„Die Inflation zahlt Ihren Kredit ab“ – dieser Satz fällt oft, wenn es um fremdfinanzierte Immobilien geht. Er klingt nach einem Trick, beschreibt aber einen realen wirtschaftlichen Effekt. Wie stark er wirkt, unter welchen Bedingungen er funktioniert und wo er überschätzt wird, zeigen wir an einem durchgerechneten Beispiel.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Kredit lautet auf einen festen Eurobetrag. Inflation mindert die Kaufkraft dieses Betrags – auch die Ihrer Schulden.
- Steigen Mieten und Einkommen nominal, während die Rate gleich bleibt, wird die Rate real immer leichter.
- Der Effekt kommt zur Tilgung hinzu, ersetzt sie aber nicht.
- Er funktioniert nur, wenn Mieten und Einkommen tatsächlich steigen und der Zins nicht gleichzeitig stärker anzieht.
Das Prinzip: Schulden sind ein Geldwert
Wenn Sie ein Darlehen über 200.000 € aufnehmen, schulden Sie der Bank genau diesen Betrag – heute, in zehn und in zwanzig Jahren. Der Kredit ist für Sie also ein Geldwert mit umgekehrtem Vorzeichen. Was für den Sparer ein Nachteil ist, wird für den Schuldner zum Vorteil: Steigt das Preisniveau, ist jeder Euro Restschuld später weniger wert als heute.
Gleichzeitig steigen in einem inflationären Umfeld typischerweise Löhne und – mit Verzögerung – auch Mieten. Die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung aber konstant. Sie zahlen die Rate damit zunehmend aus nominal höheren Einnahmen. Warum Sachwerte und Geldwerte unterschiedlich auf Inflation reagieren, erklären wir im Beitrag Sachwert vs. Geldwert.
Beispielrechnung: Was Ihre Schulden real wert sind
Angenommen, Sie finanzieren 200.000 € mit 3,7 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Die Rate beträgt 950 € im Monat. Vereinfachend gilt der Zins über die gesamte Laufzeit. Für die Inflation nehmen wir 2 % pro Jahr an und rechnen die Beträge in heutige Kaufkraft um.
| Nach | Restschuld nominal | Restschuld in heutiger Kaufkraft | Rate in heutiger Kaufkraft |
|---|---|---|---|
| 0 Jahren | 200.000 € | 200.000 € | 950 € |
| 5 Jahren | 178.100 € | 161.300 € | 860 € |
| 10 Jahren | 151.700 € | 124.400 € | 779 € |
| 20 Jahren | 81.800 € | 55.000 € | 639 € |
Nach zehn Jahren haben Sie nominal gut 48.000 € getilgt. In heutiger Kaufkraft gerechnet ist Ihre Schuld aber um rund 75.600 € gesunken – den Unterschied von rund 27.300 € hat im Beispiel die Inflation „erledigt“. Die Rate von 950 € fühlt sich nach zehn Jahren an wie heute 779 €.
Die Miete holt auf
Nehmen wir zusätzlich an, die Wohnung bringt heute 650 € Kaltmiete und die Miete steigt um 1,5 % pro Jahr. Dann deckt die Miete am Anfang rund 68 % der Rate, nach zehn Jahren rund 79 % (754 € Miete) und nach zwanzig Jahren rund 92 % (875 € Miete). Ihr eigener Zuschuss schrumpft also Jahr für Jahr, ohne dass Sie etwas dafür tun müssen – vorausgesetzt, die Mieten steigen wie angenommen.
Und bei höherer Inflation?
Je höher die Inflation, desto stärker der Effekt. Rechnen wir dasselbe Darlehen mit 3 % Inflation pro Jahr, entspricht die nominale Restschuld von rund 151.700 € nach zehn Jahren nur noch rund 112.900 € in heutiger Kaufkraft. Die Rate von 950 € fühlt sich dann an wie heute rund 707 €.
Das klingt verlockend, hat aber eine Kehrseite: Hohe Inflation geht meist mit steigenden Zinsen und steigenden Lebenshaltungskosten einher. Die Jahre ab 2022 haben gezeigt, dass Haushalte in einer solchen Phase zunächst vor allem höhere Preise im Alltag spüren. Der Vorteil beim Kredit zeigt sich erst über die Jahre – und nur bei denen, die ihren Zins vorher langfristig festgeschrieben haben.
Der Realzins: was der Kredit wirklich kostet
Ökonomisch entscheidend ist nicht der Sollzins allein, sondern der Zins nach Abzug der Inflation, der sogenannte Realzins. Bei 3,7 % Sollzins und 2 % Inflation liegt er bei rund 1,7 % pro Jahr. Bei einer vermieteten Wohnung kommt hinzu, dass die Schuldzinsen als Werbungskosten Ihre Steuerlast mindern. Die tatsächliche Belastung durch den Kredit ist damit deutlich geringer, als der nominale Zinssatz vermuten lässt.
Umgekehrt gilt: Wären die Inflationsraten dauerhaft sehr niedrig, entfiele dieser Vorteil weitgehend. Dann trüge allein die Tilgung zum Schuldenabbau bei.
Warum der Effekt nicht automatisch wirkt
So überzeugend die Rechnung aussieht – sie beruht auf Annahmen, die nicht immer eintreten. Diese Grenzen sollten Sie kennen:
- Zinsen reagieren auf Inflation: Steigt die Inflation, steigen meist auch die Zinsen. Wer gerade kauft oder eine Anschlussfinanzierung braucht, zahlt dann mehr. Wie Sie sich darauf vorbereiten, lesen Sie im Beitrag zum Zinsänderungsrisiko.
- Mieten folgen verzögert: Mieterhöhungen sind an Fristen, Kappungsgrenzen und gegebenenfalls die Mietpreisbremse gebunden. Die Regeln dazu erklärt der Beitrag Kaltmiete rechtssicher erhöhen.
- Ihr Einkommen muss mithalten: Steigen Löhne langsamer als die Preise, wird die Rate gefühlt nicht leichter, sondern schwerer.
- Kosten steigen ebenfalls: Hausgeld, Handwerkerpreise und Versicherungen ziehen mit an und schmälern den Vorteil.
- Der Immobilienwert ist nicht fix: Inflation entwertet die Schuld, sorgt aber nicht zwangsläufig für einen steigenden Wohnungswert.
Was Sie daraus für Ihre Finanzierung ableiten
Inflation ist kein Plan, sondern ein möglicher Rückenwind. Sinnvoll ist es, die Finanzierung so aufzustellen, dass Sie davon profitieren können, ohne darauf angewiesen zu sein:
- Lange Zinsbindung: Ein fester Zins über zehn Jahre oder länger sichert, dass steigende Inflation Ihre Rate nicht sofort verteuert, sondern zunächst nur die Schuld real entwertet.
- Tilgung beibehalten: Mancher argumentiert, man solle wegen der Inflation möglichst wenig tilgen. Das erhöht aber die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung und damit das Zinsrisiko. Inflation und Tilgung ergänzen sich – das eine ersetzt das andere nicht.
- Mietentwicklung im Blick behalten: Prüfen Sie regelmäßig, ob eine Anpassung im rechtlichen Rahmen möglich ist, oder vereinbaren Sie bei Neuvermietung ein passendes Mietmodell.
- Vorsichtig kalkulieren: Rechnen Sie Ihr Investment so, dass es auch ohne Inflationsvorteil trägt.
Wie Rate, Zinsanteil und Restschuld sich über die Jahre entwickeln, können Sie mit unserem Finanzierungsrechner für Ihre eigenen Werte nachvollziehen.
Fazit
Inflation zahlt Ihren Kredit nicht ab, aber sie hilft dabei: Die Restschuld verliert real an Wert, und eine konstante Rate wird gemessen an steigenden Mieten und Einkommen leichter. Im Beispiel macht das nach zehn Jahren rund 27.000 € Kaufkraft aus. Der Effekt setzt jedoch voraus, dass Mieten und Einkommen mitwachsen und der Zins abgesichert ist. Wer langfristig finanziert, regelmäßig tilgt und vorsichtig rechnet, nimmt ihn als Bonus mit – genau so rechnen wir auch in unseren Beispielrechnungen für Wohnungen in Dresden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
