Spätestens ab der zweiten oder dritten Wohnung taucht die Frage auf: Sollte ich meine Immobilien nicht besser in einer eigenen GmbH halten? Die niedrigen Unternehmenssteuersätze klingen verlockend. Doch die vermögensverwaltende GmbH ist kein Steuersparmodell für jeden – sie hat klare Stärken, aber auch Nachteile, die gerade Einsteiger oft unterschätzen. Wir stellen beide Wege nebeneinander.
Das Wichtigste in Kürze
- Privat versteuern Sie Mietüberschüsse mit Ihrem persönlichen Steuersatz, können Verluste aber mit dem Gehalt verrechnen und nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.
- In der vermögensverwaltenden GmbH (VV-GmbH) liegt die Steuer auf Mietgewinne bei rund 15,8 %, solange das Geld im Unternehmen bleibt.
- Ausschüttungen an Sie werden nochmals besteuert, und eine steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren gibt es in der GmbH nicht.
- Die GmbH lohnt sich eher für größere Bestände mit laufenden Überschüssen, die reinvestiert werden sollen.
Der Normalfall: Immobilien im Privatvermögen
Die meisten Kapitalanleger halten ihre Wohnungen privat. Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – je nach Einkommen bis zu 45 % zuzüglich gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Die Grundmechanik erklärt der Beitrag Steuern sparen mit Immobilien.
Zwei Vorteile des Privatbesitzes sind schwer zu ersetzen:
- Verlustverrechnung: In den ersten Jahren übersteigen Zinsen und AfA oft die Miete. Diese Verluste mindern Ihre Steuer auf das Gehalt.
- Steuerfreier Verkauf: Nach mehr als zehn Jahren bleibt ein Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.
So wird die vermögensverwaltende GmbH besteuert
Eine VV-GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, deren Zweck allein darin besteht, eigenen Grundbesitz zu verwalten und zu vermieten. Ihr Gewinn unterliegt der Körperschaftsteuer von 15 % plus Solidaritätszuschlag, zusammen 15,825 %. Beschlossen ist eine schrittweise Senkung der Körperschaftsteuer ab 2028 bis auf 10 % im Jahr 2032 (Stand 2026).
Eine GmbH ist an sich gewerbesteuerpflichtig. Verwaltet sie aber ausschließlich eigenen Grundbesitz, kann sie die sogenannte erweiterte Kürzung nutzen: Die Mieterträge bleiben dann praktisch frei von Gewerbesteuer. Diese Kürzung ist allerdings empfindlich. Schon schädliche Nebentätigkeiten oder ein Verkauf mehrerer Objekte in kurzer Zeit, der als gewerblicher Grundstückshandel gilt, können sie gefährden – mehr dazu im Beitrag zur 3-Objekt-Grenze.
Holen Sie Gewinne aus der GmbH heraus, ist eine zweite Steuerstufe fällig: Ausschüttungen unterliegen bei Ihnen der Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 % ohne Kirchensteuer. Unter bestimmten Voraussetzungen ist alternativ das Teileinkünfteverfahren wählbar.
Vergleichsrechnung: 20.000 € Überschuss
Angenommen, eine Wohnungsgruppe erwirtschaftet nach Zinsen, AfA und Kosten einen steuerpflichtigen Überschuss von 20.000 € im Jahr. Vereinfachend ohne Kirchensteuer und ohne Solidaritätszuschlag im Privatbereich:
| Variante | Steuer | Verbleibt |
|---|---|---|
| Privat, Grenzsteuersatz 35 % | 7.000 € | 13.000 € |
| Privat, Grenzsteuersatz 42 % | 8.400 € | 11.600 € |
| GmbH, Gewinn bleibt im Unternehmen | 3.165 € | 16.835 € in der GmbH |
| GmbH, Gewinn wird voll ausgeschüttet | 7.605 € | 12.395 € bei Ihnen |
Das Ergebnis zeigt den Kern: Die GmbH spart vor allem dann Steuern, wenn die Überschüsse im Unternehmen bleiben – etwa für Sondertilgungen oder Eigenkapital für die nächste Wohnung. Wer die Erträge für den Lebensunterhalt braucht, zahlt bei voller Ausschüttung insgesamt rund 38 % und damit mehr als bei einem Grenzsteuersatz von 35 %. Nach der beschlossenen Senkung auf 10 % Körperschaftsteuer läge die Gesamtbelastung bei voller Ausschüttung im Beispiel rechnerisch bei rund 34 %.
Warum die Tilgung den Unterschied macht
Die Tilgung eines Darlehens ist nie steuerlich abziehbar – weder privat noch in der GmbH. Sie wird also immer aus bereits versteuertem Geld bezahlt. Privat ist dieses Geld mit Ihrem persönlichen Satz von beispielsweise 42 % belastet, in der GmbH nur mit rund 15,8 %. Bei einem wachsenden Bestand, dessen Darlehen aus den Mietüberschüssen getilgt werden, bleibt in der GmbH deshalb mehr Geld für Tilgung und Neuinvestitionen übrig.
Die Abschreibung funktioniert in der GmbH dagegen ähnlich wie privat: Auch hier wird nur das Gebäude abgeschrieben, bei Wohngebäuden in der Regel mit denselben Sätzen. Ein zusätzlicher AfA-Vorteil entsteht durch die GmbH also nicht.
Und bei Erbschaft oder Schenkung?
Gesellschaftsanteile lassen sich in Teilen und über Jahre verteilt übertragen, was die Nachfolgeplanung flexibel macht. Die großzügigen erbschaftsteuerlichen Begünstigungen für Betriebsvermögen greifen bei einer rein vermögensverwaltenden GmbH aber in der Regel nicht. Die persönlichen Freibeträge gelten in beiden Fällen – wie sich die Bewertung unterscheidet, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Die Nachteile der GmbH
- Keine Verlustverrechnung mit dem Gehalt: Anfangsverluste bleiben in der GmbH und können nur mit späteren Gewinnen der GmbH verrechnet werden.
- Keine Zehnjahresfrist: Verkauft die GmbH eine Wohnung, ist der Gewinn immer steuerpflichtig – egal nach wie vielen Jahren.
- Übertragung bestehender Wohnungen: Bringen Sie privat gehaltene Wohnungen in die GmbH ein, fällt in der Regel erneut Grunderwerbsteuer an. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann zusätzlich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.
- Höhere laufende Kosten: Gründung beim Notar, Stammkapital, Bilanzierung, Jahresabschluss, Offenlegung und Steuerberatung kosten jedes Jahr spürbar mehr als die Anlage V.
- Finanzierung: Banken verlangen bei kleinen Gesellschaften häufig persönliche Bürgschaften der Gesellschafter. Die Konditionen können ungünstiger sein als bei einer Privatfinanzierung.
- Zugriff auf das Geld: Privatentnahmen gibt es nicht. Geld fließt nur über Ausschüttung, Gehalt oder Darlehen – jeweils mit eigenen steuerlichen Regeln.
Wann lohnt sich was?
Eher Privatbesitz
- Sie starten mit einer oder wenigen Wohnungen.
- Sie möchten Anfangsverluste mit Ihrem Gehalt verrechnen.
- Sie wollen sich die Option eines steuerfreien Verkaufs nach zehn Jahren offenhalten.
- Sie benötigen die Mietüberschüsse später für Ihren Lebensunterhalt, etwa im Ruhestand.
Eher VV-GmbH
- Sie planen einen größeren, wachsenden Bestand mit dauerhaft positiven Überschüssen.
- Die Erträge sollen über viele Jahre reinvestiert werden.
- Ihr persönlicher Grenzsteuersatz ist dauerhaft hoch.
- Sie denken an eine Nachfolgeplanung, bei der Gesellschaftsanteile übertragen werden sollen.
Viele Anleger fahren zweigleisig: Die ersten Wohnungen bleiben privat, später kommen Käufe in einer GmbH hinzu. Wie ein Bestand Schritt für Schritt wächst, beschreibt der Beitrag Das 10-Wohnungen-Ziel. Ab wann sich Strukturen und Systeme lohnen, lesen Sie unter Immobilienbestand skalieren.
Die Entscheidung für oder gegen eine GmbH hängt von Einkommen, Vermögen, Familiensituation und Zielen ab und lässt sich nur schwer rückgängig machen. Lassen Sie beide Varianten vorab von Ihrer Steuerberatung mit Ihren Zahlen durchrechnen.
Fazit
Für die erste Kapitalanlage ist der Privatbesitz in den meisten Fällen die einfachere und steuerlich passendere Lösung: Verluste wirken sofort, und nach zehn Jahren bleibt ein Verkaufsgewinn steuerfrei. Die VV-GmbH spielt ihre Stärke erst aus, wenn ein wachsender Bestand dauerhaft Überschüsse erzielt, die im Unternehmen bleiben sollen. Unabhängig von der Struktur rechnen wir Ihnen gern für eine konkrete Wohnung in Dresden durch, wie sich Miete, Finanzierung und Kosten entwickeln.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
