Wer muss streichen, wenn der Mieter auszieht? Kaum ein Thema des Mietrechts hat sich durch die Rechtsprechung so stark verändert wie die Schönheitsreparaturen. Viele ältere Mietverträge enthalten Klauseln, die heute unwirksam sind – mit der Folge, dass der Mieter gar nicht renovieren muss. Für Vermieter und Käufer vermieteter Wohnungen lohnt deshalb ein genauer Blick in den Vertrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Nach dem Gesetz ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Per Formularvertrag kann er sie nur unter strengen Voraussetzungen auf den Mieter übertragen.
- Unwirksam sind unter anderem starre Fristen, Endrenovierungs- und Quotenklauseln sowie die Übertragung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich.
- Ist eine Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht des Mieters vollständig.
- Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, muss der Mieter unabhängig davon ersetzen.
Was zu den Schönheitsreparaturen gehört
Schönheitsreparaturen beseitigen die Spuren des normalen Wohnens. In der Praxis orientiert sich die Rechtsprechung an einer Definition aus dem Wohnungsbaurecht. Danach gehören dazu:
| Gehört dazu | Gehört nicht dazu |
|---|---|
| Tapezieren, Streichen von Wänden und Decken | Abschleifen und Versiegeln von Parkett |
| Streichen der Heizkörper und Heizrohre | Austausch von Teppichböden |
| Streichen der Innentüren | Außenanstrich von Fenstern und Türen |
| Fenster und Außentüren von innen streichen | Reparaturen an Installationen |
Ohne wirksame Vereinbarung muss der Vermieter diese Arbeiten bei Bedarf selbst ausführen (§ 535 BGB). Die Übertragung auf den Mieter ist zwar üblich, aber eben nur zulässig, wenn die Klausel der strengen Kontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen standhält.
Welche Klauseln heute unwirksam sind
Seit Mitte der 2000er-Jahre hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine ganze Reihe gängiger Klauseln gekippt. Ein Überblick:
| Klauseltyp | Inhalt | Bewertung |
|---|---|---|
| Starre Fristen | Renovierung „spätestens alle drei Jahre“ | unwirksam |
| Weiche Fristen | „im Allgemeinen“, abhängig vom Zustand | grundsätzlich wirksam |
| Endrenovierung | Renovierung bei Auszug unabhängig vom Zustand | unwirksam |
| Quotenabgeltung | anteilige Kosten bei Auszug vor Fälligkeit | unwirksam (BGH 2015) |
| Fachhandwerker | Renovierung nur durch einen Fachbetrieb | unwirksam |
| Farbvorgaben | bestimmte Farben während der Mietzeit | unwirksam |
Hinzu kommt der Summierungseffekt: Zwei Klauseln, die für sich genommen zulässig wären, können zusammen den Mieter unangemessen benachteiligen und dann insgesamt unwirksam sein, etwa eine wirksame Renovierungsklausel in Kombination mit einer zusätzlichen Pflicht zur Endrenovierung.
Die Folge einer unwirksamen Klausel ist drastisch: Sie wird nicht auf ein zulässiges Maß zurückgeführt, sondern fällt ersatzlos weg. Dann gilt das Gesetz, und die Renovierung ist Sache des Vermieters. Warum das so ist, erklären wir im Beitrag Der Mietvertrag: Mustervorlage vs. individuell.
Sonderfall: unrenoviert übergebene Wohnung
Besonders folgenreich ist eine Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2015: Wird eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine Formularklausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam – es sei denn, der Mieter erhält dafür einen angemessenen Ausgleich. Ein nur symbolischer Nachlass reicht dafür nicht. Auch eine Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter über die Übernahme der Renovierung ändert daran gegenüber dem Vermieter nichts.
Für Vermieter folgt daraus vor allem eines: Dokumentieren Sie den Zustand bei der Übergabe genau. Ein Übergabeprotokoll mit datierten Fotos, das eine frisch renovierte Wohnung belegt, ist im Streitfall Gold wert.
Der BGH hat 2020 zudem entschieden, dass ein Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung bei unwirksamer Klausel vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn sich der Zustand während der Mietzeit wesentlich verschlechtert hat – sich dann aber in der Regel an den Kosten zur Hälfte beteiligen muss.
Was beim Auszug gilt
Ob der Mieter beim Auszug renovieren muss, hängt allein von der Wirksamkeit der Klausel und vom tatsächlichen Zustand ab:
- Wirksame Klausel und Renovierung fällig: Der Mieter muss fachgerecht in mittlerer Art und Güte renovieren, darf aber selbst Hand anlegen. Kommt er dem nicht nach, müssen Sie ihm in der Regel zunächst eine angemessene Frist setzen, bevor Sie Geld verlangen können.
- Unwirksame Klausel: Der Mieter muss nicht renovieren. Die Kosten tragen Sie.
- Schäden: Unabhängig von der Klausel muss der Mieter Schäden ersetzen, die über die normale Abnutzung hinausgehen, etwa Brandflecken, übermäßig viele Bohrlöcher in Fliesen oder Verfärbungen, die sich mit normalem Streichen nicht beseitigen lassen. Bohrlöcher in üblichem Umfang gehören dagegen zum normalen Wohnen.
Hat ein Mieter bei Einzug neutrale Wände übernommen und sie während der Mietzeit in kräftigen Farben gestrichen, kann er nach der Rechtsprechung verpflichtet sein, diesen Zustand beim Auszug zu beseitigen – auch ohne wirksame Renovierungsklausel. Denken Sie in allen Fällen an die kurze Verjährung: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe. Wie Sie berechtigte Forderungen mit der Kaution verrechnen, lesen Sie im Beitrag zur Mietkaution.
Wenn der Mieter trotz unwirksamer Klausel renoviert hat
Manche Mieter renovieren beim Auszug, weil sie sich wegen einer Klausel dazu verpflichtet fühlen, die sich später als unwirksam herausstellt. Nach der Rechtsprechung kann der Mieter dann unter Umständen einen Ausgleich für seine Arbeit und das Material verlangen. Dieser Anspruch verjährt allerdings ebenfalls kurz, nämlich sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses. Nicht zu verwechseln sind die Schönheitsreparaturen übrigens mit Kleinreparaturen, etwa an Wasserhähnen oder Lichtschaltern: Für sie gelten eigene Regeln mit Höchstbeträgen.
Was das für Kapitalanleger bedeutet
Für Ihre Kalkulation ist die realistische Annahme oft: Bei vielen Mieterwechseln tragen Sie die Renovierung selbst – entweder weil die Klausel unwirksam ist oder weil Sie die Wohnung für die Neuvermietung ohnehin in einem einheitlichen, frischen Zustand anbieten wollen.
- Beim Kauf einer vermieteten Wohnung: Prüfen Sie die Renovierungsklausel im bestehenden Vertrag, den Sie übernehmen. Ältere Verträge mit starren Fristen sind häufig. Mehr dazu unter Kauf bricht nicht Miete.
- Bei der Neuvermietung: Übergeben Sie die Wohnung renoviert, dokumentieren Sie das und verwenden Sie eine aktuelle Vertragsvorlage mit weichen, zustandsabhängigen Fristen.
- In der Kalkulation: Planen Sie eine Rücklage ein. Angenommen, Malerarbeiten beim Mieterwechsel kosten 1.800 € und fallen etwa alle sechs Jahre an, entspricht das 300 € im Jahr oder 25 € im Monat.
Oft genügen beim Mieterwechsel schon überschaubare Arbeiten wie Streichen, neue Silikonfugen oder ausgetauschte Steckdosenabdeckungen, um eine Wohnung deutlich aufzuwerten. Anregungen dazu finden Sie im Beitrag zur Pinselrenovierung.
Fazit
Schönheitsreparaturklauseln sind ein Minenfeld: Starre Fristen, Endrenovierungs- und Quotenklauseln halten nicht, und bei unrenoviert übergebenen Wohnungen scheitert die Übertragung ohne Ausgleich. Wer als Vermieter auf eine aktuelle Klausel, eine dokumentierte renovierte Übergabe und eine eigene Rücklage für den Mieterwechsel setzt, kalkuliert realistisch und vermeidet Streit beim Auszug. Käufer unserer Objekte können für Renovierungen beim Mieterwechsel zudem auf unser Handwerkernetzwerk zurückgreifen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
