Cashflow negativ, aber trotzdem ein gutes Geschäft? (Tilgung als Vermögensaufbau)

Viele Beispielrechnungen für vermietete Wohnungen enden mit einem Minus: Jeden Monat müssen Sie einige Hundert Euro zuschießen. Für manche ist das ein Ausschlusskriterium, andere sehen darin einen Sparplan mit Hebel. Beides kann stimmen. Entscheidend ist, woraus das Minus besteht – und ob es in Ihr Budget passt.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein Verlust: Ein Teil der Zuzahlung fließt als Tilgung in Ihr eigenes Vermögen.
• Entscheidend ist das Ergebnis vor Tilgung und nach Steuern. Ist es positiv, trägt die Wohnung ihre laufenden Kosten selbst.
• Ohne Wertsteigerung holt die Tilgung in unserem Beispiel über zehn Jahre vor allem die Kaufnebenkosten wieder herein.
• Bleibt das Ergebnis vor Tilgung auch nach Steuern dauerhaft negativ, ist das ein Warnsignal, denn dann hängt alles an Miet- und Wertentwicklung.

Warum Cashflow nicht gleich Gewinn ist

Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens besteht aus Zins und Tilgung. Der Zins ist Aufwand: Er ist weg, sobald er gezahlt ist. Die Tilgung dagegen verringert Ihre Schulden. Jeder getilgte Euro erhöht Ihr Vermögen, also den Wert der Wohnung abzüglich Restschuld, um genau diesen Betrag.

Eine Zuzahlung, die zum großen Teil aus Tilgung besteht, ähnelt deshalb einem Sparplan: Sie zahlen Geld ein, das Ihnen später als schuldenfreier Anteil an der Immobilie gehört. Der Unterschied zu einem Sparkonto: Das Geld ist nicht jederzeit verfügbar, und sein Wert hängt von der Immobilie ab.

Beispiel: Die Zuzahlung zerlegen

Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Wohnung für 240.000 € und finanzieren 228.000 € zu 3,7 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung. Die Kaltmiete beträgt 780 €. Nach nicht umlagefähigen Kosten, eigener Reparaturreserve und Mietausfallwagnis bleiben 649,40 € im Monat; wie diese Zahl entsteht, zeigt der Beitrag So berechnen Sie den echten Cashflow.

Sie zahlen also anfangs knapp 328 € im Monat zu, tilgen aber gleichzeitig 380 €. Vor Tilgung und nach Steuern trägt sich die Wohnung mit einem kleinen Plus selbst. Die gesamte Zuzahlung – und noch etwas mehr – landet als Schuldenabbau in Ihrem Vermögen.

Die Zehn-Jahres-Sicht: Was die Tilgung wirklich leistet

Über die Zinsbindung von zehn Jahren gerechnet, mit 1,5 % Mietsteigerung und 2 % Kostensteigerung pro Jahr, ergibt sich folgendes Bild. Dabei unterstellen wir, dass die Reparaturreserve tatsächlich für Reparaturen ausgegeben wird und dann steuerlich zählt; deshalb liegt die Zuzahlung im Durchschnitt etwas unter dem Anfangswert.

Die Tilgung übersteigt die Zuzahlungen um rund 17.900 €. Damit haben Sie nach zehn Jahren ziemlich genau die Kaufnebenkosten wieder hereingeholt, die beim Kauf als Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten abgeflossen sind. Ohne Wertsteigerung stehen Sie also etwa bei null. Jede Wertsteigerung kommt hinzu: Bei 1,5 % pro Jahr wäre die Wohnung nach zehn Jahren rechnerisch rund 278.500 € wert, Ihr Vermögen darin läge bei rund 105.600 € statt rund 67.100 €.

Diese Rechnung zeigt zweierlei: Der negative Cashflow ist hier kein Verlustgeschäft, aber auch kein Selbstläufer. Er wird zum guten Geschäft, wenn Wert und Miete sich mindestens moderat entwickeln und Sie die Wohnung lange genug halten.

Wann ein negativer Cashflow ein Warnsignal ist

Vergleichen wir dieselbe Wohnung mit einem um 60.000 € höheren Kaufpreis von 300.000 €, bei gleicher Miete und 30.000 € Eigenkapital:

Im zweiten Fall reicht die Miete selbst nach Steuervorteil nicht, um Zinsen und Kosten zu decken. Ein Teil der Zuzahlung ist echter laufender Verlust, der nur durch künftige Mietsteigerungen oder Wertzuwachs ausgeglichen werden kann. Achten Sie besonders auf diese Warnsignale:

• Das Ergebnis vor Tilgung ist auch nach Steuern negativ.
• Die Zuzahlung passt nur mit Mühe in Ihr Monatsbudget, eine Reserve für Leerstand oder Reparaturen fehlt.
• Die Kalkulation geht nur mit hoher Wertsteigerung auf.
• Der Steuervorteil macht einen großen Teil der Rechnung aus. Er sinkt mit jedem Jahr, weil der Zinsanteil zurückgeht.
• Die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist so hoch, dass ein höherer Anschlusszins die Rate spürbar erhöhen würde.

Budget-Check: vor Steuern rechnen

Planen Sie Ihr Monatsbudget mit dem Cashflow vor Steuern. Im Beispiel sind das anfangs 433,60 € im Monat, denn die Steuerersparnis von rund 1.270 € im Jahr kommt in der Regel erst mit dem Steuerbescheid. Bis dahin finanzieren Sie sie vor. Prüfen Sie außerdem, ob die Zuzahlung auch dann noch tragbar wäre, wenn Ihr Einkommen vorübergehend sinkt – etwa durch Elternzeit, Jobwechsel oder Krankheit. Eine Wohnung, die Sie in einer solchen Phase verkaufen müssten, verliert ihren wichtigsten Vorteil: die Zeit.

Stellschraube Tilgung: weniger Minus, mehr Restschuld

Wer den monatlichen Eigenaufwand senken möchte, greift oft zu einer niedrigeren Tilgung. Das verbessert den Cashflow, verschiebt den Schuldenabbau aber in die Zukunft:

Mit 1 % Tilgung zahlen Sie anfangs nur rund 138 € zu, stehen nach zehn Jahren aber noch mit gut 200.000 € in der Schuld. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, trifft das eine hohe Restschuld stärker. Wie Sie sich darauf vorbereiten, lesen Sie im Beitrag zum Zinsänderungsrisiko. Tilgungspläne für verschiedene Varianten berechnet der Finanzierungsrechner.

Fazit

Ein negativer Cashflow kann ein gutes Geschäft sein, wenn er im Wesentlichen aus Tilgung besteht, die Wohnung ihre laufenden Kosten nach Steuern selbst trägt und die Zuzahlung dauerhaft in Ihr Budget passt. Dann bauen Sie mit fremdem Geld und Mieteinnahmen Vermögen auf. Fehlt diese Basis, wird aus dem Sparplan eine Wette auf steigende Preise. Gern zerlegen wir die Zuzahlung für eine konkrete Wohnung in Dresden mit Ihnen gemeinsam in ihre Bestandteile.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.