Die Mietkaution soll Sie als Vermieter absichern – gegen offene Mieten, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung oder Schäden an der Wohnung. Ausgerechnet hier passieren aber Fehler, die teuer werden können: eine zu hohe Forderung, eine Anlage auf dem eigenen Girokonto oder eine verschleppte Abrechnung nach dem Auszug. Mit ein paar klaren Regeln ist die Kaution dagegen ein verlässliches Sicherungsinstrument.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen; Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zählen nicht mit. Der Mieter darf in drei Monatsraten zahlen.
- Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen anlegen, in der Regel auf einem als Kautionskonto gekennzeichneten Konto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
- Nach dem Auszug haben Sie eine angemessene Prüffrist. Ansprüche wegen Schäden verjähren aber bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.
- Beim Kauf einer vermieteten Wohnung übernehmen Sie die Pflicht zur Rückzahlung – auch wenn Sie die Kaution vom Verkäufer nicht erhalten haben.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Obergrenze steht in § 551 BGB: höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete.
Beispiel: Angenommen, die Nettokaltmiete beträgt 640 €, die Vorauszahlung für Betriebs- und Heizkosten 170 €.
| Berechnung | Betrag | Zulässig? |
|---|---|---|
| 3 × Nettokaltmiete | 1.920 € | ja, Obergrenze |
| 3 × Warmmiete (810 €) | 2.430 € | nein, 510 € zu viel |
Den zu viel verlangten Betrag kann der Mieter zurückfordern. Ebenso gilt: Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die gesamte Kaution vor der Schlüsselübergabe verlangt, ist insoweit unwirksam.
Die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen. Eine zusätzliche Bürgschaft der Eltern oder eine gesonderte „Tierkaution“ darf die drei Nettokaltmieten daher grundsätzlich nicht überschreiten. Wie Sie die Zahlungsfähigkeit eines Bewerbers vorab einschätzen, lesen Sie im Beitrag zur Bonitätsprüfung beim Mieter.
Welche Formen der Mietsicherheit es gibt
| Form | So funktioniert es | Darauf achten |
|---|---|---|
| Barkaution | Mieter überweist, Sie legen auf einem Kautionskonto an | Standard, volle Kontrolle |
| Verpfändetes Sparkonto | Mieter legt an und verpfändet das Guthaben an Sie | Verpfändung muss der Bank angezeigt sein |
| Bankbürgschaft | Bank des Mieters bürgt für den Betrag | unbefristet und selbstschuldnerisch |
| Kautionsversicherung | Versicherer bürgt gegen laufende Prämie des Mieters | seriösen Anbieter, klare Bedingungen |
Welche Form gilt, legen Sie im Mietvertrag fest. Eine andere Form als vereinbart müssen Sie nicht akzeptieren. Für Privatvermieter ist die Barkaution auf einem Kautionskonto meist am einfachsten zu handhaben.
Die Anlagepflicht: getrennt, geschützt, verzinst
Eine Barkaution müssen Sie getrennt von Ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, gesetzlich vorgesehen ist der übliche Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Andere Anlageformen sind möglich, wenn Sie das mit dem Mieter vereinbaren. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
In der Praxis bedeutet das: ein eigenes, ausdrücklich als Mietkautions- oder Treuhandkonto gekennzeichnetes Konto für jeden Mieter. Nur so ist das Geld geschützt, falls Gläubiger auf Ihr Vermögen zugreifen oder Sie in Insolvenz geraten. Die Kaution auf dem Girokonto oder dem eigenen Tagesgeldkonto zu parken, ist ein häufiger und ernster Fehler. Der Mieter kann einen Nachweis über die Anlage verlangen; wer die Kaution zweckwidrig verwendet, riskiert sogar eine Strafbarkeit wegen Untreue.
Während des Mietverhältnisses
Die Kaution sichert Ihre Ansprüche, ist aber kein Topf für laufende Streitigkeiten. Wegen bestrittener Forderungen dürfen Sie während des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht auf die Kaution zugreifen. Bei unstreitigen oder gerichtlich festgestellten Forderungen ist ein Zugriff möglich; der Mieter muss die Kaution dann wieder auffüllen.
Umgekehrt darf der Mieter die Kaution nicht „abwohnen“, also die letzten Mieten nicht mit dem Hinweis auf die Kaution einbehalten. Gerät er mit der Miete in Rückstand, bleibt das ein normaler Zahlungsverzug. Wie Sie dann vorgehen, beschreibt unser Beitrag Mietausfall: Was Sie tun müssen.
Abrechnung nach dem Auszug
Nach dem Ende des Mietverhältnisses dürfen Sie prüfen, ob Ihnen noch Ansprüche zustehen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; als angemessen gelten häufig einige Monate, je nach Einzelfall. Behalten Sie aber zwei Fristen im Blick:
- Sechs Monate für Schäden: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Nehmen Sie die Wohnung deshalb mit Protokoll ab und machen Sie Forderungen zügig geltend.
- Betriebskosten: Steht die Abrechnung für das letzte Jahr noch aus, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution bis dahin zurückbehalten.
Normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen ist kein Schaden. Ob und in welchem Umfang der Mieter renovieren musste, hängt von den Klauseln im Vertrag ab – mehr dazu unter Schönheitsreparaturen.
Beispiel einer Kautionsabrechnung: Die Kaution von 1.920 € lag drei Jahre auf einem Kautionskonto, angenommen zu 1 % pro Jahr.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaution | 1.920,00 € |
| Zinsen (1 % p. a., drei Jahre) | 58,18 € |
| abzüglich Reparatur einer beschädigten Zimmertür | – 250,00 € |
| abzüglich Einbehalt für ausstehende Betriebskosten | – 200,00 € |
| Auszahlung an den Mieter | 1.528,18 € |
Belegen Sie Abzüge mit Rechnungen oder Kostenvoranschlägen, und rechnen Sie den Einbehalt ab, sobald die Betriebskostenabrechnung vorliegt. Eine kurze Checkliste für die Abrechnung:
- Wohnungsabnahme mit Protokoll, Fotos, Zählerständen und Schlüsselrückgabe.
- Offene Forderungen beziffern und belegen, normale Abnutzung dabei außen vor lassen.
- Zinsen vom Kautionskonto vollständig ausweisen.
- Einen Einbehalt für die Betriebskosten begründen und in der Höhe angemessen halten.
- Den Restbetrag auf ein vom Mieter benanntes Konto überweisen und die Abrechnung schriftlich übersenden.
Kaution beim Kauf einer vermieteten Wohnung
Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, treten Sie mit der Eigentumsumschreibung in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Das bedeutet: Am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie die Kaution zurückzahlen – auch dann, wenn der Verkäufer sie Ihnen nie übergeben hat. Regeln Sie die Übertragung deshalb im Kaufvertrag und lassen Sie sich Kontoauszug, Kautionshöhe und Zinsstand nachweisen. Mehr zu den Folgen des Kaufs unter Kauf bricht nicht Miete.
Fazit
Die Kaution schützt Sie nur, wenn Sie sie richtig behandeln: nicht mehr als drei Nettokaltmieten verlangen, Ratenzahlung akzeptieren, getrennt und gekennzeichnet anlegen und nach dem Auszug zügig und belegt abrechnen. Wer eine vermietete Wohnung kauft, sollte die Kaution bei der Übergabe genauso sorgfältig prüfen wie den Mietvertrag selbst.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
