Indexmiete vs. Staffelmiete: Welcher Mietvertrag ist besser für Kapitalanleger?

Wer eine Wohnung neu vermietet, steht vor einer Grundsatzentscheidung: Soll die Miete später nach dem Mietspiegel erhöht werden, an die Inflation gekoppelt sein oder in festen Stufen steigen? Index- und Staffelmiete versprechen beide planbare Erhöhungen ohne langwierige Begründung. Welche Variante besser passt, hängt von Ihrer Strategie, der Wohnung und der Inflationsentwicklung ab, die niemand sicher vorhersagen kann.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex – nach oben wie nach unten. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Bei der Staffelmiete legen Sie die künftigen Mieten schon im Vertrag als Geldbeträge fest, mit mindestens einem Jahr Abstand zwischen den Stufen.
• In beiden Fällen sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen, und auch die Modernisierungsumlage ist stark eingeschränkt bzw. ausgeschlossen.
• Die Mietpreisbremse gilt auch hier: bei der Indexmiete für die Ausgangsmiete, bei der Staffelmiete für jede Stufe.

So funktioniert die Indexmiete

Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbaren Sie, dass sich die Nettokaltmiete an der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland orientiert. Steigt der Index, dürfen Sie die Miete im gleichen Verhältnis anheben. Die Erhöhung machen Sie durch eine Erklärung in Textform geltend, in der Sie die Indexänderung und die neue Miete bzw. den Erhöhungsbetrag nennen. Die neue Miete gilt ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.

Beispiel: Angenommen, die Miete beträgt bei Vertragsbeginn 750 €. Der Index lag damals bei 118,0 Punkten, zwei Jahre später bei 123,9 Punkten (Beispielwerte). Das entspricht einem Anstieg von 5,0 %, die Miete darf also auf 787,50 € steigen. Geht Ihre Erklärung im März zu, zahlt der Mieter die neue Miete ab Mai.

Wichtig: Der Mechanismus wirkt in beide Richtungen. Sinkt der Index, kann der Mieter eine Senkung verlangen. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind während der Indexvereinbarung ausgeschlossen, Modernisierungen dürfen Sie nur umlegen, wenn Sie die Maßnahme aufgrund von Umständen durchführen, die Sie nicht zu vertreten haben, etwa wegen einer gesetzlichen Pflicht.

So funktioniert die Staffelmiete

Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) legen Sie die künftigen Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag fest. Jede Stufe muss als Geldbetrag ausgewiesen sein, also z. B. „ab 1. März des Folgejahres 765 €“ und nicht nur als Prozentsatz. Zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen.

Während der Staffelvereinbarung sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und Modernisierungsumlagen ausgeschlossen. Ein Kündigungsverzicht des Mieters ist bei der Staffelmiete höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss wirksam. Nach der letzten Stufe läuft der Vertrag mit der zuletzt erreichten Miete weiter, weitere Erhöhungen richten sich dann nach den allgemeinen Regeln.

In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede einzelne Stufe die Grenze von 10 % über der dann geltenden Vergleichsmiete einhalten. Wie die Bremse genau funktioniert, lesen Sie unter Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.

Rechenbeispiel: Wie entwickelt sich die Miete über fünf Jahre?

Angenommen, die Ausgangsmiete beträgt 750 €. Die Staffelmiete steigt jährlich um 15 €, die Indexmiete wird vereinfacht einmal jährlich angepasst. Für die Inflation nehmen wir zwei Szenarien an: 2 % und 4 % pro Jahr.

Bei moderater Inflation liegen beide Modelle nahezu gleichauf. Bei hoher Inflation zieht die Indexmiete davon, bei niedriger fällt sie zurück: Mit 1 % Inflation läge die Miete im fünften Jahr nur bei 780,45 €. Die Staffelmiete ist dagegen unabhängig von der Preisentwicklung – das schafft Planbarkeit, schützt aber nicht vor Inflation. Warum genau dieser Inflationsschutz für Sachwerte so wichtig ist, erklären wir im Beitrag Sachwert vs. Geldwert.

Vergleich: Index, Staffel oder Vergleichsmiete?

Neben den beiden Modellen bleibt immer die dritte Möglichkeit: keine besondere Vereinbarung und spätere Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Wie Erhöhungen nach dem Mietspiegel ablaufen und welche Begründung nötig ist, lesen Sie im Beitrag Kaltmiete rechtssicher erhöhen.

Welches Modell passt zu Ihrer Kapitalanlage?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber einige Faustregeln:

• Indexmiete passt, wenn Ihnen Inflationsschutz wichtig ist und Sie in den nächsten Jahren keine größeren Modernisierungen planen. Bedenken Sie: Steigt die Inflation stark, steigen auch die Belastungen des Mieters – das kann Zahlungsprobleme oder einen Auszug auslösen.
• Staffelmiete eignet sich, wenn Sie die Einnahmen exakt planen möchten, etwa für die Finanzierung, oder wenn eine frisch sanierte Wohnung über Jahre keine Maßnahmen braucht. Das Risiko: Stagniert der lokale Markt, liegt die Miete irgendwann über dem Niveau vergleichbarer Wohnungen, und der Mieter zieht aus.
• Vergleichsmiete ist sinnvoll, wenn Sie modernisieren wollen oder die Mieten vor Ort voraussichtlich stärker steigen als die Inflation. Dafür ist jede Erhöhung mit Aufwand verbunden und durch die Kappungsgrenze gebremst.

Worauf Sie bei der Vertragsgestaltung achten sollten

Bei der Indexmiete muss der Vertrag eindeutig den Verbraucherpreisindex für Deutschland als Maßstab nennen. Das Statistische Bundesamt stellt den Index von Zeit zu Zeit auf ein neues Basisjahr um. Rechnen Sie deshalb immer mit Werten derselben Basis und nennen Sie in Ihrer Erklärung den alten und den neuen Indexstand. Bewahren Sie Ihre Berechnungen auf, damit der Mieter sie nachvollziehen kann.

Bei der Staffelmiete sollten Sie Beträge und Termine eindeutig angeben und die Stufen nicht zu steil ansetzen. Eine Staffel, die über die Jahre deutlich über die Marktmiete hinausläuft, erhöht das Risiko eines Auszugs, sobald der Kündigungsverzicht endet.

Beachten Sie außerdem: Rund um Index- und Staffelmieten gibt es immer wieder politische Überlegungen zu zusätzlichen Begrenzungen. Prüfen Sie deshalb vor Vertragsschluss den aktuellen Rechtsstand (hier Stand 2026) und verwenden Sie eine aktuelle Vertragsvorlage.

Fazit

Index- und Staffelmiete sind keine Gegensätze von gut und schlecht, sondern Werkzeuge für unterschiedliche Ziele: Die Indexmiete schützt vor Inflation, die Staffelmiete bietet Planbarkeit, die Vergleichsmiete die größte Nähe zum lokalen Markt. Wie sich die Varianten auf Ihren monatlichen Eigenaufwand auswirken, können Sie mit dem Kapitalanlage-Rechner durchspielen – oder Sie lassen sich von uns eine persönliche Beispielrechnung für eine konkrete Wohnung in Dresden erstellen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.