Hausmeister und Winterdienst gehören zu den Positionen, über die in Nebenkostenabrechnungen am häufigsten gestritten wird. Der Grund: Ein Hausmeister fegt nicht nur das Treppenhaus, er wechselt auch mal ein Türschloss oder lässt Handwerker ins Haus – und nur ein Teil davon darf auf den Mieter umgelegt werden. Wir zeigen, wo die Grenze verläuft und wie Sie die Kosten sauber aufteilen.
Das Wichtigste in Kürze
- Hauswartkosten sind umlagefähig, soweit sie auf laufende Pflege-, Reinigungs- und Kontrolltätigkeiten entfallen.
- Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltungsaufgaben des Hausmeisters müssen herausgerechnet werden.
- Winterdienst ist grundsätzlich umlagefähig – entweder als eigene Kostenart oder als Teil der Hauswartkosten, aber nie doppelt.
- Bei Pauschalverträgen brauchen Sie eine nachvollziehbare Aufschlüsselung, sonst riskieren Sie Kürzungen.
Was als Hauswartkosten gilt
Die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 14 BetrKV) erlaubt die Umlage der Vergütung, der Sozialbeiträge und aller geldwerten Leistungen für den Hauswart – aber nur, soweit seine Arbeit nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Erledigt der Hauswart Arbeiten wie Gartenpflege, Hausreinigung oder Winterdienst, dürfen diese nicht zusätzlich als eigene Kostenart abgerechnet werden.
Es kommt also nicht auf die Bezeichnung „Hausmeister“ an, sondern darauf, was er tatsächlich tut. Die folgende Übersicht zeigt typische Tätigkeiten:
| Tätigkeit | Umlagefähig? |
|---|---|
| Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen reinigen | ja |
| Außenanlagen und Garten pflegen | ja |
| Mülltonnen bereitstellen und Müllplatz sauber halten | ja |
| Schnee räumen und streuen | ja |
| Kontrollgänge, Haustechnik auf Funktion prüfen | in der Regel ja |
| Reparaturen, etwa Tür einstellen oder Schloss tauschen | nein |
| Handwerker beauftragen und beaufsichtigen | nein |
| Wohnungsübergaben, Mieterbetreuung, Schriftverkehr | nein |
| Pauschale für Notdienst oder Rufbereitschaft | nein |
Zur Notdienstpauschale hat der Bundesgerichtshof 2019 entschieden, dass sie zu den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten gehört. Weitere Positionen, die grundsätzlich beim Vermieter bleiben, finden Sie im Beitrag Nicht umlegbare Nebenkosten.
Winterdienst: Pflichten und Kosten
Wer räumen und streuen muss
Für das eigene Grundstück trägt der Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht: Zugänge, Wege und Zufahrten müssen bei Glätte sicher begehbar sein. Für öffentliche Gehwege vor dem Grundstück übertragen viele Gemeinden die Räum- und Streupflicht per Satzung auf die Anlieger. Was genau gilt – Uhrzeiten, Breite, zulässige Streumittel –, regelt das Ortsrecht, in Dresden ebenso wie anderswo.
Der Eigentümer kann die Arbeit an einen Hausmeister, eine Fachfirma oder an die Mieter übertragen. Bei Mietern muss die Pflicht wirksam im Mietvertrag vereinbart sein; eine Hausordnung der WEG bindet Ihren Mieter nur, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist. Wichtig: Auch wer delegiert, muss stichprobenartig kontrollieren, ob tatsächlich geräumt wird. Kommt jemand zu Schaden, kann sonst der Eigentümer haften – eine passende Haftpflichtversicherung ist deshalb Pflichtprogramm, mehr dazu unter Versicherungen für Vermieter.
Welche Winterdienstkosten umlagefähig sind
- Fachfirma: Die Kosten einer Firma für den Winterdienst auf Gehwegen, Zugängen und Zufahrten sind umlagefähig – je nach Fläche als Straßenreinigung oder als Pflege der Außenanlagen –, wenn die Kostenart im Mietvertrag vereinbart ist.
- Saisonpauschale: Viele Firmen berechnen eine feste Pauschale, auch in schneearmen Wintern. Das ist zulässig, solange der Preis marktüblich ist.
- Streumittel: Als laufender Verbrauch in der Regel umlagefähig.
- Geräte: Die Anschaffung von Schneeschieber oder Räumgerät gilt nach überwiegender Ansicht als Investition und ist nicht umlagefähig.
- Eigenleistung der Mieter: Räumen die Mieter selbst, fallen keine umlagefähigen Kosten an.
Beispiel: Hausmeisterrechnung richtig aufteilen
Angenommen, die Hausmeisterfirma berechnet der Eigentümergemeinschaft 7.200 € im Jahr. Laut Leistungsverzeichnis entfallen 25 % davon auf Kleinreparaturen, Handwerkerbetreuung und Notdienst. Den Winterdienst erledigt eine separate Firma für 1.800 € pro Saison. Die vermietete Wohnung hat 75 m² bei 1.500 m² Gesamtwohnfläche, also einen Anteil von 5 %.
| Position | Gesamt | Anteil Wohnung (5 %) |
|---|---|---|
| Hausmeister gesamt | 7.200 € | 360 € |
| davon nicht umlagefähig (25 %) | 1.800 € | 90 € |
| davon umlagefähig | 5.400 € | 270 € |
| Winterdienst (Fremdfirma) | 1.800 € | 90 € |
| umlagefähig gesamt | 360 € |
Der Mieter trägt in diesem Beispiel 360 € im Jahr, der Vermieter behält 90 € als nicht umlagefähigen Anteil. Wer die Hausmeisterrechnung ungekürzt weitergibt, riskiert, dass der Mieter widerspricht – und muss dann im Streitfall belegen, welche Kosten auf umlagefähige Arbeit entfallen.
Besonderheiten in der Eigentümergemeinschaft
Bei einer Eigentumswohnung schließt die Gemeinschaft den Hausmeistervertrag, nicht Sie. In der Hausgeldabrechnung erscheint dann oft nur eine Gesamtsumme. So gehen Sie vor:
- Fragen Sie die WEG-Verwaltung nach Hausmeistervertrag und Leistungsverzeichnis oder nach einer Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile. Viele Verwaltungen weisen das bereits in der Abrechnung aus.
- Prüfen Sie, ob Hausreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst zusätzlich als eigene Positionen auftauchen – dann droht eine Doppelabrechnung.
- Rechnen Sie den umlagefähigen Betrag nach dem Schlüssel Ihres Mietvertrags um, der vom Schlüssel der WEG abweichen kann.
- Regen Sie in der Eigentümerversammlung an, bei neuen Verträgen Leistungen getrennt auszuweisen. Davon profitieren alle vermietenden Eigentümer.
Wie Sie die Werte dann korrekt in die Abrechnung an den Mieter übernehmen, erklärt der Beitrag Betriebskostenabrechnung erstellen: Die häufigsten Fehler.
Zwei Punkte, die oft übersehen werden
Wenn der Vermieter selbst Hand anlegt
Wer ein kleines Mehrfamilienhaus besitzt und Treppenhaus oder Gehweg selbst reinigt, muss darauf nicht verzichten: Die Betriebskostenverordnung erlaubt es, eigene Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag anzusetzen, den eine gleichwertige Leistung eines Dritten kosten würde – allerdings ohne Umsatzsteuer. Halten Sie dafür ein vergleichbares Angebot einer Firma bereit, damit der angesetzte Betrag im Zweifel nachvollziehbar ist. Für Eigentümer einer einzelnen Wohnung in einer WEG spielt das meist keine Rolle, weil die Gemeinschaft die Arbeiten vergibt.
Steuervorteil für den Mieter
Ihr Mieter kann die auf ihn entfallenden Arbeitskosten für Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst unter Umständen als haushaltsnahe Dienstleistungen in seiner Steuererklärung geltend machen. Dafür braucht er eine Aufstellung, aus der die Beträge hervorgehen. Viele WEG-Verwaltungen liefern eine solche Bescheinigung mit der Hausgeldabrechnung. Geben Sie die relevanten Angaben in der Betriebskostenabrechnung weiter – das kostet wenig Mühe und verbessert das Verhältnis zum Mieter.
Typische Fehler auf einen Blick
- Pauschalrechnungen des Hausmeisters ungeprüft vollständig umlegen
- Hausreinigung oder Winterdienst doppelt abrechnen – einmal einzeln, einmal im Hausmeisterhonorar
- Notdienst- oder Bereitschaftspauschalen umlegen
- Anschaffungen wie Räumgeräte oder Rasenmäher als Betriebskosten ansetzen
- überhöhte Preise akzeptieren: Auch bei umlagefähigen Kosten gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit
Fazit
Hausmeister und Winterdienst sind umlagefähig, aber nur für die laufende Pflege und Kontrolle, nicht für Reparaturen und Verwaltung. Mit einem klaren Leistungsverzeichnis und einer nachvollziehbaren Aufteilung vermeiden Sie Widersprüche Ihrer Mieter. Bei Eigentumswohnungen lohnt es sich, die WEG-Verwaltung frühzeitig um die nötige Aufschlüsselung zu bitten. Für Reparaturen, die nicht in den Aufgabenbereich des Hausmeisters fallen, können Käufer unserer Wohnungen in Dresden auf unser Handwerkernetzwerk zurückgreifen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
