Der Kaufvertrag ist unterschrieben, der Kaufpreis überwiesen – aber im Grundbuch steht noch der Verkäufer. Ab wann gehört Ihnen dann eigentlich die Miete? Wer zahlt das Hausgeld, wer haftet, wenn im Winter jemand vor dem Haus ausrutscht? Die Antwort steckt in einer unscheinbaren Klausel des Kaufvertrags: dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentum (Grundbuch) und wirtschaftlicher Übergang (Besitz, Nutzen, Lasten) fallen zeitlich auseinander.
- Den Stichtag legt der Kaufvertrag fest, meist den Monatsersten nach vollständiger Kaufpreiszahlung.
- Ab dem Stichtag stehen Ihnen die Mieten zu, und Sie tragen Hausgeld, Grundsteuer und Risiken.
- Steuerlich beginnen Abschreibung und Vermietungseinkünfte in der Regel mit diesem Übergang.
Eigentum und Besitz: zwei verschiedene Zeitpunkte
Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin können nach dem Kauf mehrere Monate vergehen. Damit Sie nicht so lange warten müssen, bis Ihnen die Wohnung wirtschaftlich zugutekommt, vereinbaren Käufer und Verkäufer einen eigenen Stichtag für den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Eine typische Formulierung lautet sinngemäß: Besitz, Nutzungen und Lasten gehen am Ersten des Monats über, der auf die vollständige Zahlung des Kaufpreises folgt. Der Verkäufer gibt die Wohnung also erst aus der Hand, wenn er sein Geld hat. Sie wiederum zahlen erst, wenn der Notar die Fälligkeit festgestellt hat – also nach Eintragung der Vormerkung und Sicherung der Lastenfreistellung. Wie diese Schritte zusammenhängen, zeigt der Beitrag zum Ablauf des Notartermins.
Mit der Übergabe geht nach dem Gesetz auch die Gefahr auf Sie über (§ 446 BGB). Wird die Wohnung danach zufällig beschädigt, etwa durch einen Wasserschaden ohne Verschulden des Verkäufers, ist das Ihr Risiko – und nicht mehr seines.
Was Ihnen ab dem Stichtag zusteht – und was Sie tragen
| Position | Bis zum Stichtag | Ab dem Stichtag |
|---|---|---|
| Kaltmiete | Verkäufer | Käufer |
| Nebenkostenvorauszahlungen | Verkäufer | Käufer |
| Hausgeld an die WEG | Verkäufer | Käufer (intern) |
| Grundsteuer | Verkäufer anteilig | Käufer anteilig |
| Verkehrssicherung, Haftung | Verkäufer | Käufer |
| Risiko zufälliger Schäden | Verkäufer | Käufer |
„Intern“ heißt: Zwischen Ihnen und dem Verkäufer gilt die Vereinbarung im Kaufvertrag. Gegenüber Dritten wie der Eigentümergemeinschaft oder der Gemeinde kann bis zur Umschreibung noch der Verkäufer der Schuldner sein. Deshalb ist es wichtig, dass der Vertrag den Ausgleich zwischen beiden Seiten klar regelt.
Vermietete Wohnung: Mieten vor der Grundbucheintragung
Bei einer vermieteten Wohnung bleibt rechtlich der Verkäufer Vermieter, bis Sie im Grundbuch stehen. Erst dann treten Sie kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein – was das im Einzelnen bedeutet, lesen Sie im Beitrag Kauf bricht nicht Miete. Für die Zeit dazwischen tritt der Verkäufer Ihnen im Kaufvertrag häufig die Mietansprüche ab dem Stichtag ab und ermächtigt Sie, Rechte aus dem Mietvertrag im eigenen Namen auszuüben.
In der Praxis bewährt sich ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer an den Mieter: Ab welchem Monat er auf welches Konto zahlen soll und wer künftig sein Ansprechpartner ist. Mietrückstände aus der Zeit vor dem Stichtag stehen in der Regel dem Verkäufer zu. Klären Sie vor dem Kauf, ob es solche Rückstände gibt.
Hausgeld, Rücklage und Abrechnungen
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft schuldet das Hausgeld grundsätzlich, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Bis zur Umschreibung ist das der Verkäufer. Intern übernehmen Sie die Zahlungen ab dem Stichtag. Informieren Sie die WEG-Verwaltung frühzeitig, damit sie die Lastschrift umstellen kann.
Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Der Verkäufer bekommt sie nicht anteilig zurück, und Sie zahlen ab dem Stichtag einfach weiter ein.
Komplizierter sind Abrechnungen, die Zeiträume vor und nach dem Stichtag betreffen:
- Jahresabrechnung der WEG: Nachzahlungen oder Guthaben können erst nach dem Wechsel beschlossen werden. Der Kaufvertrag sollte festlegen, wer sie trägt oder erhält – oft zeitanteilig.
- Betriebskostenabrechnung für den Mieter: Nach der Rechtsprechung rechnet grundsätzlich derjenige ab, der bei Ende des Abrechnungszeitraums Vermieter ist. Zeiträume, die vor dem Eigentumswechsel schon abgelaufen waren, rechnet noch der Verkäufer ab. Den Ausgleich untereinander regelt wiederum der Vertrag.
- Bereits beschlossene Sonderumlagen: Hier sollte ausdrücklich geregelt sein, wer zahlt – unabhängig davon, wann sie fällig werden.
Beispielrechnung: Wer zahlt was im Übergangsjahr?
Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Wohnung. Der Kaufpreis wird Ende April gezahlt, Nutzen und Lasten gehen am 1. Mai über. Die Kaltmiete beträgt 780 € im Monat, die Nebenkostenvorauszahlung 190 €, das Hausgeld 310 €, die Grundsteuer 264 € im Jahr.
| Posten | Verkäufer (Jan.–Apr.) | Käufer (Mai–Dez.) |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 3.120 € | 6.240 € |
| Nebenkostenvorauszahlungen | 760 € | 1.520 € |
| Hausgeld | 1.240 € | 2.480 € |
| Grundsteuer | 88 € | 176 € |
Die Grundsteuer schuldet gegenüber der Gemeinde für das gesamte Kalenderjahr, wer am 1. Januar Eigentümer war – hier also der Verkäufer. Im Kaufvertrag wird deshalb meist vereinbart, dass Sie ihm Ihren Anteil von 176 € erstatten. Für die Folgejahre wird die Grundsteuer dann in der Regel Ihnen zugerechnet.
Steuerlich: Ab wann Einnahmen und Kosten zählen
Für die Steuer ist nicht die Grundbucheintragung maßgeblich, sondern der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums – also in der Regel der Stichtag für Besitz, Nutzen und Lasten. Ab dann erfassen Sie Mieteinnahmen und laufende Kosten in Ihrer Steuererklärung.
Auch die Gebäudeabschreibung beginnt mit dem Übergang, im ersten Jahr zeitanteilig nach Monaten. Beispiel: Bei einem Gebäudeanteil von 180.000 € und 2 % linearer AfA beträgt die volle Jahres-AfA 3.600 €. Gehen Nutzen und Lasten am 1. Mai über, setzen Sie im ersten Jahr acht Monate an, also 2.400 €.
Kosten, die schon vorher anfallen – etwa Finanzierungskosten oder Bereitstellungszinsen –, können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein. Für die zehnjährige Spekulationsfrist zählt dagegen das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Stichtag. Lassen Sie die Details für Ihre Situation mit Ihrer Steuerberatung prüfen.
Checkliste für den Übergabetag
- Übergabeprotokoll mit Datum, Zustand der Wohnung und Zählerständen erstellen
- alle Schlüssel und Unterlagen übernehmen: Mietvertrag, Kautionsnachweis, Abrechnungen, Protokolle, Energieausweis
- Mieter schriftlich über neuen Ansprechpartner und neue Kontoverbindung informieren
- WEG-Verwaltung über den Stichtag informieren und Hausgeldzahlung umstellen
- Versicherungsschutz prüfen, z. B. Haftpflicht als Vermieter
- Grundsteuer-Erstattung an den Verkäufer nach Vertrag vormerken
Fazit
Der Nutzen- und Lastenwechsel ist der Tag, an dem die Wohnung wirtschaftlich zu Ihrer wird: Ab dann fließen die Mieten zu Ihnen, und Sie tragen Kosten und Risiken. Weil Grundbuch und Stichtag auseinanderfallen, kommt es auf klare Regelungen im Kaufvertrag an – zu Mieten, Hausgeld, Abrechnungen und Sonderumlagen. Bei unseren Objekten begleiten wir Sie bis zur Übergabe; Detailfragen zur Vertragsgestaltung beantwortet der Notar.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
