Die Miete ist seit Jahren unverändert, vergleichbare Wohnungen im Viertel kosten längst mehr – und trotzdem zögern viele Vermieter mit einer Erhöhung. Oft aus Sorge vor Formfehlern, und die Sorge ist berechtigt: Ein Mieterhöhungsverlangen ohne ausreichende Begründung ist unwirksam. Mit der richtigen Begründung und einem sauberen Ablauf ist die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aber gut machbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Miete muss bei Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein; verlangen dürfen Sie die Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten.
- Sie brauchen eine Begründung: Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
- Der Mietspiegel ist meist das stärkste und einfachste Mittel; drei Vergleichswohnungen genügen formal, sind im Streitfall aber schwächer.
- Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit zur Zustimmung; die neue Miete gilt ab dem dritten Monat.
Die Voraussetzungen im Überblick
Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 BGB geregelt. Bevor Sie ein Schreiben aufsetzen, prüfen Sie diese Punkte:
- Sperrfrist: Die Miete ist zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert. Erhöhungen nach einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht.
- Vertrag: Es gibt keine Index- oder Staffelmietvereinbarung und keinen vertraglichen Ausschluss von Erhöhungen.
- Kappungsgrenze: Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in per Landesverordnung bestimmten Gebieten um 15 %. Details und ein Rechenbeispiel finden Sie im Beitrag Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
- Vermieterstellung: Haben Sie eine vermietete Wohnung gekauft, sind Sie erst mit der Eigentumsumschreibung Vermieter und können erst dann selbst Erhöhungen verlangen. Mehr dazu unter Kauf bricht nicht Miete.
Vier Wege der Begründung im Vergleich
Das Gesetz nennt vier Begründungsmittel (§ 558a BGB). Sie müssen eines davon im Erhöhungsschreiben verwenden:
| Begründungsmittel | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Mietspiegel | einfach, kostenlos, anerkannt | Einordnung in die Spanne nötig |
| Mietdatenbank | aktuelle Daten | in der Praxis kaum verbreitet |
| Sachverständigengutachten | individuell, aussagekräftig | kostet Geld, nicht umlegbar |
| Drei Vergleichswohnungen | ohne Mietspiegel möglich | vor Gericht schwächer |
Eine Besonderheit gilt für den qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Bei ihm wird vermutet, dass seine Werte die Vergleichsmiete richtig wiedergeben. Gibt es für die Wohnung Angaben in einem qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie diese im Schreiben auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung anders begründen.
Den Mietspiegel richtig anwenden
Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen – auch Dresden. Ob er qualifiziert ist und welcher Stand gilt, steht im Dokument selbst. Mietspiegel weisen meist keinen Einzelwert aus, sondern eine Spanne für Wohnungen bestimmter Baujahre, Größen und Lagen. Wo Ihre Wohnung innerhalb der Spanne liegt, hängt von wohnwerterhöhenden und -mindernden Merkmalen ab, etwa Balkon, modernisiertem Bad, Bodenbelägen oder einer besonders lauten Lage. Viele Mietspiegel enthalten dazu eine Orientierungshilfe.
Beispiel: Angenommen, eine 62 m² große Wohnung kostet seit Jahren 7,40 €/m², also 458,80 € kalt. Der Mietspiegel nennt für ihr Feld eine Spanne von 7,90 bis 8,90 €/m² mit einem Mittelwert von 8,40 €/m². Balkon und modernisiertes Bad rechtfertigen eine Einordnung über dem Mittelwert, etwa bei 8,70 €/m².
| Ansatz | €/m² | Neue Kaltmiete | Erhöhung |
|---|---|---|---|
| Mittelwert | 8,40 | 520,80 € | 62,00 € (13,5 %) |
| Einordnung nach Merkmalen | 8,70 | 539,40 € | 80,60 € (17,6 %) |
| Grenze bei 15 % Kappung | – | 527,62 € | 68,82 € (15,0 %) |
Bei einer Kappungsgrenze von 20 % (550,56 €) wären die 539,40 € zulässig. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit 15 % Kappungsgrenze, ist bei 527,62 € Schluss. Begründen Sie die Einordnung über dem Mittelwert im Schreiben nachvollziehbar mit den konkreten Merkmalen. Welche Ausstattung sich auf die Miete auswirkt, zeigt unser Beitrag Balkon, Einbauküche, Stellplatz.
Die Alternative: drei Vergleichswohnungen
Gibt es keinen passenden Mietspiegel oder passt die Wohnung in kein Feld, können Sie drei vergleichbare Wohnungen benennen. Diese Anforderungen sollten Sie beachten:
- Die Wohnungen müssen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein; Wohnungen aus Ihrem eigenen Bestand oder aus demselben Haus sind zulässig.
- Der Mieter muss sie auffinden können: Adresse, Geschoss und Lage im Haus angeben, dazu die Miete pro Quadratmeter.
- Begründet ist die Erhöhung in der Praxis höchstens bis zur Miete der günstigsten Vergleichswohnung.
Liegen die Vergleichswohnungen im Beispiel bei 8,60, 8,75 und 9,10 €/m², wäre die Erhöhung bis 8,60 €/m², also 533,20 €, ausreichend begründet. Bedenken Sie aber: Vergleichswohnungen erfüllen nur die Formvorschrift. Stimmt der Mieter nicht zu, ermittelt das Gericht die tatsächliche Vergleichsmiete – oft per Gutachten, dessen Kosten je nach Ausgang des Verfahrens verteilt werden.
Ablauf und Fristen
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen; ein Brief ist wegen des Zugangsnachweises die sicherere Wahl. Es richtet sich an alle Mieter und kommt von allen Vermietern. Die Miete steigt nicht automatisch – der Mieter muss der Erhöhung zustimmen.
Beispiel für den zeitlichen Ablauf: Das Schreiben geht am 15. März zu.
- Der Mieter hat bis zum 31. Mai Zeit, über seine Zustimmung nachzudenken.
- Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Juni.
- Stimmt er nicht zu, können Sie bis zum 31. August auf Zustimmung klagen. Verstreicht auch diese Frist, brauchen Sie ein neues Erhöhungsverlangen.
Was in das Erhöhungsschreiben gehört
- alle Vermieter als Absender und alle Mieter als Empfänger
- die bisherige und die verlangte neue Nettokaltmiete, am besten auch pro Quadratmeter
- das Begründungsmittel mit allen nötigen Angaben, beim Mietspiegel etwa Ausgabe, Feld, Spanne und die Gründe für Ihre Einordnung
- die Bitte um Zustimmung bis zu einem konkreten Datum und den Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll
Eine Kopie des Mietspiegels müssen Sie nicht beifügen, wenn er allgemein zugänglich ist, etwa im Internet oder gegen eine geringe Gebühr bei der Stadt. Zur Sicherheit können Sie die maßgebliche Seite trotzdem anhängen.
Der Mieter hat nach Zugang ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Eine Erhöhung sollte deshalb maßvoll und gut begründet sein, gerade wenn der Mieter zuverlässig ist und ein Wechsel Sie Zeit und Geld kosten würde.
Typische Fehler vermeiden
- Die Sperrfrist falsch berechnet, sodass die Erhöhung zu früh wirksam werden soll.
- Einen veralteten Mietspiegel verwendet oder das falsche Feld gewählt.
- Die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels nicht genannt.
- Nicht alle Mieter angeschrieben oder nicht alle Vermieter aufgeführt.
- Die Kappungsgrenze übersehen.
Fazit
Eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ist ein normaler Vorgang, verlangt aber Sorgfalt bei Begründung und Fristen. Der Mietspiegel ist in Städten wie Dresden meist das Mittel der Wahl, Vergleichswohnungen sind die Notlösung. Wer realistisch kalkuliert, setzt die Erhöhung nicht als sicher ein, sondern plant sie mit Zeitpunkt und Kappungsgrenze in die Rendite ein, etwa mit dem Mietrendite-Rechner.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
