Viele Anleger kaufen bewusst eine vermietete Wohnung: Die Miete fließt vom ersten Tag an, eine Mietersuche entfällt. Dafür übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag genau so, wie er ist – mit allen Rechten und allen Pflichten. „Kauf bricht nicht Miete“ heißt der Grundsatz, den § 566 BGB festschreibt. Was das für Sie bedeutet und was Sie vor dem Kauf prüfen sollten, lesen Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit Ihrer Eintragung als Eigentümer treten Sie automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB).
- Der Vertrag gilt unverändert weiter: Miethöhe, Laufzeit und Nebenabreden bleiben, ein Sonderkündigungsrecht wegen des Kaufs gibt es nicht.
- Die Mietkaution geht mit über, und Sie müssen sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen (§ 566a BGB).
- Prüfen Sie Mietvertrag und Mietverhältnis vor dem Kauf so gründlich wie die Wohnung selbst.
Was § 566 BGB regelt
Wird vermieteter Wohnraum veräußert, tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein. Es braucht dafür keinen neuen Vertrag und keine Zustimmung des Mieters. Maßgeblich ist der Eigentumserwerb, also die Eintragung im Grundbuch. Für die Zeit zwischen dem vereinbarten Stichtag und der Eintragung regelt der Kaufvertrag, wem die Mieten zustehen – mehr dazu im Beitrag zum Nutzen- und Lastenwechsel.
Die Regel schützt in erster Linie den Mieter: Er soll durch einen Verkauf nicht seine Wohnung verlieren. Für Sie als Käufer bedeutet sie Planbarkeit bei den Einnahmen, aber auch Bindung. Sie können sich den Mieter nicht aussuchen und die Konditionen nicht neu verhandeln. Erfüllen Sie als neuer Vermieter Ihre Pflichten nicht, kann übrigens der Verkäufer dem Mieter unter Umständen weiter haften – auch deshalb achten Verkäufer auf saubere Übergaben.
Was Sie mit dem Mietvertrag übernehmen
| Bereich | Was für Sie gilt |
|---|---|
| Miethöhe | bleibt; Erhöhung nur nach gesetzlichen Regeln |
| Staffel- oder Indexmiete | läuft wie vereinbart weiter |
| Kündigungsverzicht, Befristung | bindet auch Sie |
| Nebenabreden | gelten weiter, z. B. zu Haustieren oder Untervermietung |
| bestehende Mängel | Mieter kann auch Ihnen gegenüber mindern |
| Kaution | geht auf Sie über, inklusive Rückzahlungspflicht |
Auch ungünstige Klauseln übernehmen Sie. Ist etwa eine Regelung zu Schönheitsreparaturen unwirksam, gilt das für Sie genauso wie für den Verkäufer. Mündliche Zusagen des Verkäufers an den Mieter können ebenfalls Teil des Mietverhältnisses geworden sein. Fragen Sie deshalb ausdrücklich nach Absprachen außerhalb des schriftlichen Vertrags.
Die Kaution: Achtung bei der Übergabe
Mit dem Eigentum gehen auch die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit auf Sie über (§ 566a BGB). Für Sie heißt das: Zieht der Mieter aus, verlangt er die Kaution von Ihnen zurück – auch dann, wenn der Verkäufer sie Ihnen nie übergeben hat. Den Verkäufer müssten Sie in diesem Fall selbst in Anspruch nehmen.
Regeln Sie im Kaufvertrag deshalb, dass die Kaution samt Zinsen an Sie übertragen wird, etwa durch Umschreibung des Kautionskontos oder Verrechnung mit dem Kaufpreis. Lassen Sie sich nachweisen, dass sie getrennt vom Vermögen des Verkäufers angelegt ist. Welche Anlagepflichten danach für Sie gelten, erklärt der Beitrag zur Mietkaution für Vermieter.
Kündigung und Eigenbedarf: Was der Kauf nicht ändert
Ein Eigentümerwechsel gibt Ihnen kein Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Es gelten die allgemeinen Regeln: Kündigen können Sie ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur bei einem berechtigten Interesse, etwa erheblichen Pflichtverletzungen des Mieters oder Eigenbedarf. Ein vereinbarter Kündigungsverzicht bindet Sie für dessen Dauer.
Wurde das Haus erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gilt für Eigenbedarfskündigungen zusätzlich eine mehrjährige Sperrfrist. Für Kapitalanleger, die langfristig vermieten wollen, sind diese Grenzen meist kein Hindernis – wer später selbst einziehen möchte, sollte sie aber vor dem Kauf kennen und sich im Zweifel anwaltlich beraten lassen.
Der erste Kontakt mit dem Mieter
Ein Eigentümerwechsel verunsichert viele Mieter. Ein sachliches, gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer schafft Klarheit und legt die Grundlage für ein gutes Verhältnis. Es sollte enthalten:
- ab welchem Monat Sie Ansprechpartner sind und die Miete erhalten
- die neue Bankverbindung für die Mietzahlungen
- Ihre Kontaktdaten für Anliegen und Schadensmeldungen
- den Hinweis, dass der Mietvertrag unverändert weiterläuft
Zahlt der Mieter in Unkenntnis des Wechsels weiter an den Verkäufer, wird er dadurch in der Regel von seiner Schuld frei. Den Ausgleich müssten Sie dann mit dem Verkäufer klären. Ein frühzeitiges Schreiben vermeidet diesen Umweg.
Beispiel: Bestandsmiete, Rendite und Erhöhungsspielraum
Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Wohnung mit 65 m² für 190.000 €. Die Kaltmiete beträgt 8,50 €/m², also 552,50 € im Monat, und ist seit mehr als drei Jahren unverändert. Die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen liegt im Beispiel bei 10,50 €/m².
Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf sie aber höchstens um 20 % steigen, in Gebieten mit entsprechender Landesverordnung nur um 15 % (Kappungsgrenze). Ob eine solche Verordnung für den Ort Ihrer Wohnung gilt, prüfen Sie anhand der aktuellen Rechtslage.
| Variante | Miete pro m² | Monatsmiete | Bruttomietrendite |
|---|---|---|---|
| Bestandsmiete | 8,50 € | 552,50 € | 3,49 % |
| Erhöhung, Kappung 15 % | 9,78 € | 635,38 € | 4,01 % |
| Erhöhung, Kappung 20 % | 10,20 € | 663,00 € | 4,19 % |
Die Vergleichsmiete von 10,50 € erreichen Sie in beiden Fällen vorerst nicht, die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung. Mit 20 % ergäben sich 110,50 € mehr im Monat, mit 15 % rund 82,88 €. Wie Sie eine Erhöhung korrekt begründen, lesen Sie im Beitrag Kaltmiete rechtssicher erhöhen. Bei einer Indexmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete übrigens ausgeschlossen. Rendite und Kaufpreisfaktor für Ihr Objekt können Sie mit dem Mietrendite-Rechner ermitteln.
Checkliste: das Mietverhältnis vor dem Kauf prüfen
- Vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen und Anlagen anfordern.
- Mietkonto der letzten zwölf bis 24 Monate ansehen: Zahlt der Mieter pünktlich?
- Datum und Höhe der letzten Mieterhöhung klären.
- Kautionshöhe, Anlageform und Nachweis prüfen.
- Nach Mängelanzeigen, Mietminderungen oder laufenden Streitigkeiten fragen.
- Letzte Betriebskostenabrechnungen und Einwände des Mieters ansehen.
- Absprachen außerhalb des Vertrags klären, etwa Einbauten des Mieters.
- Im Kaufvertrag regeln: Übergabe der Kaution, Mietrückstände, Information des Mieters.
Fazit
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung kaufen Sie den Mietvertrag mit: Miethöhe, Laufzeit, Nebenabreden und Kaution gehen unverändert auf Sie über. Das sichert Ihnen laufende Einnahmen, begrenzt aber Ihren Spielraum. Wer den Mietvertrag, das Zahlungsverhalten und die Kaution vor dem Kauf sorgfältig prüft, weiß genau, was er erwirbt. Wird die Wohnung später einmal frei, unterstützen wir unsere Käufer auf Wunsch über unser Netzwerk bei der Neuvermietung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
