In fast jedem Exposé steht eine Rendite – meist eine erfreulich hohe. Doch welche Rendite ist gemeint? Oft handelt es sich um die Bruttomietrendite, die nur Kaufpreis und Kaltmiete ins Verhältnis setzt. Was nach Kaufnebenkosten, Hausgeld und Leerstand übrig bleibt, zeigt erst die Nettomietrendite. Wer beide Kennzahlen sauber auseinanderhält, vergleicht Angebote fair und erlebt nach dem Kauf weniger Überraschungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – schnell gerechnet, aber unvollständig.
- Die Nettomietrendite zieht nicht umlagefähige Kosten und Mietausfall ab und bezieht Kaufnebenkosten ein.
- Zwischen beiden Werten liegen in unserem Beispiel knapp 0,7 Prozentpunkte, bei älteren Objekten oft mehr.
- Beide Kennzahlen ignorieren Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung – dafür braucht es Cashflow und Eigenkapitalrendite.
Bruttomietrendite: die schnelle Orientierung
Die Bruttomietrendite (auch Anfangsrendite brutto) beantwortet eine einfache Frage: Wie viel Prozent des Kaufpreises kommen jedes Jahr als Kaltmiete zurück? Die Formel lautet:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten, denn diese reicht der Vermieter nur an Versorger, Versicherer und Gemeinde weiter. Eng verwandt ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahresmieten Sie für die Wohnung bezahlen. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %, ein Faktor von 20 einer Bruttomietrendite von 5 %.
Die Bruttomietrendite eignet sich gut, um viele Angebote schnell zu sortieren. Für eine Kaufentscheidung reicht sie nicht, weil sie alle Kosten ausblendet, die zwischen Mieteingang und Ihrem Konto liegen.
Nettomietrendite: was wirklich übrig bleibt
Die Nettomietrendite rechnet die Kosten mit ein, die Sie als Eigentümer tragen, und bezieht den Ertrag auf Ihre gesamte Investition. Eine gängige Formel lautet:
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Mietausfallwagnis) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Die einzelnen Bausteine:
- Kaufnebenkosten: In Sachsen fallen 5,5 % Grunderwerbsteuer sowie rund 1,5 % Notar- und 0,5 % Grundbuchkosten an, zusammen etwa 7,5 % ohne Makler. Welche Posten noch dazukommen können, lesen Sie im Beitrag Kaufnebenkosten im Detail.
- Nicht umlagefähige Kosten: vor allem die Verwaltervergütung der Eigentümergemeinschaft, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) und eigene Reparaturen. Eine ausführliche Übersicht finden Sie unter nicht umlegbare Nebenkosten.
- Mietausfallwagnis: ein pauschaler Abschlag für Leerstand beim Mieterwechsel und für Zahlungsausfälle, häufig 2 % der Jahresmiete.
Nicht in die Nettomietrendite gehören Zinsen, Tilgung und Steuern. Sie hängen von Ihrer persönlichen Finanzierung und Ihrem Steuersatz ab, nicht von der Immobilie selbst. Genau das macht die Nettomietrendite zu einem fairen Vergleichsmaßstab zwischen verschiedenen Objekten.
Beispielrechnung: eine Wohnung, zwei Kennzahlen
Angenommen, Sie prüfen eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 65 m² für 240.000 €. Die Nettokaltmiete beträgt 780 € im Monat, also 12 € pro m². Die nicht umlagefähigen Kosten setzen wir mit 75 € im Monat an, das Mietausfallwagnis mit 2 %.
| Position | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete (12 × 780 €) | 9.360 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (12 × 75 €) | − 900 € |
| Mietausfallwagnis (2 %) | − 187 € |
| Jahresreinertrag | 8.273 € |
| Kaufpreis + 7,5 % Nebenkosten | 258.000 € |
| Bruttomietrendite (9.360 € ÷ 240.000 €) | 3,90 % |
| Nettomietrendite (8.273 € ÷ 258.000 €) | 3,21 % |
Der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,6. Der Abstand zwischen brutto und netto beträgt hier knapp 0,7 Prozentpunkte. Das klingt wenig, steht aber für rund 1.090 € laufende Kosten und Ausfallrisiko pro Jahr sowie 18.000 € Kaufnebenkosten – Beträge, die in keiner Bruttorendite auftauchen.
Warum sich die Reihenfolge umkehren kann
Spannend wird der Unterschied beim Vergleich zweier Angebote. Nehmen wir eine zweite Wohnung an: 60 m² in einem älteren Haus für 150.000 €, vermietet für 600 € kalt. Die Eigentümergemeinschaft hat die Rücklage wegen anstehender Arbeiten erhöht, deshalb liegen die nicht umlagefähigen Kosten bei 150 € im Monat. Weil die Lage weniger gefragt ist, kalkulieren wir 5 % Mietausfall.
| Kennzahl | Wohnung A | Wohnung B |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € | 150.000 € |
| Jahreskaltmiete | 9.360 € | 7.200 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | 900 € | 1.800 € |
| Mietausfallwagnis | 187 € (2 %) | 360 € (5 %) |
| Gesamtinvestition | 258.000 € | 161.250 € |
| Bruttomietrendite | 3,90 % | 4,80 % |
| Nettomietrendite | 3,21 % | 3,13 % |
Auf Bruttobasis wirkt Wohnung B fast einen Prozentpunkt attraktiver. Netto liegt sie knapp hinter Wohnung A – und dabei sind die höheren Risiken eines älteren Hauses in einer schwächeren Lage noch gar nicht bewertet. Hohe Anfangsrenditen gehen oft mit genau solchen Risiken einher.
Woher Sie die Zahlen für die Rechnung bekommen
Eine Nettomietrendite ist nur so gut wie ihre Eingangswerte. Diese Unterlagen sollten Ihnen vor der Kaufentscheidung vorliegen:
- Mietvertrag und letzte Mieterhöhungen: zeigen die tatsächliche Nettokaltmiete und ob sie zuletzt angepasst wurde.
- Hausgeldabrechnung des Vorjahres: trennt umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten und zeigt die echten Beträge, nicht nur Vorauszahlungen.
- Wirtschaftsplan: nennt die geplante Zuführung zur Erhaltungsrücklage für das laufende Jahr.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen: verraten, ob höhere Rücklagen oder Sonderumlagen beschlossen oder diskutiert wurden.
Grenzen beider Kennzahlen
Auch die Nettomietrendite ist eine Momentaufnahme. Bei der Interpretation sollten Sie Folgendes beachten:
- Keine einheitliche Definition: Manche Anbieter rechnen netto ohne Kaufnebenkosten oder ohne Mietausfall. Fragen Sie nach, welche Posten enthalten sind, bevor Sie Zahlen vergleichen.
- Ist-Miete statt Wunschmiete: Rechnen Sie mit der tatsächlich gezahlten Miete laut Mietvertrag. Eine erhoffte Mieterhöhung gehört in eine separate Prognose, zumal rechtliche Grenzen gelten.
- Kostenbasis prüfen: Die nicht umlagefähigen Kosten stehen in Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Eine auffällig niedrige Rücklage verbessert die Rendite nur auf dem Papier, wenn später eine Sonderumlage droht.
- Finanzierung und Steuern fehlen: Was Sie monatlich zuzahlen und was Ihr Eigenkapital tatsächlich verdient, zeigen erst der Cashflow und die Eigenkapitalrendite.
- Wertentwicklung fehlt: Ein Teil des Ertrags einer Immobilie entsteht über die Jahre durch Mietsteigerungen und Wertveränderung. Beides ist unsicher und gehört nicht in die Anfangsrendite.
Für eigene Vergleiche können Sie Kaufpreis, Miete, Kosten und Mietausfall im Mietrendite-Rechner eingeben. Er weist Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor nebeneinander aus.
Fazit
Die Bruttomietrendite ist ein nützlicher Filter, die Nettomietrendite die ehrlichere Kennzahl für den Objektvergleich. Rechnen Sie bei jedem Angebot beide aus, mit realistischen Kosten aus den WEG-Unterlagen und einem angemessenen Mietausfall. Erst danach lohnt der Blick auf Finanzierung und Steuern. Wenn Sie möchten, rechnen wir Ihnen für eine konkrete Wohnung in Dresden beide Werte transparent vor.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
