Eine Wohnung kaufen, ohne einen Euro Eigenkapital einzusetzen – das klingt nach dem perfekten Hebel. In den Niedrigzinsjahren war die sogenannte 110-%-Finanzierung bei Kapitalanlegern verbreitet. Seit die Zinsen gestiegen sind, schauen Banken genauer hin, und auch für Anleger hat sich die Rechnung verändert. Ob eine Vollfinanzierung für Sie infrage kommt, hängt von Ihrer Bonität, dem Objekt und Ihrer Belastbarkeit ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einer 110-%-Finanzierung finanziert die Bank Kaufpreis und Kaufnebenkosten vollständig.
- Möglich ist das grundsätzlich weiterhin, aber nur bei sehr guter Bonität und meist mit spürbarem Zinsaufschlag.
- Weil der Aufschlag für das gesamte Darlehen gilt, ist das zusätzlich geliehene Geld besonders teuer.
- Zu Beginn liegt die Schuld über dem Wert der Wohnung – ein früher Verkauf kann deshalb teuer werden.
Was 100 % und 110 % bedeuten
Bei einer Vollfinanzierung (100 %) übernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis, Sie zahlen nur die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Bei einer 110-%-Finanzierung finanziert die Bank zusätzlich die Nebenkosten mit – Sie setzen gar kein Eigenkapital ein. Die 110 % sind eine Faustgröße: In Sachsen liegen die Nebenkosten ohne Makler bei rund 7,5 % (Grunderwerbsteuer 5,5 %, Notar ca. 1,5 %, Grundbuch ca. 0,5 %), mit Makler entsprechend höher.
Beispiel: Für eine Wohnung zu 250.000 € in Dresden fallen ohne Makler rund 18.750 € Nebenkosten an. So verändern sich Darlehen und Rate je nach Finanzierungsquote, gerechnet mit 3,7 % Sollzins und 2 % Tilgung:
| Finanzierungsquote | Darlehen | Eigenkapital | Monatsrate |
|---|---|---|---|
| 80 % des Kaufpreises | 200.000 € | 68.750 € | 950,00 € |
| 100 % des Kaufpreises | 250.000 € | 18.750 € | 1.187,50 € |
| Kaufpreis plus Nebenkosten | 268.750 € | 0 € | 1.276,56 € |
Ihre eigenen Nebenkosten ermitteln Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner. In der Praxis gilt der Standardzins der Tabelle für eine Vollfinanzierung allerdings selten – dazu gleich mehr.
Was Banken für eine Vollfinanzierung erwarten
Bei einer Vollfinanzierung liegt das Darlehen über dem Wert, den die Bank der Wohnung als Sicherheit beimisst. Fällt der Kreditnehmer aus, reicht der Verkaufserlös voraussichtlich nicht, um die Schuld zu decken. Die Bank stützt sich deshalb vor allem auf Sie als Person. Typische Anforderungen sind:
- Sicheres, gutes Einkommen: unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit, Verbeamtung oder eine lange, stabile Selbstständigkeit.
- Deutlicher Haushaltsüberschuss: Die Rate muss auch tragbar sein, wenn die Miete einige Monate ausfällt.
- Einwandfreie SCHUFA: keine Zahlungsstörungen, wenige laufende Kredite.
- Vermögen als Reserve: Viele Banken sehen es gern, wenn Sie Eigenkapital hätten, es aber bewusst als Liquiditätsreserve behalten.
- Überzeugendes Objekt: gute Lage, solider Zustand, marktgerechte Miete.
- Passende Tilgung: Teilweise verlangen Banken eine höhere Tilgung, damit die Schuld schneller unter den Objektwert sinkt.
Ob und zu welchen Bedingungen eine Bank vollfinanziert, ändert sich mit der Marktlage und ist von Institut zu Institut verschieden. Prüfen Sie deshalb vor der Entscheidung die aktuellen Angebote.
Was das fehlende Eigenkapital kostet
Banken teilen Darlehen in Stufen nach dem Beleihungsauslauf ein. Eine Vollfinanzierung landet in der höchsten Stufe – mit dem höchsten Zins. Wie hoch der Aufschlag ausfällt, ist individuell. Jeder halbe Prozentpunkt kostet bei 268.750 € Darlehen rund 112 € mehr Rate im Monat.
Beispiel: Angenommen, die Bank verlangt für die 110-%-Finanzierung 4,2 % statt 3,7 % bei 80 % Finanzierung, die Tilgung beträgt jeweils 2 %.
| Beispiel | 80 % zu 3,7 % | Ohne Eigenkapital zu 4,2 % |
|---|---|---|
| Darlehen | 200.000 € | 268.750 € |
| Monatsrate | 950,00 € | 1.388,54 € |
| Zinsen im ersten Jahr | 7.400 € | 11.288 € |
| Zinsen in 10 Jahren | 65.685 € | 99.969 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 151.685 € | 202.094 € |
Im ersten Jahr zahlen Sie für die zusätzlich geliehenen 68.750 € rund 3.890 € mehr Zinsen. Bezogen auf diesen Betrag entspricht das einem Zins von etwa 5,7 % – weil der Aufschlag nicht nur auf das zusätzliche Geld, sondern auf das gesamte Darlehen anfällt. Diese Grenzkosten sollten Sie im Blick haben, wenn Sie überlegen, vorhandenes Eigenkapital lieber anderweitig anzulegen.
Die Risiken einer Finanzierung ohne Eigenkapital
- Schuld über Objektwert: Die Nebenkosten sind ausgegeben und erhöhen den Wert der Wohnung nicht. Im Beispiel mit 4,2 % dauert es gut drei Jahre, bis die Restschuld unter den Kaufpreis sinkt – ohne Wertsteigerung gerechnet.
- Früher Verkauf: Müssen Sie in dieser Phase verkaufen, etwa wegen Jobwechsel oder Trennung, reicht der Erlös womöglich nicht für Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung.
- Anschlussfinanzierung: Nach zehn Jahren ist die Restschuld im Verhältnis zum Objektwert noch vergleichsweise hoch. Steigen die Zinsen bis dahin, wirkt das voll auf Ihre Rate.
- Negativer Cashflow: Die höhere Rate wird von der Miete meist nicht gedeckt. Die Differenz zahlen Sie jeden Monat aus Ihrem Einkommen.
- Weniger Spielraum für weitere Käufe: Eine hohe Verschuldung kann die Finanzierung der nächsten Wohnung erschweren.
Der Blick auf die Steuer
Auch finanzierte Nebenkosten wirken steuerlich. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb zählen zu den Anschaffungskosten und werden – soweit sie auf das Gebäude entfallen – über die AfA abgeschrieben. Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld sind dagegen Finanzierungskosten und in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar. Die Zinsen auf das gesamte Darlehen sind ebenfalls Werbungskosten. Ein höherer Zins senkt Ihre Steuerlast also, bleibt aber unterm Strich teurer. Lassen Sie die Aufteilung im Einzelfall von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Der Mittelweg: Nebenkosten selbst zahlen
Häufig ist ein Kompromiss sinnvoll: Sie bringen zumindest die Kaufnebenkosten selbst auf und lassen den Kaufpreis finanzieren. Damit sinkt der Beleihungsauslauf, die Zinsstufe wird oft günstiger, und die Schuld liegt von Anfang an näher am Objektwert. Wer kein freies Kapital einsetzen möchte, kann prüfen, ob sich vorhandene Werte als Sicherheit eignen – mehr dazu im Beitrag Eigenkapitalersatz. Wie viel Eigenkapital für den Einstieg grundsätzlich sinnvoll ist, lesen Sie im Artikel Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Fazit
Kaufen ohne Eigenkapital ist auch 2026 grundsätzlich möglich, aber kein Standardweg mehr. Die Vollfinanzierung verlangt eine starke Bonität, kostet über den Zinsaufschlag spürbar mehr und lässt in den ersten Jahren wenig Spielraum für Unvorhergesehenes. Wer sie wählt, sollte über eine Liquiditätsreserve verfügen und die Rate auch ohne Mieteinnahmen einige Monate tragen können. Wir rechnen Ihnen gern beide Varianten – mit und ohne Eigenkapital – für eine konkrete Wohnung durch.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
