Die entscheidende Frage vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung lautet meist: Was kostet sie mich jeden Monat, und wie viel bleibt nach Steuern übrig? Viele Rechnungen beantworten das zu optimistisch, weil Rücklagen, Leerstand oder die steuerliche Behandlung einzelner Posten fehlen. Mit einem klaren Schema kommen Sie zu einer Zahl, auf die Sie sich verlassen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Cashflow ist das Geld, das nach allen Ein- und Auszahlungen tatsächlich auf Ihrem Konto ankommt oder von dort abfließt.
- Rechnen Sie in Stufen: Bewirtschaftung, Zinsen, Tilgung, Steuern – so sehen Sie, wo ein Minus entsteht.
- Rücklagen, eigene Reparaturreserve und Mietausfall gehören in die Rechnung, auch wenn die Kosten dahinter nicht jeden Monat anfallen.
- Steuerlich zählen Zinsen, AfA und laufende Kosten, nicht aber Tilgung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Was der Cashflow ist – und was nicht
Der Cashflow einer Kapitalanlage ist die Differenz aus allen Geldeingängen und allen Geldabflüssen in einem Zeitraum, meist pro Monat oder pro Jahr betrachtet. Er ist nicht dasselbe wie das steuerliche Ergebnis: Die Abschreibung (AfA) senkt die Steuer, fließt aber nicht vom Konto ab. Umgekehrt ist die Tilgung ein echter Geldabfluss, steuerlich aber unbeachtlich, weil sie Ihre Schulden senkt.
Umlagefähige Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr oder Gebäudeversicherung sind für die Rechnung bei vermieteter Wohnung neutral. Sie zahlen sie über das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft oder, wie die Grundsteuer, direkt an die Gemeinde; der Mieter erstattet sie über seine Vorauszahlungen. Entscheidend ist nur der Teil des Hausgelds, den der Mieter nicht trägt.
Das Stufenschema in fünf Schritten
- Nettokaltmiete laut Mietvertrag als Ausgangspunkt.
- Bewirtschaftung abziehen: nicht umlagefähiger Teil des Hausgelds (Verwaltung, Erhaltungsrücklage), eigene Kosten wie Kontoführung, eine Reserve für Reparaturen in der Wohnung selbst und ein Mietausfallwagnis.
- Zinsen abziehen: Das Ergebnis zeigt, ob die Wohnung ihre Finanzierungskosten aus der Miete trägt.
- Tilgung abziehen: Jetzt sehen Sie den Cashflow vor Steuern.
- Steuereffekt berücksichtigen: Ergibt sich steuerlich ein Verlust, mindert er Ihre Steuer auf andere Einkünfte; ein Überschuss wird versteuert.
Beispielrechnung: Cashflow pro Monat
Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Bestandswohnung mit 65 m² für 240.000 €. Mit 7,5 % Kaufnebenkosten (18.000 €) beträgt die Gesamtinvestition 258.000 €. Sie bringen 30.000 € Eigenkapital ein und finanzieren 228.000 € zu 3,7 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung. Die Monatsrate beträgt damit 228.000 € × 5,7 % ÷ 12 = 1.083 €.
| Position (anfangs, pro Monat) | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | + 780,00 € |
| Verwaltung der Eigentümergemeinschaft | − 30,00 € |
| Zuführung Erhaltungsrücklage | − 40,00 € |
| Kontoführung und Sonstiges | − 5,00 € |
| Eigene Reparaturreserve (rund 0,60 € pro m²) | − 40,00 € |
| Mietausfallwagnis (2 %) | − 15,60 € |
| Überschuss aus Bewirtschaftung | 649,40 € |
| Zinsen (228.000 € × 3,7 % ÷ 12) | − 703,00 € |
| Cashflow vor Tilgung | − 53,60 € |
| Tilgung | − 380,00 € |
| Cashflow vor Steuern | − 433,60 € |
| Steuerersparnis (siehe unten) | + 105,70 € |
| Cashflow nach Steuern | − 327,90 € |
In diesem Beispiel zahlen Sie also anfangs rund 328 € im Monat zu. Gleichzeitig tilgen Sie 380 € Ihres Darlehens. Wie Sie ein solches Ergebnis einordnen, beschreiben wir im Beitrag Cashflow negativ, aber trotzdem ein gutes Geschäft?
Der Steuereffekt: welche Posten zählen
Für die Steuer werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt. Abziehbar sind nur Werbungskosten, also Aufwendungen, die der Vermietung dienen. Im Beispiel sieht das so aus:
| Steuerliche Position (pro Monat) | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahme | + 780,00 € |
| Schuldzinsen | − 703,00 € |
| Verwaltung, Kontoführung, Sonstiges | − 35,00 € |
| AfA: 2 % von 206.400 € Gebäudeanteil, ÷ 12 | − 344,00 € |
| Steuerliches Ergebnis | − 302,00 € |
| Steuerersparnis bei 35 % Grenzsteuersatz | + 105,70 € |
Den Gebäudeanteil haben wir mit 80 % der Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten angesetzt, denn Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Nicht abziehbar sind die Tilgung, die eigene Reparaturreserve (erst die tatsächliche Reparatur zählt) und das kalkulatorische Mietausfallwagnis. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage wird erst dann zu Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Welche Kosten Vermieter darüber hinaus absetzen können, zeigt der Beitrag zu den Werbungskosten bei Vermietung.
Der Steuervorteil kommt in der Regel mit dem Steuerbescheid, also einmal im Jahr. Unter Umständen lässt er sich über einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug auch monatlich nutzen. Ob und ab wann das in Ihrem Fall möglich ist, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.
Monatlich planen, jährlich abrechnen
Für das Budget ist die Monatssicht hilfreich, abgerechnet wird aber jährlich. Mit der Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft kann eine Nachzahlung oder Erstattung kommen, mit der Betriebskostenabrechnung für den Mieter ebenso. Die Steuerersparnis fließt in der Regel erst mit dem Bescheid. Halten Sie deshalb einen Puffer auf dem Konto, damit solche Einmalbeträge den laufenden Cashflow nicht durcheinanderbringen.
Wie sich der Cashflow über die Jahre verändert
Die Monatsrate bleibt während der Zinsbindung gleich, ihre Zusammensetzung aber nicht. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld und damit der Zinsanteil, die Tilgung wächst entsprechend. Für unser Darlehen über 228.000 € ergibt sich bei monatlicher Zahlung:
| Jahr | Zinsen im Jahr | Tilgung im Jahr | Restschuld am Jahresende |
|---|---|---|---|
| 1 | 8.358 € | 4.638 € | 223.362 € |
| 5 | 7.619 € | 5.377 € | 202.997 € |
| 10 | 6.528 € | 6.468 € | 172.921 € |
Am Cashflow vor Steuern ändert das zunächst nichts, denn Zins und Tilgung fließen beide vom Konto ab. Steuerlich aber sinken die abziehbaren Zinsen im zehnten Jahr um gut 1.800 € gegenüber dem ersten Jahr. Bei 35 % Grenzsteuersatz verringert sich die Steuerersparnis dadurch um rund 640 € im Jahr. Ob steigende Mieten das ausgleichen, hängt vom Mietvertrag und vom Markt ab – planen Sie es deshalb nicht fest ein, sondern rechnen Sie mehrere Varianten.
Typische Fehler in Cashflow-Rechnungen
- Das ganze Hausgeld abziehen: Dann fällt der Cashflow zu schlecht aus, weil der umlagefähige Teil vom Mieter erstattet wird.
- Die Rücklage vergessen: Sie ist ein echter Geldabfluss, auch wenn sie in der Gemeinschaftskasse bleibt.
- Keine eigene Reserve: Defekte Therme, Bad oder Bodenbelag in der Wohnung zahlt nicht die Gemeinschaft, sondern Sie.
- Steuerersparnis zu hoch: Wer Tilgung oder Rücklage als Werbungskosten ansetzt, überschätzt den Vorteil.
- Nur auf das erste Jahr schauen: Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil. Dadurch sinkt auch die Steuerersparnis, während die Tilgung steigt. Nach der Zinsbindung kann sich die Rate deutlich ändern.
Das Mietausfallwagnis haben wir mit 2 % pauschal angesetzt. Wie Sie es objektbezogen herleiten, lesen Sie im Beitrag zum Mietausfallwagnis.
Fazit
Ein ehrlicher Cashflow entsteht Stufe für Stufe: erst die Bewirtschaftung mit allen Rücklagen, dann Zinsen und Tilgung, zuletzt die Steuer mit den richtigen Posten. So sehen Sie nicht nur das Ergebnis, sondern auch, woher es kommt. Mit dem Kapitalanlage-Rechner können Sie eigene Werte durchspielen; eine persönliche Beispielrechnung für konkrete Wohnungen in Dresden erstellen wir Ihnen gern.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
