Spätestens bei der zweiten Wohnung, die Sie ernsthaft prüfen, brauchen Sie ein System: Kaufpreis, Miete, Hausgeld, Finanzierung und Steuer müssen für jedes Angebot gleich gerechnet werden, sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen. Ob Sie dafür eine eigene Tabellenkalkulation bauen oder auf eine App oder einen Online-Rechner setzen, ist weniger wichtig als die richtige Struktur. Die folgenden Bausteine gelten für beide Wege.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine gute Kalkulation trennt Eingaben, Annahmen und Ergebnisse und rechnet Finanzierung, Bewirtschaftung und Steuer getrennt.
- Tabellenkalkulationen sind flexibel und transparent, aber fehleranfällig. Apps und Online-Rechner sind schnell, aber weniger anpassbar.
- Wenige Finanzfunktionen genügen, um Rate, Restschuld und Rendite selbst zu berechnen.
- Prüfen Sie jedes Werkzeug mit einem Kontrollbeispiel, bevor Sie ihm Ihre Entscheidung anvertrauen.
Die Bausteine jeder Immobilien-Kalkulation
Unabhängig vom Werkzeug sollte Ihre Kalkulation fünf Bereiche abbilden. In einer Tabellenkalkulation bietet sich je Bereich ein eigenes Tabellenblatt an:
| Bereich | Inhalt |
|---|---|
| Eingaben | Kaufpreis, Wohnfläche, Miete, Hausgeld, Bundesland, Baujahr |
| Annahmen | Zins, Tilgung, Steuersatz, Miet-, Kosten- und Wertentwicklung, Mietausfall |
| Finanzierung | Tilgungsplan mit Zins, Tilgung und Restschuld je Jahr |
| Bewirtschaftung und Steuer | Kosten, AfA, steuerliches Ergebnis, Cashflow vor und nach Steuern |
| Ergebnis | Kennzahlen wie Mietrendite, Eigenaufwand, Vermögen, Eigenkapitalrendite |
Die wichtigste Regel: Jede Zahl wird nur einmal eingegeben, alle anderen Zellen rechnen mit Bezügen darauf. Annahmen stehen sichtbar an einer Stelle, damit Sie Szenarien durch Ändern eines einzigen Werts durchspielen können. Wie die Cashflow-Rechnung im Einzelnen aufgebaut ist, zeigt der Beitrag So berechnen Sie den echten Cashflow.
Die eigene Tabellenkalkulation: Funktionen, die Sie brauchen
Für die Finanzierung genügen wenige Finanzfunktionen. In der deutschen Excel-Version heißen sie wie folgt, in Klammern die englischen Namen, die viele andere Programme verwenden. Als Beispiel dient ein Darlehen von 228.000 € mit 3,7 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung bei monatlicher Zahlung:
| Funktion | Zweck | Ergebnis im Beispiel |
|---|---|---|
| Formel Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12 | Monatsrate | 1.083 € |
| ZINSZ (IPMT) | Zinsanteil einer Rate | 703 € im ersten Monat |
| KAPZ (PPMT) | Tilgungsanteil einer Rate | 380 € im ersten Monat |
| KUMZINSZ (CUMIPMT) | Zinsen eines Zeitraums | 8.358 € im ersten Jahr |
| ZW (FV) | Restschuld nach n Monaten | 172.921 € nach 120 Monaten |
| ZZR (NPER) | Laufzeit bis zur Volltilgung | rund 340 Monate |
| IKV (IRR) | Rendite einer Zahlungsreihe | interner Zinsfuß |
Zwei Stolperfallen sind typisch. Erstens die Vorzeichen: Die Funktionen erwarten Auszahlungen und Einzahlungen mit unterschiedlichen Vorzeichen, die Restschuld erscheint deshalb oft negativ. Zweitens der Zinssatz: Bei monatlichen Raten muss der Jahreszins durch zwölf geteilt und die Laufzeit in Monaten angegeben werden. Die Restschuld im Beispiel ergibt sich mit der Formel =-ZW(3,7%/12;120;-1083;228000).
Für die Rendite über die Haltedauer legen Sie eine Zeile mit allen jährlichen Zahlungen an: das Eigenkapital als negative Zahl im Jahr null, die jährlichen Zuzahlungen oder Überschüsse nach Steuern und im letzten Jahr zusätzlich den angenommenen Wert abzüglich Restschuld. IKV berechnet daraus den internen Zinsfuß.
Szenarien gleich mit einplanen
Der größte Vorteil einer eigenen Tabelle ist die Szenariorechnung. Legen Sie die Annahmen in drei Spalten an – vorsichtig, mittel, optimistisch – und lassen Sie die Ergebnisse für alle drei Varianten nebeneinander ausgeben. So sehen Sie auf einen Blick, wie empfindlich die Rechnung reagiert. Zwei Beispiele für das Darlehen oben, gerechnet mit 35 % Grenzsteuersatz:
- Zins 0,5 Prozentpunkte höher: Die Monatsrate steigt bei gleicher Tilgung um 228.000 € × 0,5 % ÷ 12 = 95 €. Weil die Zinsen steuerlich abziehbar sind, erhöht sich Ihr Eigenaufwand nach Steuern um rund 62 €.
- Miete 50 € niedriger: Nach Steuern fehlen Ihnen monatlich nur rund 32,50 €, denn die entgangene Miete müssten Sie auch nicht versteuern.
Solche Empfindlichkeiten zeigen, welche Annahme Sie besonders sorgfältig prüfen sollten, bevor Sie unterschreiben.
Apps und Online-Rechner: schnell, aber mit Grenzen
Online-Rechner und Apps nehmen Ihnen die Formelarbeit ab. Für einen ersten Filter sind sie ideal: In wenigen Minuten sehen Sie Mietrendite, Rate und monatlichen Eigenaufwand. Auf unserer Website finden Sie dafür unter anderem den Finanzierungsrechner mit Tilgungsplan und den Kapitalanlage-Rechner, der den Eigenaufwand nach Steuern und die Vermögensentwicklung zeigt.
Der Preis der Bequemlichkeit: Sie sehen nicht immer, wie gerechnet wird. Jeder Rechner muss vereinfachen, etwa indem er alle nicht umlagefähigen Kosten steuerlich sofort abzieht, obwohl die Zuführung zur Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung zählt. Für eine Kaufentscheidung sollten Sie deshalb wissen, welche Vereinfachungen ein Werkzeug trifft.
Der direkte Vergleich
| Kriterium | Tabellenkalkulation | App oder Online-Rechner |
|---|---|---|
| Einstieg | aufwendig | sofort |
| Transparenz | vollständig | teils eingeschränkt |
| Anpassbarkeit | beliebig | begrenzt |
| Fehlerrisiko | Formelfehler möglich | gering, aber Vereinfachungen |
| Mehrere Objekte | gut, mit Disziplin | je nach Anbieter |
| Daten | bleiben bei Ihnen | Nutzungsbedingungen prüfen |
Geht es nach dem Kauf um die laufende Verwaltung mit Mietkonten, Abrechnungen und Belegen, ist das eine andere Aufgabe. Dafür gibt es spezialisierte Programme, die wir im Beitrag Digitalisierung für Vermieter vorstellen.
Mehrere Objekte vergleichbar machen
Wer mehrere Angebote prüft, sollte für jedes Objekt dieselbe Vorlage verwenden und die wichtigsten Kennzahlen auf einem Übersichtsblatt zusammenführen: Kaufpreis, Kaufpreisfaktor, Nettomietrendite, monatlicher Eigenaufwand nach Steuern und Vermögen nach zehn Jahren. So erkennen Sie auf einen Blick, welches Angebot unter gleichen Annahmen vorn liegt.
Notieren Sie außerdem zu jeder Eingabe die Quelle und das Datum, etwa Exposé, Mietvertrag, Wirtschaftsplan oder Bankangebot. Wenn Sie Monate später nachverhandeln oder eine Zahl korrigieren müssen, wissen Sie sofort, woher sie stammt. Speichern Sie für jede wesentliche Änderung eine neue Version, statt die alte zu überschreiben.
Kontrollieren, bevor Sie vertrauen
Ob selbst gebaut oder fertig: Prüfen Sie jedes Werkzeug mit einem Beispiel, dessen Ergebnis Sie kennen. Diese Kontrollen helfen:
- Rate prüfen: Jahresrate geteilt durch Darlehen muss im ersten Jahr Zins plus Tilgung ergeben, hier 12.996 € ÷ 228.000 € = 5,7 %.
- Restschuld plausibilisieren: Darlehen minus Summe aller Tilgungen muss der ausgewiesenen Restschuld entsprechen.
- AfA-Basis prüfen: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Kaufpreis insgesamt.
- Tilgung nicht als Kosten: Sie mindert den Cashflow, aber nicht die Steuer.
- Extremwerte testen: Mit 0 % Wertsteigerung oder höherem Zins muss das Ergebnis spürbar schlechter werden. Tut es das nicht, stimmt ein Bezug nicht.
Fazit
Für den schnellen Vergleich vieler Angebote sind Online-Rechner die effizienteste Lösung. Für die Entscheidung über eine konkrete Wohnung lohnt eine eigene, sauber strukturierte Tabelle, in der Sie jede Annahme kennen. Beides ergänzt sich gut. Wenn Sie Ihre Rechnung gegenprüfen lassen möchten, erstellen wir Ihnen für Wohnungen aus unserem Angebot gern eine persönliche Beispielrechnung, die Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
