsumschreibung je nach Grundbuchamt auch mehrere Monate. Ab wann Mieten und Kosten auf Sie übergehen, regelt der Vertrag – mehr dazu im Beitrag zum Nutzen- und Lastenwechsel.
Beispiel: Welche Zahlungen nach dem Termin anstehen
Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Wohnung in Dresden für 240.000 € ohne Maklerprovision. Mit den üblichen Durchschnittswerten für Sachsen ergibt sich folgendes Bild:
| Posten | Betrag | Wann fällig |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (5,5 %) | 13.200 € | nach Steuerbescheid |
| Notar (ca. 1,5 %) | 3.600 € | nach Kostenrechnung |
| Grundbuch (ca. 0,5 %) | 1.200 € | nach Kostenrechnung |
| Nebenkosten gesamt | 18.000 € | rund 7,5 % |
| Kaufpreis | 240.000 € | nach Fälligkeitsmitteilung |
Die Nebenkosten finanzieren Banken meist nicht mit, sie kommen in der Regel aus Ihrem Eigenkapital. Halten Sie den Betrag deshalb ab dem Notartermin verfügbar. Für Ihr eigenes Objekt können Sie die Werte mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner ermitteln. Die tatsächlichen Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Vertragsinhalt ab.
Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Mündliche Zusagen: Was nicht beurkundet ist, lässt sich später kaum durchsetzen. Eine versprochene Reparatur gehört in den Vertrag.
- Zeitdruck: Ein Termin, der „schnell noch diese Woche“ stattfinden soll, ist kein Grund, auf die Prüfungsfrist zu verzichten.
- Vertretung ohne Absprache: Verbraucher sollen grundsätzlich selbst erscheinen oder sich von einer Vertrauensperson vertreten lassen. Wer verhindert ist, klärt Alternativen frühzeitig mit dem Notariat.
- Falsche Scheu: Der Notar ist verpflichtet, Ihnen den Vertrag zu erläutern. Fragen Sie nach, bis Sie jede Regelung verstanden haben.
Fazit
Der Notartermin ist weniger aufregend, als viele befürchten – vorausgesetzt, die eigentliche Arbeit ist vorher erledigt: Entwurf geprüft, Fragen geklärt, Finanzierung gesichert, Nebenkosten bereitgestellt. Danach übernimmt der Notar die Abwicklung, und Sie zahlen erst, wenn Ihre Rechte abgesichert sind. Bei unseren Objekten begleiten wir Sie bis zum Notartermin und zur Übergabe; rechtliche Fragen zum Vertragsinhalt beantworten der Notar oder ein Anwalt Ihres Vertrauens.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
