Sonder-AfA und degressive AfA im Neubau: Der Turbo für Ihre Steuerersparnis

Wer eine neu gebaute Wohnung als Kapitalanlage kauft, hört schnell von „Sonder-AfA“ und „degressiver AfA“ – oft in einem Atemzug, als wäre es dasselbe. Tatsächlich sind es zwei getrennte Regelungen mit unterschiedlichen Voraussetzungen, die sich allerdings kombinieren lassen. Wir erklären, wie beide funktionieren, wie viel sie im ersten Jahr bewirken können und wo die Grenzen des „Turbos“ liegen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) ersetzt die lineare AfA: 5 % vom jeweiligen Restwert statt 3 % gleichbleibend.
• Die Sonder-AfA (§ 7b EStG) kommt zusätzlich hinzu: 5 % pro Jahr für vier Jahre – aber nur bei hohem Energiestandard und unter Kostengrenzen.
• Beide lassen sich kombinieren. Im ersten Jahr sind so im Beispiel mehr als 9 % der Gebäudekosten absetzbar.
• Es handelt sich um vorgezogene Abschreibung, nicht um zusätzliche: Der Vorteil liegt im Zeitpunkt und in der Steuerfreiheit nach zehn Jahren.

Zwei Paragrafen, zwei Instrumente

Zur Einordnung: Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 gilt regulär die lineare AfA von 3 % pro Jahr. Die Grundlagen dazu lesen Sie im Beitrag zur linearen Gebäude-AfA. Die beiden Neubau-Regeln setzen an unterschiedlichen Stellen an:

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Bei der degressiven AfA setzen Sie jedes Jahr 5 % vom noch nicht abgeschriebenen Restwert an. Im ersten Jahr ist das deutlich mehr als die linearen 3 %, danach sinkt der Betrag von Jahr zu Jahr. Irgendwann liegt die degressive AfA unter dem, was eine lineare Abschreibung bringen würde – deshalb erlaubt das Gesetz einen späteren Wechsel zur linearen AfA. Wann sich dieser Wechsel lohnt, sollte Ihre Steuerberatung für Ihr Objekt berechnen.

Voraussetzungen (Stand 2026):

• neues Wohngebäude oder neue Wohnung, mit deren Bau zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 begonnen wurde
• beim Kauf: Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung
• Nutzung zu Wohnzwecken, im Privatvermögen also Vermietung

Einen bestimmten Energiestandard oder eine Kostenobergrenze verlangt die degressive AfA nicht. Im ersten Jahr wird sie – wie die lineare AfA – monatsgenau gekürzt.

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG

Die Sonder-AfA ist eine echte Zusatzabschreibung. Neben der regulären AfA dürfen Sie im Jahr der Anschaffung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 % zusätzlich absetzen. Dafür sind die Voraussetzungen deutlich strenger:

• Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029
• Energiestandard: Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), nachgewiesen durch ein Zertifikat
• Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes dürfen 5.200 € je m² Wohnfläche nicht übersteigen. Wird die Grenze überschritten, entfällt die Sonder-AfA vollständig.
• Bemessungsgrundlage: höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche, auch wenn die Wohnung mehr gekostet hat
• Kauf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung
• Vermietung zu Wohnzwecken im Anschaffungsjahr und in den neun Folgejahren

Wird die Wohnung innerhalb dieses Zehnjahreszeitraums nicht mehr vermietet, droht die Rückgängigmachung der Sonder-AfA. Außerdem unterliegt die Förderung dem EU-Beihilferecht (De-minimis-Regeln) – wer mehrere geförderte Objekte oder andere Beihilfen hat, sollte das prüfen lassen.

Beispielrechnung: Was beide Regeln im ersten Jahr bewirken

Angenommen, Sie kaufen eine neue Wohnung mit 70 m² Wohnfläche. Auf das Gebäude entfallen einschließlich anteiliger Nebenkosten 330.000 €, das sind rund 4.714 € je m² – die Obergrenze von 5.200 € ist eingehalten. Die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA ist auf 4.000 € × 70 m² = 280.000 € begrenzt. Vereinfachend rechnen wir mit vollen Jahren und einem Grenzsteuersatz von 35 %.

Über die ersten vier Jahre betrachtet ergibt die lineare AfA 39.600 €, die degressive AfA allein rund 61.213 € (16.500 €, 15.675 €, 14.891 €, 14.147 €) und die Sonder-AfA zusätzlich 56.000 €. Wie degressive AfA und Sonder-AfA in den Folgejahren genau ineinandergreifen, hängt vom Restwert ab und sollte für Ihr Objekt einzeln durchgerechnet werden.

Vier häufige Verwechslungen

• „Die Sonder-AfA ersetzt die normale AfA.“ Nein. Sie kommt zur linearen oder degressiven AfA hinzu. Die degressive AfA dagegen tritt an die Stelle der linearen.
• „Für die degressive AfA braucht es ein Effizienzhaus 40.“ Nein. Energiestandard und Kostengrenzen sind Voraussetzungen der Sonder-AfA, nicht der degressiven AfA.
• „Jede Neubauwohnung ab 2023 ist begünstigt.“ Nein. Die degressive AfA verlangt einen Baubeginn ab dem 1.10.2023, die Sonder-AfA einen Bauantrag ab 2023 plus Energiestandard und Kostengrenzen. Für Bestandswohnungen gelten beide Regeln nicht.
• „5.200 € und 4.000 € sind dasselbe.“ Nein. Die 5.200 € je m² sind eine Ausschlussgrenze: Wer darüber liegt, bekommt gar keine Sonder-AfA. Die 4.000 € je m² begrenzen nur die Bemessungsgrundlage.

Turbo mit Bremse: was Sie bedenken sollten

• Vorgezogen, nicht zusätzlich: Insgesamt können Sie nie mehr als die Anschaffungskosten des Gebäudes abschreiben. Was Sie heute mehr absetzen, fehlt später. Der Vorteil liegt im Zinseffekt und darin, dass ein Verkaufsgewinn nach mehr als zehn Jahren in der Regel steuerfrei bleibt – siehe Spekulationsfrist.
• Grenzsteuersatz: Sehr hohe Abschreibungen können Ihr Einkommen so weit senken, dass der Steuersatz auf die letzten Euro sinkt. Der Effekt pro Euro AfA wird dann kleiner.
• Verkauf vor zehn Jahren: Die genutzte AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn.
• Preis vor Steuer: Effizienzhaus 40 mit QNG ist teurer zu bauen. Ein Aufpreis sollte sich auch ohne Steuereffekt durch Qualität, niedrige Nebenkosten und Vermietbarkeit rechtfertigen.

Checkliste: Unterlagen vom Bauträger

• Datum von Bauantrag bzw. Bauanzeige und Baubeginn
• Nachweis Effizienzhaus 40 und QNG-Zertifikat (für die Sonder-AfA)
• Wohnflächenberechnung
• Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden, Gebäude und gegebenenfalls Stellplatz
• voraussichtliches Fertigstellungsjahr, damit der Kaufvertrag rechtzeitig geschlossen wird

Ob ein Neubau überhaupt besser zu Ihrer Strategie passt als eine Bestandswohnung, vergleichen wir im Beitrag Neubau vs. Bestandsimmobilie.

Fazit

Degressive AfA und Sonder-AfA sind zwei unterschiedliche Werkzeuge: Die eine ersetzt die lineare Abschreibung durch eine anfangs höhere, die andere kommt bei strengen Energie- und Kostenvorgaben zusätzlich obendrauf. Kombiniert können sie die Steuerlast in den ersten Jahren deutlich senken – vorausgesetzt, Objekt, Preis und Unterlagen stimmen. Wenn Sie eine Neubauwohnung in Dresden in Betracht ziehen, rechnen wir die Varianten gern in einer persönlichen Beispielrechnung durch; die verbindliche steuerliche Prüfung übernimmt Ihre Steuerberatung.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.