Mit der Zinswende ab 2022 hat sich die Rechnung für Kapitalanleger grundlegend verändert. Kalkulationen, die bei Zinsen um ein oder zwei Prozent mühelos aufgingen, zeigen seitdem deutlich höhere Zuzahlungen. Viele Anleger haben deshalb abgewartet. Doch gute Investitionen sind auch bei höheren Zinsen möglich – sie entstehen nur anders: über den Einkaufspreis, eine solide Finanzierungsstruktur und einen realistischen Blick auf Steuern und Miete.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei höheren Zinsen entscheidet der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete stärker als früher über die Wirtschaftlichkeit.
- Der Leverage-Effekt wirkt nur, wenn die Wohnung mehr abwirft, als der Kredit kostet – das ist heute kein Selbstläufer mehr.
- Steuerliche Abschreibungen, Mietentwicklung und eine passende Tilgung können eine Investition tragfähig machen.
- Kalkulieren Sie mit den Zinsen von heute, nicht mit der Hoffnung auf sinkende Zinsen.
Was sich durch die Zinswende verändert hat
Ein Rechenbeispiel zeigt den Unterschied. Angenommen, Sie kaufen eine 60-m²-Wohnung mit einer Kaltmiete von 600 € im Monat. Nicht umlagefähige Kosten setzen wir mit 50 € im Monat an. Der Kaufpreis wird vollständig finanziert, die Nebenkosten zahlen Sie aus Eigenkapital, die Tilgung beträgt 2 %. Verglichen werden ein Sollzins von 1,5 %, wie er in der Niedrigzinsphase möglich war, und unser Standardwert von 3,7 %, jeweils als Beispiel.
| Beispiel | Faktor 25, Zins 1,5 % | Faktor 25, Zins 3,7 % | Faktor 22, Zins 3,7 % |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 180.000 € | 180.000 € | 158.400 € |
| Monatsrate | 525,00 € | 855,00 € | 752,40 € |
| davon Tilgung | 300,00 € | 300,00 € | 264,00 € |
| Cashflow vor Steuern | +25,00 € | −305,00 € | −202,40 € |
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Bei gleichem Faktor kostet die Wohnung im Beispiel nun 330 € mehr im Monat. Ein um rund 12 % niedrigerer Kaufpreis gleicht davon gut 100 € aus. Um die Rate allein über den Preis wieder auf das frühere Niveau zu bringen, müsste der Kaufpreis um fast 40 % sinken. Das zeigt: Ein einzelner Hebel reicht selten, mehrere zusammen schon eher.
Nach Steuern sieht das Bild freundlicher aus. Vereinfacht gerechnet für die Variante mit Faktor 25 und 3,7 %: Im ersten Jahr stehen 7.200 € Mieteinnahmen rund 6.600 € Zinsen, 600 € nicht umlagefähige Kosten und 3.096 € Abschreibung gegenüber – bei angenommen 80 % Gebäudeanteil und 2 % linearer AfA. Der steuerliche Verlust von rund 3.090 € bringt bei 35 % Grenzsteuersatz etwa 1.080 € Steuerersparnis im Jahr. Die Zuzahlung sinkt damit auf rund 215 € im Monat, während gleichzeitig gut 300 € im Monat getilgt werden.
Entscheidend ist: Ein Teil der Zuzahlung ist Tilgung – also Vermögensaufbau. Warum ein negativer Cashflow deshalb nicht automatisch ein schlechtes Geschäft bedeutet, erklären wir im Beitrag Cashflow negativ, aber trotzdem ein gutes Geschäft?
Der Leverage-Effekt unter neuen Vorzeichen
Fremdkapital steigert die Rendite auf Ihr Eigenkapital nur, wenn die Gesamtrendite der Wohnung über dem Kreditzins liegt. Im Beispiel liegt die Nettomietrendite bei Faktor 25 bezogen auf Kaufpreis und Nebenkosten bei rund 3,4 % – also unter dem Sollzins von 3,7 %. Bei Faktor 22 sind es rund 3,9 %. Ohne Wertsteigerung und Steuereffekte arbeitet der Hebel im ersten Fall gegen Sie, im zweiten leicht für Sie.
Daraus folgt: In einem höheren Zinsumfeld kann es sinnvoll sein, mehr Eigenkapital einzusetzen, statt maximal zu finanzieren. Die Grundlagen dazu finden Sie im Artikel zum Leverage-Effekt.
Fünf Hebel für tragfähige Investitionen
1. Einkaufspreis und Verhandlung
Wenn weniger Käufer finanzieren können, wächst oft der Verhandlungsspielraum. Rechnen Sie vor jeder Besichtigung aus, bis zu welchem Preis die Wohnung für Sie funktioniert, und bleiben Sie bei dieser Grenze. Ein günstiger Preis darf aber nicht durch eine schwache Lage erkauft werden: Hohe Anfangsrenditen in strukturschwachen Regionen gehen oft mit Leerstands- und Wertrisiken einher.
2. Steuerliche Abschreibungen
Bei neuen Wohngebäuden kann die degressive AfA von 5 % pro Jahr in Betracht kommen, unter weiteren Voraussetzungen zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG; bei Baudenkmalen erhöhte Abschreibungen auf die Sanierungskosten. Sie senken in den ersten Jahren die Steuerlast spürbar und verbessern den Cashflow nach Steuern. Die Bedingungen sind eng gefasst, Stand 2026 – Details erklärt unser Beitrag Sonder-AfA und degressive AfA im Neubau. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, sollte Ihre Steuerberatung prüfen.
3. Mietentwicklung
Die Einnahmen sind kein starrer Wert. Eine Miete unter dem ortsüblichen Niveau bietet Spielraum für Erhöhungen, eine Index- oder Staffelmiete legt die Entwicklung vertraglich fest – jeweils im gesetzlichen Rahmen. Kalkulieren Sie aber vorsichtig und nur mit Erhöhungen, die rechtlich zulässig und am Markt durchsetzbar sind.
4. Finanzierungsstruktur
Eine lange Zinsbindung schützt die Kalkulation vor weiteren Anstiegen. Eine moderat niedrigere Anfangstilgung entlastet den Cashflow, verlängert aber die Laufzeit. Vereinbaren Sie Sondertilgungs- und Tilgungswechselrechte, um später flexibel reagieren zu können. Bei energieeffizienten Neubauten lohnt der Blick auf Förderdarlehen, deren Bedingungen sich allerdings häufig ändern.
5. Eigenkapital gezielt einsetzen
Wo der Kreditzins über der Objektrendite liegt, bringt jeder zusätzlich eingesetzte Euro Eigenkapital eine feste Ersparnis in Höhe des Zinses – nach Steuern entsprechend etwas weniger. Besonders wirksam ist das, wenn Sie damit in eine bessere Zinsstufe der Bank rutschen.
Was Sie vermeiden sollten
- Auf sinkende Zinsen spekulieren: Eine Investition, die nur bei einer günstigeren Anschlussfinanzierung aufgeht, trägt ein erhebliches Risiko.
- Zu kurze Zinsbindung, um Zinsen zu sparen: Sie ersetzt ein bekanntes Risiko durch ein unbekanntes.
- Wertsteigerung als Rettung einplanen: Sie kann kommen, ist aber nicht planbar.
- Puffer streichen: Gerade bei negativem Cashflow brauchen Sie Reserven für Mietausfall und Reparaturen.
Warten oder jetzt kaufen?
Ob Zinsen und Preise in den nächsten Jahren steigen oder fallen, weiß niemand. Wer auf den perfekten Zeitpunkt wartet, verliert womöglich Zeit, in der Tilgung und Mietentwicklung bereits für ihn arbeiten würden. Wer zu früh und zu teuer kauft, trägt dagegen eine schwere Last. Die nüchterne Antwort lautet deshalb: Kaufen Sie, wenn eine konkrete Wohnung mit den heutigen Zahlen für Sie funktioniert – nicht, weil der Markt gerade günstig oder teuer erscheint.
Fazit
Höhere Zinsen haben die Zeit beendet, in der fast jede Kalkulation aufging – nicht aber die Möglichkeit, mit Immobilien Vermögen aufzubauen. Profitable Investitionen entstehen heute über einen fairen Einkaufspreis, eine gute Lage, eine tragfähige Finanzierung und die Nutzung steuerlicher Spielräume. Mit dem Kapitalanlage-Rechner sehen Sie, wie sich Zins, Kaufpreis und Steuer auf Ihren monatlichen Eigenaufwand auswirken; für konkrete Wohnungen in Dresden erstellen wir Ihnen gern eine persönliche Beispielrechnung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
