Mietrenditen beschreiben die Immobilie, aber nicht Ihr Investment. Ob sich eine Wohnung für Sie lohnt, hängt davon ab, wie viel eigenes Geld Sie einsetzen und was dieses Geld Jahr für Jahr verdient. Genau das misst die Eigenkapitalrendite, im Englischen oft Return on Investment (ROI) oder Return on Equity genannt. Wer sie verstehen und gezielt verbessern will, sollte aber auch wissen, wo ihre Grenzen liegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital – nicht zum Kaufpreis.
- Zum Ertrag zählen Cashflow nach Steuern und Tilgung, wahlweise auch die Wertentwicklung.
- Weniger Eigenkapital kann die Rendite deutlich erhöhen, verstärkt aber genauso Verluste.
- Maximieren ist nicht das Ziel: Entscheidend ist eine hohe Rendite bei tragbarem Risiko.
So wird die Eigenkapitalrendite berechnet
Die Grundformel lautet: Eigenkapitalrendite = jährlicher Ertrag auf das Eigenkapital ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Zum eingesetzten Eigenkapital zählt alles, was Sie selbst aufbringen, also in der Regel mindestens die Kaufnebenkosten.
Beim Ertrag gibt es mehrere sinnvolle Abgrenzungen, die Sie bei jedem Vergleich offenlegen sollten:
- Cash-on-Cash-Rendite: nur der Cashflow nach Steuern, also das Geld, das tatsächlich aufs Konto fließt. Bei finanzierten Wohnungen ist sie anfangs oft negativ.
- Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung: Cashflow nach Steuern plus Tilgung. Die Tilgung ist kein Kostenfaktor, sondern Vermögen, das von der Bank zu Ihnen wandert.
- Eigenkapitalrendite inklusive Wertentwicklung: zusätzlich die angenommene Wertveränderung der Wohnung. Diese Größe ist am aussagekräftigsten und zugleich am unsichersten.
Die Eigenkapitalrendite eines Jahres ist eine Momentaufnahme. Über die gesamte Haltedauer betrachtet man besser den internen Zinsfuß, der alle Zahlungen und ihren Zeitpunkt berücksichtigt. Wie das aussieht, zeigen wir im Beitrag Welche Rendite ist bei Wohnungen heute noch realistisch?
Beispielrechnung: gleiche Wohnung, unterschiedlich viel Eigenkapital
Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung für 240.000 € mit 7,5 % Kaufnebenkosten, die Gesamtinvestition beträgt also 258.000 €. Die Kaltmiete liegt bei 780 € im Monat, die nicht umlagefähigen Kosten bei 75 € im Monat, dazu kommen 2 % Mietausfallwagnis. Vor Finanzierung bleibt ein Jahresreinertrag von rund 8.273 €. Wir rechnen mit 3,7 % Sollzins, 2 % Tilgung, 2 % linearer AfA auf 80 % Gebäudeanteil und 35 % Grenzsteuersatz. Die Werte gelten für das erste Jahr.
| Eigenkapital | Darlehen | Rendite inkl. Tilgung | zusätzlich 1,5 % Wertsteigerung |
|---|---|---|---|
| 18.000 € | 240.000 € | 5,2 % | 25,2 % |
| 30.000 € | 228.000 € | 4,1 % | 16,1 % |
| 80.000 € | 178.000 € | 3,0 % | 7,5 % |
| 258.000 € | 0 € | 2,6 % | 4,0 % |
Nachvollziehbar wird die Tabelle am Beispiel der zweiten Zeile mit 30.000 € Eigenkapital:
| Position im ersten Jahr | Betrag |
|---|---|
| Jahresreinertrag der Wohnung | 8.273 € |
| Zinsen auf 228.000 € Darlehen | − 8.358 € |
| Steuerersparnis (Verlust 3.733 € × 35 %) | + 1.307 € |
| Ertrag inklusive Tilgung | 1.222 € |
| Rendite: 1.222 € ÷ 30.000 € | 4,1 % |
Dieser Ertrag besteht aus rund 4.640 € Tilgung und einem Cashflow nach Steuern von rund −3.420 €: Sie zahlen also monatlich etwa 285 € zu und bauen zugleich Vermögen auf. Der steuerliche Verlust ergibt sich aus Miete abzüglich Mietausfall, Zinsen, abziehbaren Kosten und 4.128 € AfA. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage haben wir dabei vorsichtig nicht abgezogen, weil sie erst bei Verwendung durch die Gemeinschaft zu Werbungskosten wird.
Je weniger Eigenkapital, desto höher die Eigenkapitalrendite. Das ist der Hebeleffekt (Leverage): Solange die Immobilie insgesamt mehr abwirft, als die Finanzierung kostet, steigert jeder geliehene Euro die Rendite Ihres eigenen Geldes. In unserem Beispiel wirkt der Hebel schon ohne Wertsteigerung leicht positiv: Nach Steuern kosten die Zinsen nur rund 2,4 %, während die Wohnung ohne Finanzierung nach Steuern rund 2,6 % abwirft. Die ausführliche Mechanik erklären wir im Beitrag zum Leverage-Effekt.
Die Kehrseite: Der Hebel wirkt in beide Richtungen
Die hohen Werte in der rechten Spalte hängen fast vollständig an der angenommenen Wertsteigerung von 3.600 € im ersten Jahr. Was passiert, wenn der Wert stattdessen um 1,5 % sinkt?
| Eigenkapital | Wert −1,5 % | Wert unverändert | Wert +1,5 % |
|---|---|---|---|
| 18.000 € | −14,8 % | 5,2 % | 25,2 % |
| 30.000 € | −7,9 % | 4,1 % | 16,1 % |
| 80.000 € | −1,5 % | 3,0 % | 7,5 % |
| 258.000 € | 1,2 % | 2,6 % | 4,0 % |
Mit wenig Eigenkapital schwankt das Ergebnis enorm. Hinzu kommt ein Punkt, den die Tabelle bewusst ausblendet: Banken verlangen bei geringem Eigenkapital in der Regel höhere Zinsen. Angenommen, der Zins läge bei voller Finanzierung des Kaufpreises 0,5 Prozentpunkte höher, also bei 4,2 %. Dann sinkt die Rendite in der obersten Zeile ohne Wertsteigerung von 5,2 % auf 0,9 %. Wie das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert die Konditionen bestimmt, lesen Sie im Beitrag zum Beleihungsauslauf.
Die wichtigsten Stellschrauben
Wer seine Eigenkapitalrendite verbessern möchte, hat mehrere Hebel. Nicht alle sind gleich risikoarm:
- Einkaufspreis: Jeder Euro weniger Kaufpreis senkt Darlehen, Zinsen und Grunderwerbsteuer zugleich. Das ist der solideste Hebel.
- Miete und Kosten: Eine marktgerechte Miete im Rahmen des Mietrechts und eine sparsam, aber nicht nachlässig geführte Eigentümergemeinschaft verbessern den Reinertrag dauerhaft.
- Zinskonditionen: Schon wenige Zehntelprozentpunkte machen bei hohem Darlehen einen spürbaren Unterschied. Vergleichen lohnt sich.
- Eigenkapitalhöhe: Weniger Eigenkapital steigert die Rendite, erhöht aber monatliche Belastung, Zinsänderungsrisiko und Abhängigkeit von der Wertentwicklung.
- Steuerliche Gestaltung: Ein realistischer Gebäudeanteil, vollständig erfasste Werbungskosten und bei Neubau oder Denkmal die passenden Abschreibungsmodelle. Was im Einzelfall möglich ist, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären.
Die Tilgungshöhe verändert die Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung übrigens kaum. Sie verschiebt nur, wie viel Ertrag als Geld auf dem Konto ankommt und wie viel als Schuldenabbau.
Woran Sie eine belastbare Rechnung erkennen
- Es ist klar benannt, ob Tilgung und Wertsteigerung im Ertrag enthalten sind.
- Das Eigenkapital umfasst alle selbst getragenen Kosten, auch Kaufnebenkosten und eventuelle Renovierungen.
- Die Wertsteigerung ist als Annahme gekennzeichnet und wurde auch mit null oder einem Minus durchgerechnet.
- Der Zinssatz passt zur tatsächlichen Eigenkapitalquote.
Fazit
Die Eigenkapitalrendite ist die Kennzahl, die Ihr eigenes Geld in den Mittelpunkt stellt. Sie zeigt, wie stark Fremdkapital die Rendite hebeln kann – und wie schnell derselbe Hebel bei sinkenden Werten oder höheren Zinsen gegen Sie arbeitet. Sinnvoll ist deshalb nicht die maximale, sondern eine robuste Eigenkapitalrendite, die auch in ungünstigen Szenarien tragbar bleibt. Im Kapitalanlage-Rechner können Sie verschiedene Eigenkapitalbeträge vergleichen; für konkrete Objekte in Dresden erstellen wir Ihnen gern eine persönliche Beispielrechnung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
