Eine Wohnung für 90.000 € mit 6 % Mietrendite – solche Angebote wirken neben Großstadtwohnungen mit knapp 4 % auf den ersten Blick wie das bessere Geschäft. Die höhere Rendite ist aber kein Geschenk des Marktes, sondern meist der Preis für ein höheres Risiko. Wer in C- und D-Lagen investiert, sollte dieses Risiko kennen und in Zahlen fassen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Hohe Anfangsrenditen entstehen dort, wo Käufer für dieselbe Miete weniger zu zahlen bereit sind – meist wegen schwächerer Nachfrage.
- Viele Kosten hängen an der Fläche, nicht am Kaufpreis. Bei günstigen Wohnungen wiegen sie deshalb relativ schwerer.
- Leerstand, Wertverlust und schwierigerer Wiederverkauf können den Renditevorsprung über die Jahre aufzehren.
- Eine höhere Rendite lohnt sich nur, wenn sie das zusätzliche Risiko angemessen bezahlt.
Was A-, B-, C- und D-Lagen bedeuten
Die Einteilung stammt aus der Marktanalyse und wird auf zwei Ebenen verwendet. Auf Ebene der Städte stehen A-Standorte für die großen Metropolen mit internationaler Bedeutung, B-Standorte für Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung. C-Standorte sind wichtige Städte mit regionaler Ausstrahlung, D-Standorte kleinere Städte mit Bedeutung vor allem für ihr Umland. Innerhalb einer Stadt spricht man zusätzlich von guten, mittleren und einfachen Mikrolagen.
Für Anleger zählt beides. Eine einfache Lage in einer wachsenden Großstadt kann solider sein als die beste Straße einer schrumpfenden Kleinstadt. Wie die Bevölkerungsentwicklung die Aussichten einer Region prägt, beleuchtet der Beitrag zum demografischen Wandel.
Warum die Rendite dort höher ist
Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis. Sie steigt, wenn Käufer für einen Euro Miete weniger bezahlen. Das tun sie, wenn sie dem Standort weniger zutrauen: weniger künftige Nachfrage, weniger Mietsteigerung, höheres Leerstandsrisiko. Die hohe Rendite ist also die Risikoprämie, die der Markt für diese Unsicherheit verlangt.
Zum Vergleich zwei Wohnungen mit je 65 m²:
| Kennzahl | Wachsende Großstadt | Schrumpfende Kleinstadt |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € | 90.000 € |
| Kaltmiete pro Monat | 780 € (12,00 €/m²) | 450 € (6,92 €/m²) |
| Kaufpreisfaktor | 25,6 | 16,7 |
| Bruttomietrendite | 3,90 % | 6,00 % |
| Nicht umlagefähige Kosten | 75 € im Monat | 75 € im Monat |
| Mietausfallwagnis (Annahme) | 2 % | 8 % |
| Nettomietrendite (mit 7,5 % Nebenkosten) | 3,21 % | 4,20 % |
Schon auf dem Weg von brutto zu netto schrumpft der Vorsprung von 2,1 auf rund 1 Prozentpunkt. Der Grund: Verwaltung und Rücklage kosten pro Quadratmeter ähnlich viel, egal wie teuer die Wohnung war. Wie sich beide Kennzahlen unterscheiden, erklärt der Beitrag Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite.
Die versteckten Risiken günstiger Lagen
- Instandhaltung wiegt schwerer: Eine Badsanierung für 9.000 € entspricht in der Großstadt 3,75 % des Kaufpreises, in der Kleinstadt 10 %. Gemessen am Jahresreinertrag sind das gut ein Jahr gegenüber gut zwei Jahren.
- Leerstand dauert länger: Bei sinkender Nachfrage kann die Suche nach einem Nachmieter Monate dauern. Während dieser Zeit tragen Sie auch Hausgeld und Grundsteuer allein.
- Wertverlust ist möglich: Wo die Bevölkerung schrumpft, können Preise über lange Zeit stagnieren oder fallen.
- Wiederverkauf ist schwieriger: Weniger Käufer bedeuten längere Verkaufszeiten und Preisabschläge, gerade wenn Sie verkaufen müssen.
- Finanzierung ist teurer: Banken setzen den Beleihungswert vorsichtiger an und verlangen oft mehr Eigenkapital oder höhere Zinsen.
- Die Gemeinschaft als Risiko: Zahlen andere Eigentümer ihr Hausgeld nicht oder fehlt Geld für Sanierungen, trifft das alle in der Gemeinschaft.
Stresstest: ein Jahr ohne Mieter
Wie empfindlich die günstige Wohnung reagiert, zeigt ein einfacher Stresstest. Angenommen, beide Wohnungen stehen nach einem Auszug ein ganzes Jahr leer. In der Großstadt fehlen dann 9.360 € Kaltmiete, dazu kommen rund 205 € im Monat an Kosten, die sonst der Mieter trägt – zusammen 11.820 €. Das entspricht etwa 1,4 Jahresreinerträgen. In der Kleinstadt fehlen 5.400 € Miete, bei angenommenen 160 € laufenden Kosten im Monat zusammen 7.320 € oder rund 1,8 Jahresreinerträge.
Der Unterschied in einem einzelnen Ereignis wirkt überschaubar. Entscheidend ist die Wahrscheinlichkeit: In einer Lage mit schwacher Nachfrage ist ein langer Leerstand deutlich wahrscheinlicher als in einer gefragten Stadt. Genau deshalb haben wir für die Kleinstadt ein vierfach höheres Mietausfallwagnis angesetzt – und selbst das kann im ungünstigen Fall zu wenig sein.
Beispielrechnung über zehn Jahre
Wie wirken sich diese Risiken auf die Gesamtrendite aus? Wir rechnen beide Wohnungen ohne Kredit und vor Steuern über zehn Jahre, einschließlich Kaufnebenkosten. Die Annahmen: Für die Großstadt 1,5 % Miet- und 1,5 % Wertsteigerung pro Jahr, für die Kleinstadt 0,5 % Mietsteigerung und 1 % Wertverlust pro Jahr. Die Kosten steigen jeweils um 2 % pro Jahr.
| Rendite pro Jahr über zehn Jahre | Großstadt | Kleinstadt |
|---|---|---|
| Basisannahmen | 4,1 % | 2,8 % |
| mit Badsanierung für 9.000 € im fünften Jahr | 3,7 % | 1,8 % |
| Wert unverändert statt Basisannahme | 2,8 % | 3,6 % |
Die Tabelle zeigt beide Seiten. Mit den Basisannahmen liegt die Wohnung in der Großstadt trotz geringerer Anfangsrendite vorn, und eine einzelne Sanierung kostet die günstige Wohnung rund dreimal so viel Rendite. Bleiben die Werte in der Kleinstadt dagegen stabil, schneidet sie besser ab als die Großstadtwohnung ohne Wertsteigerung. Die entscheidende Frage ist also nicht, welche Rendite angeboten wird, sondern wie wahrscheinlich die ungünstigen Szenarien sind.
Wann eine höhere Rendite angemessen ist
Investitionen in C- und D-Lagen sind nicht grundsätzlich falsch. Sie können für Anleger passen, die den lokalen Markt gut kennen, Reparaturen und Vermietung selbst eng begleiten und das Risiko über mehrere Objekte streuen. Prüfen Sie vor einem Kauf:
- Wie entwickeln sich Bevölkerung, Arbeitsplätze und Leerstand am Standort?
- Trägt die Kalkulation auch bei längerem Leerstand und einer größeren Sanierung?
- Wie lange würde ein Verkauf dauern, wenn Sie ihn brauchen?
- Ist der Renditevorsprung groß genug, um Wertverlust und Ausfälle auszugleichen?
Ihre eigenen Annahmen zu Kosten und Mietausfall können Sie im Mietrendite-Rechner durchspielen.
Fazit
Die höchste Anfangsrendite ist selten die beste Investition, weil sie meist ein höheres Risiko bei Leerstand, Instandhaltung und Wertentwicklung bezahlt. Vergleichen Sie Angebote deshalb über die Nettorendite und über mehrere Szenarien für die gesamte Haltedauer. Wir konzentrieren uns bewusst auf Dresden und Umgebung, einen Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort mit Mikroelektronik, Exzellenzuniversität und zahlreichen Forschungsinstituten; mehr dazu auf unserer Seite Standort Dresden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
